物件の間取りのお話し。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
10月
☆「見学会」はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
 1日(木)12時半

 1はぴりたさん
 2はぴりたさん奥さん(女性)
 3わたくし
 4とかげさん
 5マジシャンかんかんさん
 6ひろた@さん
 7デンチさん
 8Dさん
 9なおとさん
 10じいじさん
 ※満席になりました。


☆「視察」玉野市奥玉戸建&ランチ
 2日(金)12時

 1わたくし
 2Dさん


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ
5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、豪華5本立て?の見学会。

松、Mさん新築メゾネット
竹、Mさん築25年メーカーアパート
梅、西大寺50万円戸建



と、うまい具合に落としていって


時間が少しあったので


ついでに、わたくしの10,11,12号を視察。


道路の拡幅のために一部岡山市が買ってくれたやつですね。




それからTAKEさんのDIY店舗の見学と


5本立てとなりました。




ということで、


その話しといきたいところですけども


写真や動画の整理が追い付かない(;'∀')




それらはまたのちほど(^^;





そんなこんなで、今日は


賃貸物件のネット掲載に関するお話し。





これもまだ記事にできていないんだけど


22日(火、祝)にお邪魔した


倉敷市児島の

・じゅんこさん〇〇万円戸建
・よーすけさん〇〇万円戸建




の時に間取りの話しになったので


よーすけさんとこでスケッチしてみました(^^;


...


...



1,2,3、これだ!



1階
IMG_4706.jpg

2階
IMG_4707.jpg





めちゃ広いのよ(;´Д`)





不動産屋営業マン時代に


星の数ほどの物件を見て


たくさんの物件の間取り図をスケッチ
してきましたが


このスケッチはなかなか大変でしたよ(;´Д`)





ネットに掲載する情報としては


物件スペックはもちろん


写真や間取りも必要です。




物件スペックは


大家さんが持参するチラシを参照するとして


写真もうまい下手は置いといて誰でも撮れる。





しかし、間取りはなかなかそうもいかないのです...


新築、築浅とかで


元々の図面が残っていれば助かるんですけど


全賃貸物件で見るとそんなの稀(^^;




築古物件で図面なんて残って無い...





単純な形ならいいんだけど


昔の戸建だとカクカクしてるし


変な増築があったり


まぁ一筋縄ではいかんのです(-_-;)





さっきのようなスケッチから


パソコンのソフトで


ネット掲載用にデータ化するんで


その際にわかるようにしておかないとね(^^;





この作業が一番手間がかかる(;´Д`)





単純な1Kぐらいなら


慣れれば10分もあれば充分。


アパートの3LDKぐらいで20〜25分ぐらいかな。


これ、熟練者の話しね。





当然、こんな複雑な間取りだと


もっともっとかかる...





現地の写真撮影に30分?

スケッチで30分?

店に戻ってソフトで1時間近く?

ネットへの入力に30分?






ネットに掲載されるまでに


これだけのステップがあります。





じゃあその物件。


ここまで時間をかける価値があるのか??




そこまで時間かけて売上になるのか?


って話しですね。






これが集合住宅で同じ部屋がたくさんあるなら


一度作った間取りを使いまわしできるけど


戸建って一品ものだから


一度決まったら


次に日の目を見るのはいつなんだ??


入居期間も長いしね(^^;






どうせ他社にも募集依頼かけてるよね?


ここまで時間かけて


他社に決められたら全てが水の泡...





ね。


現場的にはそんな感じなんです(^^;





今時はどこの仲介店舗も従業員を絞ってるし。




3人体制で誰か休みなら、朝から晩まで2人。


お客さんもくれば電話もバンバン鳴る。


契約処理、送金の手配、カギの手配、


やることなんぼでもあるんですよね〜





そんな中、


売上になるかわからない物件に


人間ひとりを割いて


数時間現地に向かわせられる?



って状況なんよね〜(;´Д`)






だから、そういった状況を覆すほど


売上が期待できるとか


物件に魅力があるとか


現場に向かう動機を用意してあげないといけないねー





或いは、現場が満足するレベルの間取りを用意すること。





写真を用意してくれる大家さんは多いんだけど


同じ写真が他社にも出回るんで


ネット掲載した際に同じ写真が並ぶんよねー


なので、基本的にそれは使わない






あと、どっちにしても現地の確認にはいくんよ。


周辺の状況はもちろん


室内とかも一応確認しておかないと


やっぱり変な物件は紹介できないからね。





だから、若い子に勉強も兼ねて


写真を撮りに行かせたりするね。


その際に間取りも書けたらいいけど


まぁ慣れるまでは時間かかるわな...






そんな感じで


間取りってのはいろいろあるんです(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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