2012年12月27日
リノベーション大型物件 10
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日も昨日の続きで。
２億円以上の物件を買いながら
手元に現金が残らない...
大型のRC物件だと往々にしてありがちな話しなんですよねー
いろいろな経費があったり
資産価値が高いからとにかく税金が高い
...
でも中古でも借入期間を長めに取れて融資もつきやすいもんですから
手を出してしまう人もたくさんいますよね。
失敗しにくくするには
・借入期間をもっともっと長く取る
・金利を下げる
・自己資金を多く入れる
・大幅な指値
などが有効でしょう。
要は、毎月の返済額がもっと少なくすればよいと思います。
...
そのためには
もっと新しくて耐用年数が多く残っている必要もあるでしょうし
銀行の信用がないと有利な金利にもならないでしょうし
かなりお買い得なレベルで買う必要があるでしょう。
税金面だったら、個人で買うよりも法人のほうが有利でしょう。
しかし、実績のない法人では融資が付きにくいでしょうが...
...
バーダックさんのコメントにもありましたけど
健康保険料もグーンとあがります
社会保険だと上限がありますが
自営業で国保だったらかなりの負担増です
他にも
雇用促進住宅など収入で家賃が変わるところに住んでいたりすると
ドーンと家賃も上がるでしょうし
年収の制限を超えて、こども手当も支給されなくなったり
税理士なしでは申告が難しいでしょうからその費用も発生します。
気づきにくい落とし穴が満載です
...
大型物件は、よほどお買い得でない限り
それなりの準備ができてからチャレンジするのが
賢明かと思います。
...
しかし、悲しいことに
そんなお買い得物件は
市場にでてくることはありえません。
金持ちが市場に登場する前に買ってしまうからです
不動産屋もわざわざお金をかけて広告を打つよりも
有力なオーナーに声がけしたほうが楽ですからね。
...
もし、一発目からでかいRCを狙っている方がいらっしゃれば
戦略を練り直すことをオススメします。
はっきり言って収益物件は
市場に出てくる時点で多くはクズですよ。
おしまい
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
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※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日も昨日の続きで。
２億円以上の物件を買いながら
手元に現金が残らない...
大型のRC物件だと往々にしてありがちな話しなんですよねー
いろいろな経費があったり
資産価値が高いからとにかく税金が高い
...
でも中古でも借入期間を長めに取れて融資もつきやすいもんですから
手を出してしまう人もたくさんいますよね。
失敗しにくくするには
・借入期間をもっともっと長く取る
・金利を下げる
・自己資金を多く入れる
・大幅な指値
などが有効でしょう。
要は、毎月の返済額がもっと少なくすればよいと思います。
...
そのためには
もっと新しくて耐用年数が多く残っている必要もあるでしょうし
銀行の信用がないと有利な金利にもならないでしょうし
かなりお買い得なレベルで買う必要があるでしょう。
税金面だったら、個人で買うよりも法人のほうが有利でしょう。
しかし、実績のない法人では融資が付きにくいでしょうが...
...
バーダックさんのコメントにもありましたけど
健康保険料もグーンとあがります
社会保険だと上限がありますが
自営業で国保だったらかなりの負担増です
他にも
雇用促進住宅など収入で家賃が変わるところに住んでいたりすると
ドーンと家賃も上がるでしょうし
年収の制限を超えて、こども手当も支給されなくなったり
税理士なしでは申告が難しいでしょうからその費用も発生します。
気づきにくい落とし穴が満載です
...
大型物件は、よほどお買い得でない限り
それなりの準備ができてからチャレンジするのが
賢明かと思います。
...
しかし、悲しいことに
そんなお買い得物件は
市場にでてくることはありえません。
金持ちが市場に登場する前に買ってしまうからです
不動産屋もわざわざお金をかけて広告を打つよりも
有力なオーナーに声がけしたほうが楽ですからね。
...
もし、一発目からでかいRCを狙っている方がいらっしゃれば
戦略を練り直すことをオススメします。
はっきり言って収益物件は
市場に出てくる時点で多くはクズですよ。
おしまい
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投稿者：岡山大家｜21:50
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まずは土地を安く仕込むこと。
