岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


このタイプと同じパターンで





こんなのでもいいですね




戸数が増える分、若干コストは嵩みますが


一番左を１、２階で80�uぐらいの自分たちが住む仕様で


残りは40�uぐらいの1LDKにすると


入居率の分散になりますよね。


２室を貸すだけだったら


入居率が０％、50％、100％しかないですけど


４室なら０％、25％、50％、75％、100％になりますもんねー


ただ、１LDK４室だと


４世帯分の駐車場４台は必ず並列で確保しないといけませんし


二人で住むケースもありますから


できれば余分に２〜３台は欲しいところです。


自分の分も合わせると８〜９台ですね。


...



そうなると１台分が2.5m×5mぐらいの、およそ４坪で


８〜９台分で３２〜３６坪ですね。


...



概ね75坪ぐらいはいりますかねー


戸数が増えると入居率の面では分散になりますけど


駐車場の負担が痛いところですねー


主要駅近く以外なら


ほぼ２台必要と考えておかないと


駐車場が無かったから決まらなかったー　とか


頼りにしていた近隣駐車場が無くなったー　とかで


痛い目に合いますよ


...


建築コストもUPします。


仮に、


3室なら　建築費が　800万×３　2400万　だとして、


家賃は、自分が１室、残りを10万×２　の　20万




５室なら　3LDK部分が 800万　と


1LDK　部分は 600万ぐらいでいけたとしても　3200万円


家賃は自分が3LDKで、1LDK部分を6.5万×４　の　26万


...


土地も大きくなっていますから


戸数を増やすとちょっともったいないかもしれないですねー



善し悪しは周辺のニーズで変わってきそうですねー




つづく




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