岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある大家さんと３年ぶりぐらいにお会いしましたが、


「顔色が全然違う」って驚かれてました（笑）


当時、どんだけ病んだ顔してたんでしょうか...


...


さて、正月企画で　昔話　を書いていて思ったんですけど


もしかしたら　不動産屋の日常　って気になったりするかなと。


今日は、そんな話しを書いてみます。


...


いわゆる大手の、○イワ　とか　○キワ　なんかは


定休日もありますし、休みも多いイメージで


実際、○イワは休日出勤なんかすると怒られるそうです　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!



わたくしは中小企業にしか勤めたことがないので


残業や休日出勤は当たり前でしたが...


朝は７時過ぎぐらいから夜は２３時２４時は結構普通で


シフト上では一応、月に６日休みはありますけど


完全休養日はほとんどなかったですねー


お盆や正月も問い合わせメールの返信やお店のブログを書いていましたから


...


街に溢れる不動産屋には、


○パマ○ショップ、○イブ○、○ンチュ○ー２１、○ニミ○、○ームメ○トなんかがありますが


これらは、いわゆる　フランチャイズ　と言う形態で


パッと見、大手の看板に見えますが


実は、地元の中小不動産会社が


本部にお金を払って看板やシステムを借りています。


中には本部直営の店舗もありますが


ほとんどが地元企業が参加している形ですね。


一般の方は、同じ看板だから全部同じ会社だと思っている方が多いです。


コンビニや弁当屋、マ○ドナルドもそうですね。


同じ看板でも会社が違うので、別々に訪問しないといけません


...


さて、このフランチャイズの店舗の場合、４人体制ぐらいが多く


従業員の休みはほぼ平日で、月６日ぐらいが多いです。


土日は来店が多いので仕方ないですね



平日で全員の休みを回していこうと思うと


大概、誰か一人は休みになります。


平日は、２〜３人で回すことになるので、意外とバタバタします。


時には、２人の日もあったりしますから、


そんな日はほんの数組の来店でもかなり大変です


３人体制の店舗だと、定休日を設けている場合が多いですが


案外、平日の昼間の訪問はビミョーなんですよねー




土日は、大概全員出勤していますから


全員と顔を合わせるなら土日のほうがいいんですよ



つづく



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