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平成21年 5 自己紹介 その37

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


正月企画で、今日も 昔話 の続きで。

2014年01月01日 平成21年 4 自己紹介 その36



さて、岡山市の西の方のお店で一定の成功を収めることができた訳ですが


今度は、平成21年の7月から岡山駅の西口付近のお店に


またまた店長として赴任することになりましてん泳ぐ



当時、このお店は、売上がかなり低迷していたので


再生を託された意味合いもあったようです。


...


同じ会社とはいえ、普段は忙しくて


店舗間を行き来することなんかほとんどありませんから


内情はよく知らなかったんですけど


メンバー的には


男性店長
  (当時30代後半、不動産歴3年ぐらいだったかなはてな

女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴2〜3年ぐらいはてな

男性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴1年ぐらいはてな

女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴数ヶ月はてな


と、そこそこ揃っているのに、なぜか結果は出ていないようでした落ち込み



で、いざ着任してみるといくつか改善すべき点が見つかりました電球


...


ひとつ目


お客様が入りやすい店舗にすることでした。


ロードサイド1階のガラス張りの店舗なのに


ガラス面のほとんどに物件資料を貼り出していて


店内の様子が全く見えない状態になっていたんです悲しい



店内が見えにくいと、特に女性は入りにくいだろうなーと思って


一旦全て撤去して、室内が見えるように付け直しましたまる


両面テープでガチガチにくっついていたので


数日かけて地道に剥がしていきました汗


...


ふたつめ


駐車場をアピールすることでした自動車


岡山駅近くの店舗は、隣接した駐車場を確保するのはほぼ無理


ここのお店は少し離れた自走式の駐車場を使っていました。


この駐車場の回数券を買っておき利用者に渡していました


イマイチ活用できていませんでした悲しい



西口の筋を車で走ると、何社も不動産屋が軒を連ねていますが


どこの不動産屋も、店頭にはお客様用駐車場の有無には触れていないので


お客様用駐車場があるということを大きく表示しておけば


車でお越しの方にアピールできる
と思いましたまる


...


まぁ他にも細々あるんですけど


実際にこれらの施策は一定の効果はあったと思いますまる



しかし、実は 売上を成すための根本的な部分 で、


最も大きな問題を抱えていました〓



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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