岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


家賃収入が　2,725万9,920円　で


管理料　1,383,896円

エレベーター管理費　522,900円

定期清掃代　309,000円

固定資産税　2,052,040円

共用部電気代　600,000円

水道代　16,884円

インターネット管理料　286,092円

借上げ駐車場　687,000円

受水槽清掃代　63,000円

消防点検費用　47,250円

他設備　63,000円


の　603万1,062円　以外の


大型経費といえば


支払い利息　と　減価償却　ですね。


年間のローン支払いは　1,698万8,630円　ですけど


全額経費にはできなくて


利息分だけ　になるんですね。


ここでは　440万円　になっています。


利息が440万円っていうのも大変ですよね


利息ってーのは元本の支払いが進めば進むほど


減っていくものですね。


２億の２％なら　400万円　ですけど


単純に残債が　１億　になったら　200万　ですもんね。


残債が減るのは良いことですけど、


返済が進めば進むほど


支払い利息が減る　＝　経費計上が減る


っていうことでもありますね


...



減価償却っていうのは、簡単にいうと


建物の価値は年々減っていくものだから


減った分は経費計上してもいいよって感じのものです。


土地は減っていかないので、建物が対象ですね。


細かいことは置いといて


ここでは　582万5,289円　になっています。




まぁ、その他


接待交際費や入居募集の広告料、税理士報酬なども


発生するでしょうがここでは割愛します。



...



で、おさらいしますと


満室時の家賃収入は


2,725万9,920円



支払い利息、減価償却を含んだ経費は


1,625万6,351円



差し引き　1,100万3,569円　が


利益　になるわけですよ。




うわー　1,100万円も儲かったー　



やっぱり大型物件は儲かるわー




つづく




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