岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会のお知らせ＞

セルフリフォーム集団　にこまる◎本舗　が施工した
O幡さんのアパートの見学会をさせていただけることになりましたー

関連記事
2015年07月28日　よくできました◎

こももさんリフォーム奮闘記
１・『にこまる◎本舗』　初仕事！？。
２・リフォーム2日目 ＆ プランＣが浮上。
３・アパートのリフォーム３日目。
４・リフォーム４日目　オーナーさんも参加！？。
５・リフォーム５日目　スーパーマン匠大活躍(≧▽≦)。
６・リフォーム６日目　やって来たのはだ〜れだ？ヽ(^o^)丿。
７・お風呂で高圧洗浄機をぶっ放すの巻。
８・ピカピカ作戦だー(ﾟДﾟ)ﾉ。
９・２号物件候補の内覧へ行ったよヽ(^o^)丿。
１０・わたくし…見初められるの巻 (*ﾉωﾉ)。
１１・ハピネスＢ号室ビフォーアフターヽ(^o^)丿。【音量注意】

みーちゃんさん奮闘記もよかったらどうぞ。
みーちゃんさんブログ

一緒に、この和の雰囲気を残した部屋も内見できますよ。

関連記事
2015年07月05日　和の雰囲気を残しつつ

その他関連記事
2014年08月12日　また大家さんの誕生です。
2014年09月17日　分けにくいんだよねー
2014年10月04日　水周りのリフォームが終わりました。
2014年10月21日　パズル好きですか？
2014年10月26日　地鎮祭
2014年12月10日　片っぽは満室になったねー
2014年12月13日　世の中狭いですね...


８月８日（土）　１４時３０分
８月１０日（月）　１２時

天満屋ハピータウン岡北店
岡山市北区中井町2丁目2番7号

屋上駐車場集合でお願いします。

・８日（土）１４時３０分　その後お茶でも
　1 しょーですさん
　2 Ｉ島さん
　3 S山さん
　4 じいじさん
　5 A藤さん
　6 わたくし

・１０日（月）１２時　その後ランチでも
　1 HTさん
　2 taimanさん
　3 わたくし


※すみませんが漏れがあったら教えてください(^^;


...


こんばんは。岡山大家です。


何度か記事にした　アルファライフ門田屋敷。

関連記事
2014年07月21日　アルファライフ門田屋敷
2014年08月04日　アルファライフ門田屋敷　見に行ったよー
2014年11月07日　アルファライフ門田屋敷　その後


やっぱり賃貸に出ていますね。




スーモ見る限りだと、２階の部屋がひとつだけですか。


もう少し出てくるかと思いましたけど。


やっぱり土地柄なのかな...


チャレンジャーはあまりいないみたいですね。


...


この部屋は　３LDK　７０．４�u　なんで、西から３番目ですね。


２,１２０万円で売っていたようで


最近にしては安いですけど


それでも結構売れ残り気味だったんですね〜（ﾟдﾟ）




最初の売り出し時は２,１８０万円になっていました。


この部屋は一番日当たりが悪かったんで、


６０万円ほど下げたんでしょう(＞＜)


...


これが、家賃１３万円、共益費５千円、敷２、礼２ですか（ﾟдﾟ）


１３．５万円×１２ヶ月＝１６２万円


表面７．６４％ですか...


管理費、積立金が１．７万円になっているので


年１４１．６万円の実質６．６７％ですね...


まぁ、この家賃で決まればですけども。


時間かければ決まるかもしれんけど


この家賃なら他にもあるしね...


この場所で、この広さで、このロケーションだと


せいぜい１２万円ぐらいまでかと思うけどね...


どうなんかな...


その場合は、月１０．３万円、年１２３．６万円の


実質５．８３％か...


これやったら他の金融商品でもよさそうだけどね...


希望通りの家賃で早く決まるといいですね。


...


お金借りてやっとんでしょうか？


もし、フルの２１２０万円を借りて


２％　３０年　なら


月々７．８万円の返済なんで


さっきの低い想定だと月２．５万円しか残らんですけど


最高の想定で月４万円ですか...


それでも新築マンションで手残りが出るってーのは


上出来かもしれんですけど。


なんせ、時々電話が掛かってくる


都会のワンルームマンションの営業によると


毎月数万円の持ち出しらしいですから(^^;


...


２１２０万円をブッ込んで


月２．５〜４万円の手残りですか...


まぁ人それぞれですからいらん世話ですけども。



諸費用だけで１００万円以上出ていってますわな...


その１００万円で戸建買って、


３．５万円で貸す方がいいんじゃないかな...



２０００万円以上の借金と


月々のリターンのバランスが合わんと思うけどねー



まぁ他の目的があったり、現金で買ってたりしたら話しは変わるしね。


ただ、投資目的のフルローンだとどうなんかなーってことでね。



何にしても、いらん世話ってことは間違いないかも（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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