2012年12月21日
リノベーション大型物件 4
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日も昨日の続きで。
諸費用が 1,500万円 近くいるとはいえ
ローンを払っても
毎月 855,941円 年間だと 10,271,292円
も残るこの物件。
経費はどれぐらい出て行くのか見てみましょう。
...
手元の資料によると
管理料 が 回収家賃の概ね５％ で
115,325円
家賃がでかいと管理料もでかいねー
...
エレベーター管理費 が
43,575円
大型物件ならではですねー
...
定期清掃代（月２回）
25,750円
誰も掃除してくれないし、自分でやっちゃう
...
固定資産税 を 月割にすると
171,003円
年間で 200万円以上 になりますからねー
鉄筋コンクリート造、恐るべし
...
共用部電気代（概算）
50,000円
水道代（概算）
1,407円
...
インターネット管理料（回線使用料含む）
23,841円
今や設備として必需品ですわねー
これがないと見劣りするしねー
...
敷地外借上げ駐車場４台
57,250円
駐車場が必要な人もいるからねー
...
受水槽清掃代の月割分
5,250円
消防点検費用の月割分
3,938円
他設備（火災報知器、貯水タンク設備）の月割分
5,250円
この辺は大型物件ならではって感じですねー
...
大型物件は 設備関係の費用が多い んですね。
これらを合計すると
502,588円
...
家賃が ＋2,271,660円
経費が －502,588円
ローン返済が －1,415,719円
...
手取りは
月 353,353円...
年 4,240,236円...
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日も昨日の続きで。
諸費用が 1,500万円 近くいるとはいえ
ローンを払っても
毎月 855,941円 年間だと 10,271,292円
も残るこの物件。
経費はどれぐらい出て行くのか見てみましょう。
...
手元の資料によると
管理料 が 回収家賃の概ね５％ で
115,325円
家賃がでかいと管理料もでかいねー
...
エレベーター管理費 が
43,575円
大型物件ならではですねー
...
定期清掃代（月２回）
25,750円
誰も掃除してくれないし、自分でやっちゃう
...
固定資産税 を 月割にすると
171,003円
年間で 200万円以上 になりますからねー
鉄筋コンクリート造、恐るべし
...
共用部電気代（概算）
50,000円
水道代（概算）
1,407円
...
インターネット管理料（回線使用料含む）
23,841円
今や設備として必需品ですわねー
これがないと見劣りするしねー
...
敷地外借上げ駐車場４台
57,250円
駐車場が必要な人もいるからねー
...
受水槽清掃代の月割分
5,250円
消防点検費用の月割分
3,938円
他設備（火災報知器、貯水タンク設備）の月割分
5,250円
この辺は大型物件ならではって感じですねー
...
大型物件は 設備関係の費用が多い んですね。
これらを合計すると
502,588円
...
家賃が ＋2,271,660円
経費が －502,588円
ローン返済が －1,415,719円
...
手取りは
月 353,353円...
年 4,240,236円...
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
投稿者：岡山大家｜22:19
｜収益物件を考察してみよう
まずは土地を安く仕込むこと。
