岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


そろそろ飽きたかもしれませんが


今日も正月企画で、　昔話　の続きで（笑）

2014年01月03日　平成21年　6　自己紹介　その38


この店舗は、何かと　負のスパイラル　に陥っていました。



前任者は、店長１年目ということもあり


いろいろ悩んでいたようですし


売上も低迷していたので上司から厳しい指導を度々受けていました


月に１度は会議で顔を合わせてはいましたが


疲弊していくのが手に取るように分かりました。



上司からのプレッシャー...


契約を取らないといけない焦り...


まぁ、営業会社なので当たり前と言えば当たり前ですが...


...


売上が低迷

上司が特にその店舗をマークして徹底指導

萎縮して自分の意見は言えなくなる

上司からの指示をそのまま部下に落とす

部下は何かと反発する

それでも契約を取らないといけない焦り

少ない来店を取りこぼせない

強引になる...

...


もっと来店を増やせないか

上司と近隣ライバル店舗を分析

他社の賃貸情報誌（当時はスーモ）やネットには激安物件が網羅

実際にお客さんも来ているようだ

ネームバリュー、取扱い物件、営業力では負けていないはず

追随して全部とっていこう



概ね、こんなスパイラルだったように見えました


...


わたくし、ある程度、来店客の層はコントロールできると思っています。


例に出して申し訳ないですが


牛丼屋　や　ファミレス　にお金持ちは滅多にこないでしょう。


百貨店　や　高級ブランド店　に低所得の方は滅多にこないでしょう。　


ちなみに、わたくしは　牛丼屋　や　ファミレス　をよく使います（笑）


そして、百貨店　や　高級ブランド店　には滅多に行きません



今風に言うと　ブランディング　でしょうか。


...


賛否両論あると思いますが


わたくしは、雑誌、ネット共に、低家賃の物件の掲載をほとんど止めました。


周辺のライバル店舗との取り合いに参加するつもりがありませんでしたから。


低家賃は全部くれてやる。その代わり高家賃を徹底的に取っていくと。


...


物件の情報収集には特に気を使いました。


誰よりも早く出社して、


夜中にきた空室情報FAX　や　空室情報専用サイト　や　メール　に目を通し


どこよりも早くネットに掲載しました


他社が掲載していない、


マイナーな業者や一般大家さんの隠れた優良物件もたくさん掲載しました。


写真もドンドン撮りに行ってもらいました



それと同時に、発見した優良物件情報はすぐに社員に共有しました。


来店して決まらなかったお客様の希望条件は


毎日終礼でまとめて書き留めていますし


概ね頭にも入っていますから


すぐに担当者に追客をしてもらいました


...


着任してすぐの、７月８月こそギリギリの目標達成でしたが


徐々に、ネットからの高家賃層の集客が増え、


低家賃層の来店はなくなりました。


同時に、契約単価、申込率も改善していきました



つづく



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