岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして


見学会に使わせてもらえることになりました


３月８日（土）　１３時　からで考えています。


ご都合の合う方はぜひ


...


さて、区分の非公開物件の情報が入ってきたのでお知らせしておきます。


岡山市北区清心町１−７

アルファ清心町�U　３階

SRC１０階建て　３階角部屋

１９８８年８月築　３８戸

ワンルーム　２２．８５�u　３点UB

エレベーター、オートロック、防犯カメラ

管理費　５,０００円　　修繕積立金　４,０００円


現況　賃貸中　家賃３５,５００円


価格　２５０万円

表面利回り　１７％


...


時々、売買に出ていますね。


岡山駅徒歩圏、病院や大学関係も近い　ということで


入居者はオールシーズン狙えますね。


現在の家賃３５,５００円　は　MAXのラインでしょう。


管理費５,０００円、修繕積立金４,０００円、固定資産税を引いたら


残るのは２万ちょいですかね。


仮に、２２,０００円残るとして　年間２６４,０００円　なので


今のところ、実質でも１０％程度はあるでしょう。


多少でも指値が通れば尚良いですね。


...


学生が入っていればそこそこ長いんでありがたいですが...


今後、家賃がどこまで下がるか？


立地、オートロックは評価できるので、３万円は維持できるんじゃないかな？


もちろんリフォームにもよりますが。


実質の手残りで年２０万円程度はいけるかな。


...


短期入居が多くなると苦しいでしょうね...


リフォーム費用、広告料など...


給湯器なんかをいつ変えているかも気になります。


ちょっとした修繕で一気に吹き飛びますからねー

...


出口は価格次第でしょうね。


場所は良くて、この手の物件にしては広いほうなんで、なんとかなりそうですが。


最悪、自己利用できるような環境の人にはアリかも？


退去が１回、家賃が少し下がったとして


５年で１００万円ぐらいは確保できんかなー？


５年後に２００万円なら売れるだろうけど、


それだと諸費用を考えたら面白くないですね...



でも、資金的に、区分でスタートしたい方は検討してもいいのかな...


そこそこ客付けはできると思うので、


なんとかならんこともないと思いますよ。



数日間は非公開ですので、興味のある方はご連絡ください



つづく



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