岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞

じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは

９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1

に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。

参加予定
　1.じいじさん
　2.こももさん（女性）
　3.Shunさん（初登場）
　4.春棚さん（元ハルタナさん）
　5.６８さん
　6.HR田さん
　7.あつさん（未定）
　8.ロバートS田さん（初登場・日本の方です（笑））
　9.わたくし

追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました


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＜見学会とランチのお知らせ２＞

いいてんきさんがその場で即決した
アパートの見学会です。

関連記事
2015年06月16日　えぇ客ですわー
※文中の青○がTaimanさん、緑○がいいてんきさんです。

９月７日（月）１１時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

へ集合でお願いします。

人数が多くなるようなら
岡南ハピータウン集合に変更するかもしれません。

都合の合う方はランチいきましょう


参加予定
　いいてんきさん
　Taimannさん
　ロバートS田さん
　HTさん
　わたくし


※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はF原Hさんが購入され、にこまる◎本舗がリフォーム中の


ガレージ付き戸建の見学会でしたー

進行中の様子
８月１２日　次のミッション。
８月１３日　気がついたらトリプルワーク。
８月１６日　輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日　クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日　クロス糊まぜまぜ。
８月２１日　初めての柄入りクロス貼り。

じいじさん
O幡さん
T尾さん
A藤さん
６８さん
Bさん
むーさん（初登場、女性）
ぽっぷさん
ぽっぷさん奥さん＋赤ちゃん（女性）
こももさん（女性）
Ｉ島さん
わたくし

の１２名








にこまる◎本舗２つめの施工例ですが


６８先生のレクチャーが始まりました（笑）


ここがこうで、こっちがこうで...


DIY好きにはたまらん時間ですね


素人施工と侮るなかれ。


もう全然わかんないですよ（ﾟдﾟ）


...


ここは、屋根付き駐車場が３台分で


その内１台はちゃんとシャッターも付いています


賃貸物件でこんなのないですからね〜（ﾟдﾟ）


これだけでも大きな差別化になっていますけど


２階に上がると


大きな大きなルーフバルコニーが（ﾟдﾟlll）




こんなのも普通の賃貸物件ではありえない(ﾟoﾟ;;


...


こういう大きな武器は


ほとんどの物件には無いものなので


ライバルと競合しないんですよね〜


競合しないということは


家賃の下げ圧力も小さいし


広告料の高騰にも巻き込まれにくい。



差別化が難しい物件ほど


そんなところで戦わないといけなくなります



最初の物件チョイスの時点で


そんなことはある程度予想できるんですけどね...



そういう物件ほど、現オーナーは困っていることが多いから


必然的に市場にも出てきやすい...


物件が少ないからそれに群がるという構図でしょうか...



買うのがゴールならそれでいいですけどね。


買ってから先が本番なのにね〜


しかも、それが長く続く前提でやるんだから


ちょっとでも楽な戦いができるほうがいいと思うんですがね。



客付け出来ん物件ってほんましんどいよ(＞＜)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました