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2 こんなことにしかならんのですよ。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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※お知らせ 1

読者のBさんが、南区に戸建賃貸を新築されまして
ご好意で見学会をさせていただけることになりました
グッド(上向き矢印)


7月29日(火) 11時

参加予定
 mtanaさん
 かこさん
 T戸さん
 とーやさん
 いいてんきさん
 わたくし

集合場所
マルイ大福店
岡山市南区大福350-2
  地図

ご都合の合う方はその後ランチでもいかがですか? ( ´・ω・`)_イカガ?


※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m


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※お知らせ 2

飲み会を開催しようと思います。

7月29日(火) 岡山駅周辺 18時スタート予定

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
もつ鍋天神 本町店

180分 飲み放題  3,000円


参加予定
 mtanaさん
 A倉さん
 あつさん
 M谷さん
 Sさん
 O倉さん
 O崎さん
 A山さん
 とーやさん
 わたくし

※参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m



※万一、漏れがあった場合は教えてください(^_^;)


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は飲み会でしたービール

DSC_1849.JPG

 O幡さん
 あつおさん(初登場)
 N島さん
 Y原さん(初登場)
 麒麟さん
 I崎さん(初登場)
 S村さん
 S井さん(初登場)
 わたくし

今回は初参加の方も多かったですけど、


S井さんの爆弾トークは刺激が強すぎたかな?(笑)


みなさん、お疲れ様でしたーわーい(嬉しい顔)


...


さて、29日(火)の飲み会も同じところにしました。

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
もつ鍋天神 本町店

18時スタート  180分 飲み放題  3,000円



よろしくお願いします手(チョキ)


...


そんなこんなで昨日の続きを。


2014年07月26日 こんなことにしかならんのですよ。

※クリックで大きくなります。



ちなみに、左側の物件は中区中納言の6階建1K21室


1階に事務所がありますが、住居が5室空きバッド(下向き矢印)


オーナーチェンジしてもう5年ぐらいになるかなー


今も同じオーナーなのかな?


ここは、前のオーナーの時からずっと苦戦していたんですよね...


現場の人間からしたら、苦戦するのは目に見えてましたから


とてもオススメできるようなものではないんですけどね...


よくわかっていない人が売るとこんなことにもなりますわね...


売った側に悪意はなくても、


結果的に良くない物件を掴ませちゃいましたふらふら



それでも、一時は現場の頑張りで満室にもなったんですけどねー


年数が経つとどんどん難しくなってきますねたらーっ(汗)


...


右側の物件は以前取り上げたこちらですね。

2014年04月07日 空振り 6


4月2日時点ではこんな感じ。

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


現在はこんな感じ。

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料5万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料5万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料5万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料5万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料5万


広告料10万円の効果はあまりなかったようでたらーっ(汗)


という訳で、広告料を5万円減らして、今回のキャンペーンにもってきました。


個人的には、広告料で仲介業者を太らせるより


入居希望の方へ還元する方が有効だと思っていますから


基本的には賛成ですけどね。


...


・ライバルが多い
・3点UB
・立地もあまり良くない
・古い



こういうタイプの物件は


・家賃を下げて勝負
・初期費用を下げて勝負
・広告料を増やして勝負
・リフォームにお金をかけて勝負



っていう消耗戦にしかならないですふらふら


さらに短期間での入退去が追い討ちをかけてきますバッド(下向き矢印)


・かなりの客付けコネクション
・リフォームを安く抑えるスキル



なんかがないと


普通の人が利回り10%そこそこなんかで買っちゃうと


お先真っ暗ですよもうやだ〜(悲しい顔)



そもそも、コネやスキルがあるような方は


水面下でよい情報を掴んでいますから


この手の話しとは無縁ですけどね。


...


こういうキャンペーンを他が追随してくる前に満室にして


売手市場の今のタイミングで売り抜ける


ってのがよろしいかと思いますが


いかがなもんでしょうかね。




あぁ、また毒を吐いてしまったのでクレームがくるかも...(ーー;)




おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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