岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日から県北の蒜山にきておりますが


田んぼは真っ白です



寒いと関節や古傷が痛む年頃です


...


今日も正月企画で、　昔話　の続きで。

2014年01月02日　平成21年　5　自己紹介　その37



さて、　売上を成すための根本的な部分　の


最も大きな問題　ですが


気になります


これは、簡単に言うと　マーケットの問題　でした。


ここの前に赴任していた　岡山市の西の方の店舗　は


郊外の新興住宅地的な場所にあったので


概ね、通年で動きがありました


なので、年間で１１度の１位も可能であった訳ですが。


...


また、岡山駅東口の店舗では


駅前のメイン通りという立地上、多方面からのお客様がお越しになり


結果、そのまま多方面での部屋探しになることが多かったので


東西南北、浅く広く探すことになり


こちらも概ね通年動きがありました


東は　西大寺や邑久、長船など

西は　倉敷や早島など

北は　津高、一宮、備中高松、門前など

南は　藤田、灘崎、茶屋町など...


市内全域、万遍なくお越しになるので


当時のわたくしは、浅く広くしか知識がなかったですねー


東口側のレベルが　１０　としたら

大学周辺が　７　ぐらい

その他は、東西南北のどこも　２〜４　程度のもんだったと思います


駅前（東口）しか勤務したことがないとこんな感じになりますね。


...



これが、岡山駅西口の店舗では


岡山大学、岡山理科大学、ノートルダム清心女子大学、岡山商科大学などの


学生向けの需要が強く


１〜３月に極端に売上が伸びており


概ね、一番少ない月の　３〜４倍程度　になっていました。　


なので、閑散月は散々な結果になっていることがほとんどで


目標達成した月も、詰めて詰めてギリギリということが多かったようです


...


７月に着任し、いろいろ過去のデータを見ていると


集客　も　成約　も　客単価　もとても低く


「これじゃあなかなか目標達成せんわなー」　と眺めていました。


特に、前月の６月は契約の８割ぐらいがアジアからの留学生の方でした。


そんな状況では売上が伸びるはずもなく...



７月には、その留学生十数名を一度に集めて


重要事項説明（日本語のわかる代表の方に）をしました


時間もかかるし、結構大変でしたねー


...


アジアから日本に留学してくる家庭の方は


恐らく、現地では富裕層の部類に入るのでしょうが


当時は（今も）まだまだ経済力には大きな差があり


ほとんどの留学生は


家賃２万円程度の初期費用の安い物件を探していました。



費用の問題や言葉の問題、文化の問題もあったりで


成約しても売上単価が低い


せっかく申込になってもキャンセルになることが多い


入居しても騒音などのモラルクレームになることが多い...


...


今でこそ、留学生専門でやっている大家さんもいますが


当時の岡山は、外国人の入居希望者に対してまだまだ理解がありませんでしたから


物件探しもなかなか大変でした




日本人相手よりも労力もかかって、挙句徒労に終わることもしばしば...


売上が伸びないから評価もされない...



一般的に、営業会社というものは売上で評価する部分が大きいと思いますが


実際に数字が出ていなかったですから


店全体も営業マン個人も評価が高くなく


仕事が空回りして疲弊し、モチベーションも下がっているように見えました



この構造を変えない限り、業績の改善は難しいと思っていました。



つづく



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