規模だけじゃダメなんよねー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
9月
☆「研修旅行」仙台・山形 日本初木造7階建てビル見学
 15,16日

 参加予定
 1そうさん
 2わたくし
 3やなぎさん


9月一覧
1日(火)12時「見学会」DDMさん弁護士案件落札AP&ランチ
2日(水)11時「視察」西大寺戸建3軒&ランチ
5日(土)12時「見学会」とかげさん倉敷市連島1号ビフォー&ランチ
8日(火)12時「視察」御幸町220万円戸建&ランチ
10日(木)12時「視察」並木町125万円戸建&ランチ

15,16日「研修旅行」仙台・山形 日本初木造7階建てビル見学
17日(木)12時「視察」矢掛町古民家&ランチ
18日(金)12時「視察」児島味野戸建&ランチ
22日(火,祝)12時「見学会」じゅんこさん児島8号〇〇万円戸建ビフォー&ランチ
22日(火,祝)16時半「トレジャー」桜橋ryokoさん1円戸建&お茶
24日(木)12時「視察」赤磐150万円?戸建見学&ランチ
29日(火)12時「見学会」Mさん大多羅新築完成AP&ランチ

10月一覧
8日(木)12時「見学会」りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
10日(土)11時「見学会」fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
14日(水)12時「見学会」しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は雨が結構降って随分湿っているので水やりはお休み。

1.jpg





クローバー観察日記17日目


...


...



なんと!


他のことに気を取られて写真撮り忘れΣ(・□・;)






他のことというとこの落ち葉たち...

2.jpg



わかってたことだけど


ほっとくのも見栄えが悪いんでね...





芝生の上は熊手で集められたんだけど

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こっちは砂利まで動かしていますからね...




そこで新兵器を導入。




これだ!

3.jpg



はい。ブロアーです。

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感想(6件)







強烈な風で落ち葉を飛ばしてやろうと思いまして( ´ー`)y-~~




パワーが1〜6段階あって


最大だとなかなかのパワー。


もう少しパワーがあってもいいかもだけど


強すぎたら砂利も動いちゃうからね...





結果的にはこんな感じに。

4.jpg




とりあえず隅に飛ばしました。

5.jpg




山側から風が吹くことはないので


散らばりはしないと思うけど


とりあえずこれで様子見。




このまま土に還れば手っ取り早いけど


散らばるようなら袋に詰めんといけませんかね...








さて、一部大家業界で話題になっていますけども


姫路の不動産王

姫路のトランプ



と言われている 大川護郎さん




不動産系のメディアで見かけたこともある方も多いかと。


わたくしも賃貸住宅フェアでお見かけしたことあります。





この記事を読んでもらったらわかりますが


借金495億円!大川護郎が語る
「成功に必要なたった1つのこと」





幼少期から苦労されてきたそうで


新聞配達などからのし上がっていき


ご自身1代で


借金が400億円!?


戸数が4000戸!?5000戸!?


スーパーカー20台!?



という規格外の大家さんです。





その大川さんがピンチ?という記事が少し前に踊って


年収24億円の不動産王、姫路のトランプを襲った悪夢。
借金300億円が返せない!





つい先日、


姫路の不動産業(株)ANGELOが資金ショート



ということになったそうで(-_-;)





いろいろトラブルに見舞われたようですけども


取得した物件の稼働率が伸びなかったのも一因とか...





見た物件は全て買うという話しも聞いたことありますから


どうもならんようなのも買っていったんでしょうかね...





こういう記事を見て


「不動産はやばい」「危ない」


的に短絡的に思う人もたくさんいると思いますけど


やっぱり負けるべくして負けたんだと思いますね...


もちろん詳細は知らないんですけど(^^;






不動産って「規模」はずごく大事な要素だと思うんですよ。




よく言われる論法で


1戸しかないと、入居率は0か100しかないから


1戸空いただけで0%になるけど


10戸だったら1戸空いても90%だぜー



って。



それは確かにその通りなんで


1戸よりは2戸、2戸よりは3戸と


「規模」が増えると安定してきますわね。





じゃあどこまでで増やすのか?





これはなかなか難しいテーマ




上を見てもキリが無い


資金や借入可能額にもよるし


足るを知ると考えると


欲望のまま際限なくというのはあまり関心しませんけども


基本的には人それぞれ(^^;




だけど、これはたぶん全員


「規模」を増やすのが主目的ではないはず






規模を増やした先に待っているであろう何か


掴みに行くのが目的だと思うんです。





それが自由な時間だったり


贅沢な暮らしだったり


いろいろあると思うですけどね。





だからなんでもかんでも買えばいいということにならんですけど


もしかしたらこの大川さんは


「規模」を優先させてしまったのかもしれませんね...





「規模」も大事ですけど


やっぱり「中身」も大事なんですよ。





わたくし、初心者の方と話す機会が多いですけども


家賃収入が100万円ぐらいは欲しい


という方に結構出くわします。





わたくしも当初の目安として


家賃総額で100万円あれば


半分ぐらいが返済と経費として


残り50万円もあれば


貯金もできるし生活も充分過ぎるほどと思っていましたので


共感できます。





ただし、その100万円の中身が大事




個人的に家賃2万円の50戸は絶対イヤ(^^;





理想は、家賃10万円の10戸とか


家賃8万円の12〜13戸とか


家賃6万円の16〜17戸とか。




要は、なるべく単価を上げたいということ(^^;





2万円の50戸いうたら


大概、単身用の1棟もんだと思うけど


ロクなことにならんからね...





やっぱり「中身」ですよ。


1戸や2戸でも長く住んでくれる確率の高い戸建で


2戸で10万円のほうが


単身用アパート2.5万円の4戸より


入退去の少なさで安定しますわ。






大川さんの物件構成なんか全く知りませんけど


「規模」を追った弊害もあったんじゃないでしょうかね...





「中身」のある勝てる物件で


「規模」を作らないといけないし


「中身」のある物件だけで構成しようとするなら


こんな短期間で拡大できるはずがないですよ。





融資が通る物件と、「中身」のある物件って


相反するところが多すぎますからね(^^;





「規模」を追って、「中身」を見なくなったら


大家としてはヤバい
かもですね(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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