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楽な戦い。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<ダブル見学会&食事会のお知らせ1>

じいじさんが購入される戸建ての見学会ですグッド(上向き矢印)
物件価格70万円の戸建に興味のある物好きは

9月2日(水)11時30分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1


に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。

参加予定
 1.じいじさん
 2.こももさん(女性)
 3.Shunさん(初登場)
 4.春棚さん(元ハルタナさん)
 5.68さん
 6.HR田さん
 7.あつさん(未定)
 8.ロバートS田さん(初登場・日本の方です(笑))
 9.わたくし

追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりましたグッド(上向き矢印)


...


<見学会とランチのお知らせ2>

いいてんきさんがその場で即決した
アパートの見学会です。

関連記事
2015年06月16日 えぇ客ですわー
※文中の青○がTaimanさん緑○がいいてんきさんです。

9月7日(月)11時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号


へ集合でお願いします。

人数が多くなるようなら
岡南ハピータウン集合に変更するかもしれません。

都合の合う方はランチいきましょうレストラン


参加予定
 いいてんきさん
 Taimannさん
 ロバートS田さん
 HTさん
 わたくし


※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はF原Hさんが購入され、にこまる◎本舗がリフォーム中の


ガレージ付き戸建の見学会でしたー

進行中の様子
8月12日 次のミッション。
8月13日 気がついたらトリプルワーク。
8月16日 輸血に感謝 (*^-^*)。
8月17日 クロス貼り & オーナーさんからのミッション。
8月18日 クロス糊まぜまぜ。
8月21日 初めての柄入りクロス貼り。

じいじさん
O幡さん
T尾さん
A藤さん
68さん
Bさん
むーさん(初登場、女性)
ぽっぷさん
ぽっぷさん奥さん+赤ちゃん(女性)
こももさん(女性)
I島さん
わたくし

の12名

DSC_4345.JPG

DSC_4347.JPG

DSC_4348.JPG


にこまる◎本舗2つめの施工例ですが


68先生のレクチャーが始まりました(笑)


ここがこうで、こっちがこうで...


DIY好きにはたまらん時間ですねひらめき


素人施工と侮るなかれ。


もう全然わかんないですよ(゚д゚)


...


ここは、屋根付き駐車場が3台分


その内1台はちゃんとシャッターも付いていますひらめき


賃貸物件でこんなのないですからね〜(゚д゚)


これだけでも大きな差別化になっていますけど


2階に上がると


大きな大きなルーフバルコニーが(゚д゚lll)

DSC_4349.JPG


こんなのも普通の賃貸物件ではありえない(゚o゚;;


...


こういう大きな武器


ほとんどの物件には無いものなので


ライバルと競合しないんですよね〜


競合しないということは


家賃の下げ圧力も小さいし


広告料の高騰にも巻き込まれにくい




差別化が難しい物件ほど


そんなところで戦わないといけなくなりますふらふら



最初の物件チョイスの時点で


そんなことはある程度予想できるんですけどね...



そういう物件ほど、現オーナーは困っていることが多いから


必然的に市場にも出てきやすい...


物件が少ないからそれに群がるという構図でしょうか...



買うのがゴールならそれでいいですけどね。


買ってから先が本番なのにね〜


しかも、それが長く続く前提でやるんだから


ちょっとでも楽な戦いができるほうがいいと思うんですがね。



客付け出来ん物件ってほんましんどいよ(><)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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