岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


入居率100％での手取りが


月額 353,352円


年額 4,240,229円




入居率90％では手取りが


月額 137,719円


年額 1,514,237円


ってことでしたけども



まだ税金のことが抜けてますよね。


税金というのは


手残りの額にかかってくるんじゃないのが


大問題でして



...



１年目は購入のための経費が多くかかるので


大概赤字になりますけど、


２年目以降は結構大変でしょう



なんせ表面上は満室で


家賃収入が　27,259,920円　もありますからねー


ここから経費を引いた残りに税金がのしかかってくる訳なので


どれだけ経費を計上して帳簿上で圧縮していくかがカギです。



ここまでに登場したのは


管理料　1,383,896円

エレベーター管理費　522,900円

定期清掃代　309,000円

固定資産税　2,052,040円

共用部電気代　600,000円

水道代　16,884円

インターネット管理料　286,092円

借上げ駐車場　687,000円

受水槽清掃代　63,000円

消防点検費用　47,250円

他設備　63,000円


これらは経費として家賃収入から差し引きできます。


ここまでで


6,031,062円


...



でもこのままでは、まだ2000万円以上が課税対象になってしまいますから


もっともっと計上せねば




しかし、まだ計上していない大物が２つあるんです。


何だかわかります




つづく




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