岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※お知らせ　１

読者のBさんが、南区に戸建賃貸を新築されまして
ご好意で見学会をさせていただけることになりました


７月２９日（火）　１１時

参加予定
　mtanaさん
　かこさん
　T戸さん
　とーやさん
　いいてんきさん
　わたくし

集合場所
マルイ大福店
岡山市南区大福350-2　　地図

ご都合の合う方はその後ランチでもいかがですか？　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

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※お知らせ　２

飲み会を開催しようと思います。

７月２９日（火）　岡山駅周辺　１８時スタート予定

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル　１Ｆ
もつ鍋天神　本町店

１８０分　飲み放題　　３,０００円

参加予定
　mtanaさん
　A倉さん
　あつさん
　M谷さん
　Sさん
　O倉さん
　O崎さん
　A山さん
　とーやさん
　わたくし

※参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


※万一、漏れがあった場合は教えてください(^_^;)


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は飲み会でしたー



　O幡さん
　あつおさん（初登場）
　N島さん
　Y原さん（初登場）
　麒麟さん
　Ｉ崎さん（初登場）
　S村さん
　S井さん（初登場）
　わたくし

今回は初参加の方も多かったですけど、


S井さんの爆弾トークは刺激が強すぎたかな？（笑）


みなさん、お疲れ様でしたー


...


さて、２９日（火）の飲み会も同じところにしました。

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル　１Ｆ
もつ鍋天神　本町店

１８時スタート　　１８０分　飲み放題　　３,０００円


よろしくお願いします


...


そんなこんなで昨日の続きを。


2014年07月26日　こんなことにしかならんのですよ。

※クリックで大きくなります。



ちなみに、左側の物件は中区中納言の６階建１K２１室


１階に事務所がありますが、住居が５室空き


オーナーチェンジしてもう５年ぐらいになるかなー


今も同じオーナーなのかな？


ここは、前のオーナーの時からずっと苦戦していたんですよね...


現場の人間からしたら、苦戦するのは目に見えてましたから


とてもオススメできるようなものではないんですけどね...


よくわかっていない人が売るとこんなことにもなりますわね...


売った側に悪意はなくても、


結果的に良くない物件を掴ませちゃいました



それでも、一時は現場の頑張りで満室にもなったんですけどねー


年数が経つとどんどん難しくなってきますね


...


右側の物件は以前取り上げたこちらですね。

2014年04月07日　空振り　６


４月２日時点ではこんな感じ。

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万


現在はこんな感じ。

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料５万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料５万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料５万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料５万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料５万


広告料１０万円の効果はあまりなかったようで


という訳で、広告料を５万円減らして、今回のキャンペーンにもってきました。


個人的には、広告料で仲介業者を太らせるより


入居希望の方へ還元する方が有効だと思っていますから


基本的には賛成ですけどね。


...


・ライバルが多い
・３点UB
・立地もあまり良くない
・古い


こういうタイプの物件は


・家賃を下げて勝負
・初期費用を下げて勝負
・広告料を増やして勝負
・リフォームにお金をかけて勝負


っていう消耗戦にしかならないです


さらに短期間での入退去が追い討ちをかけてきます


・かなりの客付けコネクション
・リフォームを安く抑えるスキル


なんかがないと


普通の人が利回り１０％そこそこなんかで買っちゃうと


お先真っ暗ですよ



そもそも、コネやスキルがあるような方は


水面下でよい情報を掴んでいますから


この手の話しとは無縁ですけどね。


...


こういうキャンペーンを他が追随してくる前に満室にして


売手市場の今のタイミングで売り抜ける


ってのがよろしいかと思いますが


いかがなもんでしょうかね。




あぁ、また毒を吐いてしまったのでクレームがくるかも...(ｰｰ;)




おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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