区分マンションの賞味期限切れ

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
 12日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1まゆさん(女性)
 2わたくし
 3バナナさん
 4しっしーさん
 5てつさん
 6むーさん(女性)
 7norikoさん(女性)
 8じいじさん


6月一覧
1日(火)12時「見学会」
 共同購入5号妹尾平屋シロアリ駆除後&ランチ
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
5日(土)15時半「見学会」
 yazinさん神崎全空きアパートビフォー&お茶
10日(木)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光

11日(金)12時「見学会」
 M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
12日(土)12時「見学会」
 まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
14日(月)12時「見学会」
 まっつーさん1号,2号ビフォー&ランチ
15日(火)15時「視察」
 北区三野戸建
15日(火)16時「見学会」
 宿本町AP汚部屋&トレジャーハンター&お茶
16日(水)12時「視察」
 西大寺中130万円戸建&ランチ
18日(金)12時「視察」
 津山市戸建&美咲町戸建&ランチ
19日(土)12時「見学会」
 長船サブリース案件完成&ランチ
21日(月)12時「視察」
 総社市戸建&田んぼ300坪&山林1500坪&ランチ
22日(火)12時「視察」
 妹尾戸建&ランチ
24日(木)12時「見学会」
 じゅんこさん大安寺戸建&ランチ
25日(金)12時「見学会」
 じょーさん玉野全空きAPアフター&
 山の上戸建アフター&ランチ
29日(火)「見学会」
 マジシャンかんかんさん玉島方面&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は北区厚生町のファミリー区分を見にきました。


M本さんの親戚がお持ちだそうで


リフォームして貸したいそうな。





M本さんは現役サラリーマンで、


あつさんの紹介で6年ぐらい前に会いました。




いまでこそ、あみだで当たった

・惣爪110万円戸建
・湊30万円戸建



を再生させて大家もやってますけども


会った当初はそれはそれは全否定のオンパレード(^^;



「こんなのが貸せるのか?」
「こんな場所で住む人いるのか?」
「貸せなかったらどうするんだ?」





まぁよくある話しですわ。


不動産ってそれなりの額を突っ込むことになるから


怖いのもわかりますけど


ほんとマイナスのことばっかり(^^;






このブログを読んでる人なら答えはわかるでしょう。




Q,「こんなのが貸せるのか?」

A、住めるように直せば、あとは家賃次第。



Q,「こんな場所で住む人いるのか?」

A、近所に住んでる人に失礼な話し(^^;
  逆に住む人が0っていうのを証明してくれや。



Q、「貸せなかったらどうするんだ?」

A、そんなこと言うてる時点でアウトー
  貸す以外の選択肢はなし。
  貸せばいいだけ。
  貸せるように動けばいいだけ。
  貸せるものを損しない価格で買えばよろしい。





いくら説明してもマイナスのことしか言わんから


「この人、一生変れんわーww」


って思ってましたけど


いまでは自分から貸そうと思うんですから


人間、変われば変わるもんです(^^;






で、厚生町いうたらかなりの街中。

無題.jpg




病院とかスーパーとかも近いし


市役所や岡山駅も近い。


岡山駅は歩くとまぁまぁあるけど(^^;





ここから岡山駅にかけてもだし


大元駅周辺にかけてもだけど


区分マンションは山ほどあるけど


ここも貸せないことはないですよ。





物件とか家賃とかにはよるけど...





ってことで、早速内見。

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おー、きれいなもんですなー


区分では珍しい4LDK




水回りも悪くないし、


壁とか床とか変えれば充分貸せますわ。





リフォーム予算は100万円ぐらいとか...


どこまで直すかですな...





ただ、いろいろ問題もありまして...





街中とはいえ、ここらまで離れると


駐車場が1台はほしいですわな...




もちろん敷地内は満車なので近隣で...




いいとこがあればいいけどな...


商業施設、事業所とかマンションが多いから


基本的には慢性的に不足気味で賃料もお高め...


1万円〜って感じですかね...



駐車場無しでも貸せんことはないけど


4LDKなんで基本はファミリー層となると


やっぱり1台はなんとかしときたいわね...




そこを考慮して家賃設定するなら


家賃だけなら8〜9万円までかな...




築36年なんでね...




ライバル関係やリフォームによっては


8万円以下も充分あり得る...





それでどんな人が入るかね...


その価格だと高所得者か家賃補助が出る人...


高所得者ならもっといいとこいくだろうね...


家賃補助が出る人がはまればいいけど


8万も9万も出せば


もう少し離れて大元駅界隈、北長瀬駅界隈で


築浅がなんとかなるレベルだし


同年代の区分なら


もっとここより岡山駅寄りにもあるんよね...





4LDKの希少性に期待するとしても


厚生町は桑田中学区...


教育熱心な転勤者は期待薄かな...





厚生病院が近いからお年寄りにはいいかもしれんけど


そこも問題があってね...





ここ、5階建てで全部で20戸しかないんよ。


ファミリー区分マンションにしてはかなり小規模




小規模なら小規模で


そこの棟内には数が少ないんだから


賃貸でも売買でも希少性が働くことはあるんだけど


区分マンションの場合はデメリットも...





戸数が少ないと


当然、管理費や積立金が集まらんのよね...




管理会社への支払いや


エレベーターとか給水排水装置の費用とか


小規模〜大規模の修繕費とか


共同で支払うものって結構あるからね...




50世帯、100世帯に1台のエレベーターと


20世帯に1台じゃ費用負担もかわるよな...




で、現状では管理費積立金で月3万円ぐらいらしい。


昔はもっと安かったと思うけど


どこの区分もどんどんアップさせていかないと


追いつかなくなるんよね...




20戸で60万円じゃ大規模修繕を考えたら


全然足らんわね...




いまのマンションの見た目って、


すっきり長方形のがほとんどだと思うけど


こういうバブルの頃のマンションって


変ったデザインでカクカクしてたり


曲線が使われてたり


凝った造りになってるから


メンテも大変だと思うわ...




修繕時に一時金が百万円単位で発生するんじゃないかな...




普通は、駐車場代なんかも管理組合に入って


いろんな費用に回されるんだけど


ここはごくわずか...




きっといろんな費用の負担が厳しいんだと思うわ...





実際、エレベーターは1階と4階にしか


止まらなくしてる...




各階に扉はあるから


かつては各階に止まってたんだと思うけど


いまは1階と4階のボタンしかないんよね...




ちょっとでも節約しようとしてるんだと思う...


電気代もメンテ代もちょっとは下がると思うから...





で、今回の部屋は3階だから


4階まで上がって、下におりました(-_-;)




だから


厚生病院が近いからお年寄りにはいい


っていうのも微妙なんよね...




お年寄り以外でもそんなの面倒よね...


普通に、各階に止まるマンションなんて山ほどあるんだから...





できれば厚生病院関係者に期待したいところだけど


コロナが収束せんと動かんか...





ここまででも、結構な問題があるでしょ?





さらに、一般的には都市ガスだから


ガス屋さんパワーは使えんしね...



給湯器、キッチン、水洗金具、エアコンとか


戸建なら賄えるものがないのはつらいよね...





変ったことはせずにざーっと直して


家賃は8〜9万円いうとこかな...





そこから管理費積立金で3万円引かれて


なかなか下がってくれない固定資産税を払って


修繕の一時金ももっていかれて


直した割になんぼも残らんと思うんよね...





これが、築26年ならまだね。




もう36年...




なんとか貸せたとして


賃貸期間中はあまりお金が残らず


逆にマイナスかもしれんけど


今後5年10年いけたとしましょうか。




その頃は築41年〜46年...


もう普通の区分マンションの賞味期限は終了よ。



東京の街中とか「空間に価値」があれば


話しは違ってくるけど


厚生町程度じゃまともな値段じゃ売れんと思うわ...





耐用年数も終わるころで


そろそろ建替えの話しにもなるわな...




20戸しかないから


場所的に全部買い占めれば面白いけど


普通はそんなことせんし...





結局のところ


いまから5年10年の賃貸期間で残るお金よりも


大きな値下げで売ることになって


なにやってたんかわからんことになると思う
...





賞味期限が終わる前に


ちょっとでも有利に


手放したほうがいい
んじゃないでしょうかねー?





これが岡山駅直近とか


タワーマンションの最上階付近とかなら


また話は違うんだろうけど


戸建と違って土地がないから


中途半端な立地の区分は未来が開けにくいと思います(-_-;)




賞味期限内においしいところはたっぷり取って


期限が切れる前になんとか売ることをお勧めしますよ(^^;





おしまい





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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2012年06月 (27)
2012年05月 (31)
2012年04月 (30)
2012年03月 (31)
2012年02月 (29)
2012年01月 (31)
2011年12月 (2)

ここまで明かしたくなかった節税強化書