岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


実は、現金と帳簿上では動きが異なるんですね。


不動産投資の落とし穴とも言えるのではないかと思います。



家賃収入は　2,725万円　もありますけど


リノベーション大型物件 4　で書いたとおり


経費　や　ローンの支払い（年/1698万円）を終えて


手元に残った現金は


月額　35万3,352円

年額　424万229円


でした。


...



ローン返済が　1,698万円　もあるのに


経費計上できるのは　利息部分のみ（440万円）　なものですから


手元に現金が　424万円　しかないのに


帳簿上の利益が　1,100万円　もあることになってしまうんですねー


で、税金は　利益の1,100万円　にかかってきますから


税率が30％なら　330万円の所得税　が発生するので


手元現金424万円から税金を払うと


年間94万円　が　実際の手取り額


になってしまうんです


これは、入居率100％のときですよ。




入居率90％の時の手取り額は


月額　13万7,000円

年額　151万4,000円


帳簿上の利益は　800万円　ほどになりますから


所得税200万円程度を払ったら完全にアウトです。


...



２億円以上の物件を買いながら


手元に現金が残らない...


しかも、退去が出る度に


リフォーム費用や募集広告費なども


現金で出ていきます





返済期間中を耐え抜くことができれば


あなたの勝ちです




つづく




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