2015年03月03日
想定外
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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....
＜見学会のお知らせ １ ＆ 飲み会＞
見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション。
ライオンズマンション中山下 です。
エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。
売却と賃貸の両方を検討中の物件です。
区分マンションに興味のある方はぜひ。
中心地での見学ですので
その後、最寄りのお店でそのまま飲み会
にしようと思います。
３月８日（日） １８時
岡山市北区中山下２丁目５－２０
ライオンズマンション中山下 １階エントランス前
※マンションの西側です。
建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。
飲み会は最寄りの会場で１９時から始めたいと思います。
場所は決まり次第ブログでお知らせします。
もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。
...
＜見学会のお知らせ ２＞
読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。
関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター
この場所がどう変わったのか！？
３月１４日（土） １２時
集合場所は人数によって変えたいと思います。
候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。
その後ランチでもいきましょう
...
＜見学会のお知らせ ３＞
わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
１階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。
わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白い
今回、岡山初登場です
わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。
３月１５日（日） １２時
集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店
その後ランチでもいきましょう
...
＜見学会のお知らせ ４＞
早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
...
＜見学会のお知らせ ５＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、先日リフォーム工事中を見学させていただいた、
motoさん物件３号の完成見学会でしたー
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
motoさん
こももさん
６８さん
麒麟さん
HR田さん
O村さん
わたくし
の７名
特に目がついたのが駐車場
かなり(*´Д｀)ｽｯｷﾘ
軽四なら３台いけますね。
これ以外に普通車１台分あるんで
これぐらいあると大きな武器ですねー
昔の一戸建てって駐車場が１台しかないケースが多いので
こうやって庭を潰してても拡張できないとなかなかね
郊外は特に駐車場を重視するからねー
...
これは風呂のビフォー
浴槽を完全撤去（ﾟдﾟ）
これがアフター
浴槽は新品が入りましたー
風呂って古いと印象が悪いんでねー(^_^;)
...
キッチンはこんな状態だったのが
...
こんな感じに
...
玄関横に目線を遮るための目隠しが(^-^)
ほー(＾ω＾) こういうのいいですねー(^-^)
今回のは想定外のことも多く、かなり工事費が嵩んだそうです(ｰｰ;)
古い戸建は蓋を開けたら発覚！ みたいなことも多いですからね...
難しいところが多いから、その分安く買わないとね。
早く貸して回収だー
...
想定外といえばこちらもそうかな。
先月末にこんなことが起こりまして。
（株）アウルトラスト／民事再生申請
負債総額９億５千万ですか...
前々からヤバイって噂は耳にしていたんですが...
一時は飛ぶ鳥を落とす勢いで
賃貸ではアウルスタイルシリーズ
分譲ではアウルステージシリーズ
バンバン建っていましたけどねー（ﾟдﾟ）
最近では、西市とか今とか完売していたようですけど...
巨額な借金を背負って手広くやると
歯車が狂いだしたら止まらなくなるんでしょうね...
九州のマンションが売れていないとか？
水島だったか児島だったかの案件で失敗したとか？
国税が入ったとか？
ほんとかどうかわからない噂だけは耳に入りますが
要は、売れると思ったのが売れなかったってことなのかな。
特に不動産は比較的高額なので
目利きの段階で失敗すると大変なことになりますね
...
そういえば、先日あみだくじで当選したＩ島さんから
関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
権利証が届いたって連絡がありましたよー
これが届くと実感が湧いてきますよねー
これみたいな５０万円ほどの案件なら
少々目利きが狂ったり、想定外のことが起こっても
なんともないんですけどねー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜見学会のお知らせ １ ＆ 飲み会＞
見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション。
ライオンズマンション中山下 です。
エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。
売却と賃貸の両方を検討中の物件です。
区分マンションに興味のある方はぜひ。
中心地での見学ですので
その後、最寄りのお店でそのまま飲み会
にしようと思います。３月８日（日） １８時
岡山市北区中山下２丁目５－２０
ライオンズマンション中山下 １階エントランス前
※マンションの西側です。
建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。
飲み会は最寄りの会場で１９時から始めたいと思います。
場所は決まり次第ブログでお知らせします。
もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。
...
＜見学会のお知らせ ２＞
読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。
関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター
この場所がどう変わったのか！？
３月１４日（土） １２時
集合場所は人数によって変えたいと思います。
候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。
その後ランチでもいきましょう
...
＜見学会のお知らせ ３＞
わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
１階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。
わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白い
今回、岡山初登場です
わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。
３月１５日（日） １２時
集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店
その後ランチでもいきましょう
...
＜見学会のお知らせ ４＞
早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
...
＜見学会のお知らせ ５＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、先日リフォーム工事中を見学させていただいた、
motoさん物件３号の完成見学会でしたー
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
motoさん
こももさん
６８さん
麒麟さん
HR田さん
O村さん
わたくし
の７名
特に目がついたのが駐車場
かなり(*´Д｀)ｽｯｷﾘ
軽四なら３台いけますね。
これ以外に普通車１台分あるんで
これぐらいあると大きな武器ですねー
昔の一戸建てって駐車場が１台しかないケースが多いので
こうやって庭を潰してても拡張できないとなかなかね
郊外は特に駐車場を重視するからねー
...
これは風呂のビフォー
浴槽を完全撤去（ﾟдﾟ）
これがアフター
浴槽は新品が入りましたー
風呂って古いと印象が悪いんでねー(^_^;)
...
キッチンはこんな状態だったのが
...
こんな感じに
...
玄関横に目線を遮るための目隠しが(^-^)
ほー(＾ω＾) こういうのいいですねー(^-^)
今回のは想定外のことも多く、かなり工事費が嵩んだそうです(ｰｰ;)
古い戸建は蓋を開けたら発覚！ みたいなことも多いですからね...
難しいところが多いから、その分安く買わないとね。
早く貸して回収だー
...
想定外といえばこちらもそうかな。
先月末にこんなことが起こりまして。
（株）アウルトラスト／民事再生申請
負債総額９億５千万ですか...
前々からヤバイって噂は耳にしていたんですが...
一時は飛ぶ鳥を落とす勢いで
賃貸ではアウルスタイルシリーズ
分譲ではアウルステージシリーズ
バンバン建っていましたけどねー（ﾟдﾟ）
最近では、西市とか今とか完売していたようですけど...
巨額な借金を背負って手広くやると
歯車が狂いだしたら止まらなくなるんでしょうね...
九州のマンションが売れていないとか？
水島だったか児島だったかの案件で失敗したとか？
国税が入ったとか？
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要は、売れると思ったのが売れなかったってことなのかな。
特に不動産は比較的高額なので
目利きの段階で失敗すると大変なことになりますね
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権利証が届いたって連絡がありましたよー
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これみたいな５０万円ほどの案件なら
少々目利きが狂ったり、想定外のことが起こっても
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