2012年12月07日
収益物件を考察してみよう 2.4
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで
岡山市南区南輝
1987年築 軽量鉄骨
１K 17.96㎡ × 10室
駐車場なし ※近隣に月極あり
土地面積 202.40㎡ 61坪
...
わたし 「とりあえず詳しく計算してみよーかー」
...
わたし 「全室家賃２万として、満室なら２４０万円...」
「年間の全体の空室期間が１０ヶ月として... －２０万」
「１回入ったらそこそこ長くいそうだから、年間の入退去は３室ぐらい
」
「全体の広告料が９ヶ月として... －１８万」
「修繕は一室１２万ぐらいかな... －３６万」
「管理料は年間で１０万にしてと... －１０万」
...
わたし 「ここまでで、えーっと...」
「２４０万－２０万－１８万－３６万－１０万 ＝ １５６万...」
「ローンが年１２０万だから３６万しか残らんで
」
「税金とかもあるから、月２万ぐらいか」
「普通にやったらこんなもんじゃろ」
「どう」
Nさん 「そうですねー」
「でも家賃ももう少しいけるでしょ」
「空室期間ももっと減らせるんじゃないですかね」
わたし 「そうじゃな。そこが普通の大家さんと違うところよなー」
「普通にやったら儲からんから腕の見せどころじゃが
」
「うまくいかなかったとしても月１０万ぐらい払えるじゃろ」
「最悪売ったらええが。土地の分もあるし、数百万レベルだったら買う人もおるわ」
Nさん 「そうですね」
...
っていう感じの流れで買うことになりました
近隣駐車場の将来が気になりますけど
バイパスの南になると、極端に１Kが減るので
やりようによってはなんとかなるかなと。
...
それが11月の話で
現在は５室はそのまま入居中
101 を 2.8万
104 を 3万
204 を 1.9万
と一部値上げしてで決めています
残りの２部屋は３万で募集中です。
...
購入価格は 50万値下げの 1,250万
1,150万 を 10年 借りることができました。
３年固定の2.2％です。
...
現在、８部屋入居で 家賃は18万円
残り２部屋が2.5万で決まったら 23万円
年間276万円 なので
表面利回りは 276万 ÷ 1250万 で
22.08％
...
恐らく、来年３月までには満室にするでしょうねー
客付けに自信があるなら
チャレンジしてもよろしいかと思いますがいかがでしょうか
おしまい
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで
岡山市南区南輝
1987年築 軽量鉄骨
１K 17.96㎡ × 10室
駐車場なし ※近隣に月極あり
土地面積 202.40㎡ 61坪
...
わたし 「とりあえず詳しく計算してみよーかー」
...
わたし 「全室家賃２万として、満室なら２４０万円...」
「年間の全体の空室期間が１０ヶ月として... －２０万」
「１回入ったらそこそこ長くいそうだから、年間の入退去は３室ぐらい
」「全体の広告料が９ヶ月として... －１８万」
「修繕は一室１２万ぐらいかな... －３６万」
「管理料は年間で１０万にしてと... －１０万」
...
わたし 「ここまでで、えーっと...」
「２４０万－２０万－１８万－３６万－１０万 ＝ １５６万...」
「ローンが年１２０万だから３６万しか残らんで
」「税金とかもあるから、月２万ぐらいか
」「普通にやったらこんなもんじゃろ
」「どう
」Nさん 「そうですねー」
「でも家賃ももう少しいけるでしょ
」「空室期間ももっと減らせるんじゃないですかね
」わたし 「そうじゃな。そこが普通の大家さんと違うところよなー」
「普通にやったら儲からんから腕の見せどころじゃが
」「うまくいかなかったとしても月１０万ぐらい払えるじゃろ
」「最悪売ったらええが。土地の分もあるし、数百万レベルだったら買う人もおるわ」
Nさん 「そうですね」
...
っていう感じの流れで買うことになりました
近隣駐車場の将来が気になりますけど
バイパスの南になると、極端に１Kが減るので
やりようによってはなんとかなるかなと。
...
それが11月の話で
現在は５室はそのまま入居中
101 を 2.8万
104 を 3万
204 を 1.9万
と一部値上げしてで決めています
残りの２部屋は３万で募集中です。
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購入価格は 50万値下げの 1,250万
1,150万 を 10年 借りることができました。
３年固定の2.2％です。
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現在、８部屋入居で 家賃は18万円
残り２部屋が2.5万で決まったら 23万円
年間276万円 なので
表面利回りは 276万 ÷ 1250万 で
22.08％
...
恐らく、来年３月までには満室にするでしょうねー
客付けに自信があるなら
チャレンジしてもよろしいかと思いますがいかがでしょうか
おしまい
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投稿者：岡山大家｜22:59
｜収益物件を考察してみよう
まずは土地を安く仕込むこと。
