岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

中区国富にA山さんが購入された戸建も見せていただけます。

関連記事
2014年07月02日　ジャングル
2014年07月05日　中区国富の見学会

１３日（金）と１５日（日）　両日１１時に
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店　集合でお願いします。
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

１３日（金）　（５名）
　参加予定
　　A山さん
　　HR田さん
　　ハルタナさん
　　こももさん
　　わたくし　

１５日（日）
　参加予定
　　A山さん
　　O幡さん
　　ジムさん
　　Kotaさん
　　わたくし


※各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区津島東の高級新築メゾネットアパートの見学会でした。

HR田さん
かこさん
Ｉ本さん
Y原さん
わたくし

の５名


５社ぐらいだったかのプレゼンを勝ち抜いた物件だけあって




それなりのこだわりが（ﾟдﾟ）


駐車場にはこんなこだわりも。




ちょっとわかりにくいかな？


方位盤です(((゜Д゜；)))


もちろんきちんと方位は合わせているそうですよ(^_^)


...


さて、物件１号の権利証が戻ってきました。




もう必要のないものなんで司法書士に処分してもらえばいいんですけど


なんとなく送り返してもらいました...


権利消滅済...




本契約（抵当権設定）は解除いたしました...




１番抵当権抹消...




こういうのを見ると現実的ですね...


もう自分のじゃなくなったんだなって。


たまたま物件１号の横の道路を通りましたけど


つい目がいってしまいますね。


賃貸用で割り切っていたつもりでしたけど


いろいろ思い出があるとちょっと切なくなりました(^_^;)


まぁ良い人に買ってもらえて


みんなハッピーでしたから


それはそれでよかったんですけどね(*^_^*)


娘を嫁に出す気分に似ているんでしょうか（笑）


それはまだ２０年後ぐらいの話ですが（笑）


...


さて、見学会のお知らせがきました。




北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。


大東のアパートはよく見ますけど


街中のマンションってそんなにないんでね。


これはこれで面白いと思いますよ。


２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３


ご都合の合う方はどうぞ(*^_^*)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

中区国富にA山さんが購入された戸建を見せていただけます。

関連記事
2014年07月02日　ジャングル
2014年07月05日　中区国富の見学会

１５日（日）　１１時に
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店　集合でお願いします。
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

１５日（日）
　参加予定
　　A山さん
　　O幡さん
　　ジムさん
　　ジムさん奥さん
　　ジムさんお子さん１
　　ジムさんお子さん２
　　Kotaさん
　　こももさん
　　こももさん旦那さん
　　わたくし


＜見学会のお知らせ　２＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも



※各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区国富のA山さんの物件の見学会でしたー


購入直後に一度見せていただきましたが

関連記事
2014年07月05日　中区国富の見学会
2014年07月08日　家賃おいくら万円？


まぁー随分と変わりましたよー(((゜Д゜；)))


最初はこんな庭でしたからねー(°°;)"((;°°)




裏の山と同化しています...


何がなんだかわからないですよ(ｰｰ;)


...


それがこうなって。




これ、自力でやってますからね...


よく頑張ったなーって思っていましたが...


...


...


最終的にこうなりました(((゜Д゜；)))




２tトラックで砕石を降ろしてもらって


自分で広げていったんですって。


もう見た瞬間から笑えましたよ(^_^;)


感嘆の笑い？というかね、よくここまでやったなと。


...


うっそうと茂っていた木々を伐採して


斜面に芝生を知っています（ﾟдﾟ）




全然雰囲気が違います。

...


外壁も塗りました（ﾟдﾟ）




さすがにこれは外注ですけど。


しかし、あまりに別物すぎて笑えちゃうんですよ（笑）


...


室内も全然違います（ﾟдﾟ）










室内は概ね業者にお願いしたそうです。


...


ビフォーの頃は、家賃６万円いったらきついかなーって思っていましたが


これだったら６万円後半でも余裕でいけるわーって。


案の定、先日６．８万円で決まったそうです。


努力が報われてよかったですね



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

中区国富にA山さんが購入された戸建を見せていただけます。

関連記事
2014年07月02日　ジャングル
2014年07月05日　中区国富の見学会

１５日（日）　１１時に
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店　集合でお願いします。
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

１５日（日）
　参加予定（１０名）
　　A山さん
　　O幡さん
　　ジムさん
　　ジムさん奥さん
　　ジムさんお子さん１
　　ジムさんお子さん２
　　Kotaさん
　　こももさん
　　こももさん旦那さん
　　わたくし


＜見学会のお知らせ　２＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


※各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんの事務所にお邪魔してきました。


ここの空き地にTAKEさんのジュースバーを建設中なんですけど

関連記事
2015年01月28日　見えないところはわかりませぬ...


随分と進んでいました




どんなのが建つのか楽しみですねー(*^_^*)

...


さて、先日水面下で配信した玉野市奥玉の物件ですが


某読者さんが唯一、１２０万円で手を挙げましたが


残念ながら玉砕


話した感覚から、２００万円程度ならなんとかなるかも？って感じらしいです。


...


もうひとつ水面下情報の続報で。


北区東古松の収益ビルを見てきましたー


２階の事務所部分。意外（失礼(^_^;)）と綺麗です。




３階の住居部分。












こちらも再生できそうですが、


過剰にお金をかけるのはちょっとって感じです。


売主さんが直して高く売りたいそうですが


直したところで...って感じもします...


で、どうやって？いくらぐらいで？売るのか


を逆に相談されてしまいました(ﾟoﾟ;;


...


日曜日中にメール送っといてですって(°°;)"((;°°)


うーん(｡-_-｡)



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

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　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、HM田さんの物件購入に立ち会ってきましたー




契約、決済、引渡しを一気にやって


その後、売主さんに現地でいろいろ説明してもらい


さらに、管理会社へ訪問。




なかなか忙しい(^_^;)


HM田さんは昨年アパートを買ったばかりなんですけど


早くも２棟目（ﾟдﾟ）


実は売主さんも読者さんなんですけど


この売主さんは遠隔地物件の管理が無くなって喜んでおりました(^-^)


みんなハッピーというのが一番いいですね


...


さて、ちょいちょい聞かれるのでブログで書いておきましょうか。


何って？


以前見学会をしたわたくしの物件４号のことです。

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2015年01月10日　物件４号の見学会でした。


...


この見学会に参加された方が皆驚くのが


よくこんなの借りる人がいるな　ってとこ。


なんせ、ドアノブもコンセントもないんですから(((゜Д゜；)))

関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）


...


そんな物件がなぜ決まったということに


みなさん興味があるようで(^_^;)

関連記事
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー


...


という訳で、簡単に経緯を書いていきましょう。


わたくしがコンサルをさせていただいている


ある大家さんの物件に問題のある入居者がいました。


ここは最近オーナーチェンジで購入したものの


８室中、３室しか入居がなく


しかもその３室全てで何かしらの問題があるという代物。


一人目は、男性のクレーマー...

二人目は、ご夫婦で３００万円滞納中...

三人目は、猫１４匹と同居中...


これらをなんとかして、ガッツリリフォームをかけて


再生していこうと計画するなか


一人目の男性クレーマーは、


オーナーが毅然とした態度で接するうちに


徐々に弱り始め、出ていきそうな雰囲気に。



二人目の夫婦大型延滞案件は


話し合いの結果少しずつでも払ってくれることに。



問題は三人目の猫屋敷...


そんな案件を引き取ってくれる物件なんて


不動産屋に行っても出てこないので


「オーナーが戸建でも買ってそこに入れないと無理ですよー」


って話していたんです。


その際に、


「もしわたしの物件３、４、５号のどれかが空いていたら

引き取ってもいいんですけどねー（笑）」


なんて言ってたら、１２月に空いてしまったではないですか！？（ﾟдﾟ）


そこから、引き取り話が進んでいくわけなんですけども


なんせわたくし、平成２３年の購入時に


たった一度だけしか室内を見たことがありません（笑）


しかもその際に、あまりのボロさに


「ここは封印しておこう」　と心に誓ったほど(ﾟoﾟ;;


「室内を見た」　というより　「室内を土足で通過してきた」


というレベル(((゜Д゜；)))


ほんとにもう見る時間すら無駄というか


修繕を検討する気にもならないほどのレベルだったんです


その時の強烈なトラウマ？があったので


猫屋敷の人に貸してくれと言われても


ちょっとちょっと(°°;)"((;°°)　　って感じだったんです(ｰｰ;)


でも猫屋敷に貸したいというので


「とりあえずオーナーが見てきてくださいよ。ほんとにボロですから」　って。


すると


「すごく綺麗でしたよー！これでいきましょう！」


みたいに言うので


「いやいや。ちょっと待ってくださいよ」

心の声　「えー？綺麗な訳ないでしょ！？」

「まぁまぁ。じゃあ猫屋敷の人にも見てもらって、

気にいるんならいいんじゃないですか？」


「そうですね。じゃあ見に行ってもらいます。」


...


数日後...


「猫屋敷の人も気に入ったって言ってますー」


「まぢか」


どうなっとんじゃ...

頭おかしいんじゃなかろうか...

ほんまに住むんか？...


「あわわ(°°;)"((;°°)　まぁ気に入ったんなら住んでくれたらいいですけど...」

「でも絶対どこも直しませんよ？」


「はい。そこは大丈夫です。よく言って聞かせときますので」

「家賃は２５,０００円ぐらいでどうですか？」


心の声　「えっ(;ﾟДﾟ)!　家賃上がるの Σ(ﾟдﾟlll)」


「あっ、ははい...」


こんなんでいいんかな...


とりあえず一回見に行ってみんといけんな...


...


で、後日見に行ったら


「なんじゃこりゃ！？全然変わっとるが！？」


ってことで猫１４匹を引き取ることになったと(^_^;)


それがその後


実は猫が１６匹だった...　(((゜Д゜；)))


実は猫が２２匹だった...　(((゜Д゜；)))(((゜Д゜；)))


って感じでどんどん増えて、


オーナーが物件４号に入居前に猫リストを作ったところ


２４匹に　(((゜Д゜；)))(((゜Д゜；)))(((゜Д゜；)))


もうこの人どこにも引越しできそうもないです（笑）


それはそれでありがたいかな（笑）



おしまい


PS,
ちゃんと猫にも名前をつけていて、
最初の頃はみーちゃんとか猫っぽい名前だったのが
だんだんネタが切れてきたようで
最近は普通に人の名前になっているそうです（笑）



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、宅建協会が主催をしている


「不動産キャリアパーソン」という資格の試験日でした。




何でもいいから年に１つは資格を取ろうと決めているので


昨年、一昨年は新規創業に注力していたので中断していましたが


今年から復活で、


まずはこれにチャレンジしてみようかと思い


隙間時間でちょこちょこ勉強しておりまして


２月は見学会ラッシュと読者さんの物件購入絡みいくつかあって


かなりバタバタしていて明らかに勉強不足


全然自信がなかったんですけど


意外と簡単だったので


こりゃ間違いなく合格してますわーヾ(＠⌒ー⌒＠)ノ


...


で、なぜ、「不動産キャリアパーソン」にチャレンジしたのか？


わたくし


宅建主任者保有者または不動産関連業務の実務経験2年以上で登録可能な


「賃貸不動産経営管理士」　と


宅建か不動産鑑定士、一級建築士を持っていないと受験できず


プラス５年の実務経験がないと登録ができない


「公認　不動産コンサルティングマスター」


の一応、資格者でして。


で、この２つと　「不動産キャリアパーソン」　の３つに登録されると


「不動産エキスパート資格者」　として認定されるというので


あとひとつならとりあえず取っとくかみたいな（笑）


そんなこんなで


これでスケジュール的にかなり楽になりました(^_^;)


...


その試験会場に行くのに近所の１００円パークに止めたんですけど


１００円パークと看板はあるのに


ロック版のある駐車区画が見当たらない


あれ？？ここ月極Pか？？　あれ？？　


とキョロキョロしているとこれを発見




へー（ﾟдﾟ）　ロック版がないんだー(((゜Д゜；)))




どうやら駐車場の４角にある監視カメラで認識しているようです（ﾟдﾟ）


こりゃ設置コストも下がるんじゃないかな？


そんなに下がらんかったとしても撤去が簡単だから


用途変更が簡単そうでいいねー


コインパーク業界も進化してるんですねー（ﾟдﾟ）


...



でね、精算機の横にこんな表示がしてありまして。







この１００円パークの利用者がこんなの読むかー？？


なんかトラブルがあったら、


「ここに書いてるでしょ！」　みたいなことになるのかな？


まぁいいけど。


ん？　はっはっは。　もちろんわたくし読んでいませんよ（笑）


...


その後、某読者の方に売却、もしくは賃貸の相談を受けている


北区中山下のライオンズマンションの一室をとりあえず視察。




ほー(＾ω＾)　綺麗にされていますねー


壁にはエコカラットを貼っています(((゜Д゜；)))






キッチンは小さいですけどＩＨに変えてあります。




年代的にどうしてもこうなりますね




立地は抜群ですけど、


一般に賃貸するにはユニットバスはどうしても貸しにくくなるので


自分の会社の従業員の寮にするとか、


自分で住むとか、事務所的に使うとかがいいですかねー


損切り覚悟で、同種の部屋に比べるとかなり安いので


そういう用途にハマる方なら特にいいんじゃないかと思いますね


興味ある方はメールなりでご連絡ください(*^_^*)



おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...



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北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
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２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


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　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今晩は、某読者の方と相談がてら食事へ




昨晩は別の読者の方と相談がてらファミレスで食事


一昨晩は初めてお会いする方とお二人と


１８時にドトール、２０時に倉式珈琲館でお茶と食事。


元々少食なんですけど、流石にちょっと太りましたね...


ただでさえ運動不足なのに


なんでも健康あってのもんですから


体調管理はしっかりしておかないといけないですね...


...


と思いつつも


明日の晩は業者さんと食事


明後日の晩は、人数限定のシークレット飲み会


明々後日の晩は読者のあつさんと食事


...


意識的に　食事を減らすとか


意識的に　運動するとか


していかないといけないですね



なかなか運動のためのまとまった時間が取れないので


普段から意識的に


階段を使ったり


歯磨きしながらスクワットしたり


意識的につま先立ちで歩いてみたり


と、日常動作中に極力と負荷をかけるようにはしているんですが...


そんなんじゃまだまだ足りないんですよねー


ほんと健康あってのものなんでね...


限られた時間の中でもっと工夫しないといけないですね


...


きっとね、健康を維持しつつ　心　を　コントロールできる人は


人生が好転していくんじゃないかと思うんですよねー



タバコの吸いすぎ、お酒の飲みすぎ、食べ過ぎ...


そして太りすぎ...


どっかで聞いたことがありますけど


アメリカでは太りすぎの人は自己管理ができない人って見られるんでしたっけ？


確かに　「自分自身にゆるい」　と取られても仕方ない気がします


...


不動産の業界では


キャリアが長いのに宅建を持っていない


とそういう風に取られがちです。


宅建　って簡単じゃありませんから


それ相応の時間を割いて、


一定以上の努力ができた人が獲得できます。


長年従事していて宅建を取れていないということは


一定以上の努力ができない人なんだ　と。


いくら弁が立っても、根っこのところでは大したことないやつだと...


そんな風に思われても仕方ないかもしれないですね



そんな話になると


「宅建なんか持ってなくても仕事できる」　とか

「誰か雇えばいい」　とか


言う人もいますね。


それも一理ありますけど


努力できない人の言い訳に取られちゃいますよね


...


不動産の購入にあたって金融機関からお金を借りるときは


通帳のチェックをされたりしますね。


これも自制をチェックされているんですよね。


どんなお金の流れなのか？


入ったものがそのまま出て行く体質の人なのか？


それとも貯金体質の人なのか？


貯金できる人は、一定の自制ができる人ですもんね。


そういうとこが大事って金融機関の人に聞いたことがあります。



明後日は現役金融機関の方を交えてのシークレット飲み会なので


参加予定の方はいろいろ聞いてみるといいですね


...


いろんな誘惑に負けず自制できる人は


それなりの結果を迎えることができるんじゃなかと思うので


生活の改善に取り組んでみようかなと思う


今日この頃です。



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

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２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
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２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、いつも情報をくださる業者さんをご招待


鉄板焼きを堪能してまいりました




歩いて帰るつもりが外は雨


少しでも運動不足解消を目論んでいたのに


そういえば、明日は吉備路マラソンだそうで。


走るって人が知り合いに５〜６人はいたなー(ﾟoﾟ;;


みんな忙しい中それなりに調整してるんでしょうねー


健康的で素晴らしいですねー


そういうことに挑戦するもしないも結局は自分次第ですね...


しかし、雨が止んでくれたらいいですね


...


さて、見学会のお知らせを２つほど。


某社が企画・プロデュースした新築アパートを


特別に見学させていただけることになりました


いつかわたくしも採用してみたいと思っている


スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです


３月１日（日）１３時から、南区福富西で行います。


集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。


...


もうひとつ見学会のお知らせ。


先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！


こちらが２月末頃に完成するということで


３月３日（火）に再度見学させていただけます。


時間と集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。


...


さて先日、第５回あみだくじを行いました


今回の対象物件は、北区某所の一戸建て。


昭和52年築　木造瓦葺２階建て
　1階　52.99平米
　2階　29.81平米

土地面積　169.85平米　（約51.46坪）


古いですけど約１０年間賃貸中で


家賃８万円、売買価格は５００万円


表面利回り１９．２％



山を上がったバブル期の住宅団地の一角なので


車がないと不便であったり、


宅地造成工事規制区域　で　急傾斜地崩壊危険箇所


入居中なので内部の状況はわかりませんし


今の入居者が退去したらリフォーム費用の見当もつきません


いつ退去するかもわからないし


次回の募集では賃料ダウンは必至


利回りは悪くないけどちょっと...


と躊躇する人もいるでしょうね


...


でもね、結局どこまでリスクを取れるのかってことですよね。


将来予測なんか不確定要素の塊なんですから。



空家を買って１００万円ぐらいリフォームして


いつ入居してくれるかわからない入居者を待つのか？



いつ退去するかわからない入居中の物件を内見できないまま買うのか？



前者は、物件の状況に対応できるけど、収入がいつになるのかわからない。


リフォームに手がかかりそうだから最初から撤退なんてのも可能です。



後者は、一定期間収入は確保できるけど、今後の物件状況に不安を残す。


莫大なリフォーム費用が発生するかもしれないが、たちまち家賃が入ってくる。


...


なかなか悩ましい


でもね、そういうことをいくら考えたところで


いつ退去するかなんてわからないし


古いんだからそれなりに不具合も出てきますよ。



５００万円で買って、半年でも１年でも２年でも高値で回収できたら


リフォーム費用が捻出できるんですから


いつ終わるかわからないボーナスタイムみたいなもんですよ。



退去してからが本当のスタートですわ。


それまでになんぼかでも回収できりゃラッキーってだけです。


転売しても売れるだろうし、地面がありますから強いですよ


覚悟を決められる人ならいきますわね。



という訳で、エントリーしたのは...



つづく




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし

....


＜見学会のお知らせ　２＞

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです

３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
　O幡さん
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　３＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成するということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ集合です。

参加予定
　こももさん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、次女の２歳の誕生日でした




早いものでもう２歳...


そのうち「パパ嫌い」とか言うようになるんでしょうか...


子供の成長は早いですねー（ﾟдﾟ）


それ以上に自分の衰えは早いですが(ｰｰ;)


...


さて、昼は家族サービスで


夜は人数限定のシークレット企画として


現役銀行マンの方を囲んだ飲み会でした




普段はなかなかざっくばらんとはいかないだけに


いろいろと参考になるお話もありました


ほとんどの内容が書けませんし口外もできませんが(^_^;)


こういう企画も面白かったので


今後も考えていこうと思います

...


さて、今日は昨日の続きで

2015年02月21日　ボーナスタイム


という訳で、第５回あみだくじにエントリーしたのは

１、かこさん
２、BLXさん
３、T本さん
４、あつおさん
５、IW本さん
６、あつさん
７、わたくし


戸建好きの面々が集まりました（笑）





で、それぞれ

１、かこさん　５
２、BLXさん　１
３、T本さん　４
４、あつおさん　２
５、IW本さん　６
６、あつさん　７
７、わたくし　３


と引いていき、結果このように




１、かこさん　５ 　２番手
２、BLXさん　１　３番手
３、T本さん　４　５番手
４、あつおさん　２ 　当たり
５、IW本さん　６ 　６番手
６、あつさん　７ 　４番手
７、わたくし　３　７番手


あつおさん、おめでとうございます


しかし、わたくしいつも最後に引くようにしていますが


最後に残ったのが、７番手とは...


残り物に福は全くないですねー　(ｰｰ;)


...


エントリーの方を詳しく見てみると

１、かこさん　アパート賃貸中
２、BLXさん　戸建賃貸中
３、T本さん　アパート賃貸中
４、あつおさん
５、IW本さん
６、あつさん　戸建賃貸中
７、わたくし　戸建賃貸中


と、あつおさんの大家さんデビューが叶うという


うれしい結果となりました


...


あつおさんとはいつぐらいに知り合ったかなー？


と思い、過去のメールを調べてみると


昨年の７月１３日にありました。


不動産が最近になって勉強したくなり、
毎日ブログを拝見させて頂いてます。
○○と申します（岡山市北区）
全く異業種のサラリーマンで40歳です。
不動産投資でセミリタイアの実現が夢ですが、
この歳ですし現実も理解しているつもりです。
ただ岡山大家さんにコンサル頂いて、
夢を少しでもカタチにしたいと真面目に考えています。
一度見学会、又はアポイントをさせて頂く事は可能でしょうか。
一方的で申し訳ありません。コンサル料金も払います。
できれば土日で一度、1時間ほどでも検討お願いします。
（初回は個人面談が希望です。
全くの初心者で、少しの本と、持ち家を建てた経験ぐらいしかありません）


すみませんが勝手に引用しています(^_^;)



とまぁ、どこの馬の骨かわからんわたくしに


思い切って連絡してくるのはかなり勇気が必要だったでしょうに...


それから何度かお会いする中で


通勤時間も長く、勤務も過酷であること。

健康面や将来に不安を持つこと。


というお話が...


わたくし、こういう方にこそ頑張ってもらいたいなと常々思っています。


今回エントリーで既に物件運営中の


かこさん、BLXさん、T本さん、あつさんも


ここ２〜３年内で始めた方々です。


こういう、将来を真剣に考えて取り組んでいる方々には


是非ともうまくいってほしいと思う


今日この頃です。



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし

....


＜見学会のお知らせ　２＞

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです

３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
　O幡さん
　T本さん
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　３＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成するということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ集合です。

参加予定
　こももさん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

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　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のあつさん主催の飲み会に参加してきました




５人だったのでかなり濃い話ができました


ごちそうさまでしたm(__)m


...


さて、今日は読者のY原さんの戸建賃貸が完成し


不備がないか一緒に立ち会ってきました。




やっぱり新築はいいですねー


外は少々雲空でしたが、


白を基調にしたのでかなり明るく感じます








プラン作成や見積もりの精査、配色など


工務店さんとの打ち合わせに同席していろいろやってきましたが


思った以上の出来でよかったです


...


ここの工務店さんはマイホーム用の戸建をかなり手がけていて


あっちこっちでよく見かけるんですが


今回特に思ったのが、


マイホーム　と　戸建賃貸　との違い。


当初の提案から驚きましたが


マイホーム仕様で出てくるので


カクカクして要らん出っ張りがいくつもあったり


「これじゃ割高でしょ」　ってところがあるんですねー



ある程度収益性を求める戸建賃貸ですから


マイホーム仕様みたいに多くの予算を割けないですよね...


コストも下げつつ、家賃は最大化。



家賃っていうのは、場所や広さによって概ね決まるものなので


物件の中身では、「ここをこうしたら家賃が上がるのか？」


ってことを考えます。


で、「ここにこれをやっても家賃は上がりませんよ。」


ってとこを削っていきます。


削っていっても賃貸でのニーズを満たすのか？を考えながら


ひとつひとつ検討していった訳です。



戸建賃貸をやっていない（少しはやったこともあるのかもしれませんが）工務店では


そういう賃貸用の視点がすっぽり抜け落ちているなー


と凄く思った訳でした。


もちろんマイホームだったら異議なしなんですけどね(^_^;)



なにはともあれ、最終的に良いものができてよかったです



中古をいじるのも楽しいですけど


ゼロから考えていくのも楽しいですねー



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

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　即転売しても倍近くになりそうだし...



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３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

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参加予定
　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　もしかしたら、じゅんこさんJRも
　じいじさん
　わたくし


...


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赤磐市中島８４−１　へ　１２時集合です。

参加予定
　こももさん
　６８さん
　わたくし


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ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は読者のTAKEさんのところにお邪魔してきました。


店舗を建設中ですが


伺う度にどんどん進んでいます。（当たり前か（笑））




建物が出来上がって行くのってワクワクしますねー


...


さて今日は、こももさん、Ｉ島さん、ロッカーキャットさんとお会いしましたが


こももさんとのやり取りが新鮮でしてねー


というのが、こももさんは


不動産に関して正真正銘の初心者。


で、先日お送りした資料の見方がわからないと。


そりゃそうだー(ﾟoﾟ;;


資料といっても、要約書や公図類なんですけど


そりゃ確かにわからんわな(°°;)"((;°°)


見るのもほぼ初めてだろうし...


何時間もかけてネットで調べてみたけど頭がパンクしそうだって(>_<)


...


ほんとダメですねー


不動産を検討している人は、みんなそれなりに分かっているもんだと


勝手に思い込んでしまっていました...


あー(Ｔ＿Ｔ)


わたくしにとっては日常的に目にするものだから


ついそんな思い込みを



自分にとっての当たり前が、別の人にとってはそうではないと...



いやぁーまいったなー(*_*)


普段も知らず知らずのうちに専門用語とかをしゃべって


ちんぷんかんぷんにさせてたりするかもなー


きっと申し訳ないことしてますねー


...


そんなこんなで、即席の勉強会になりました（笑）


しかもマンツーマン指導（笑）


どこやらの学習塾みたい（笑）



どーんと資料を広げて




ひとつひとつ資料を見ながら


地番と住居表示って別モンなんだよ　とか


地目がどうのこうの　とか


甲区と乙区の意味　とか


所有権が移っていった経緯　とか


公図や路線価図の見方　とか


蛍光ペンで線を引いたりしながら


わかりやすく？　説明していきました


...


しかし、ほんと気づかされましたねー(ﾟoﾟ;;


不動産屋に行ってもこんなん聞きづらいだろうし


ノルマに追われた営業マンは


きっとそんな相手をしてくれないからね...



こういうのってなかなか世の中にないけど


潜在的ニーズはきっとあるんだろうなーって。


どっぷり浸かってたら気づかなくなるもんよね(^_^;)



聞く勇気を持った初心者の方、どんどんwelcomeです（笑）


その勇気が未来を拓くきっかけになるかもしれませんよー(^-^)



おしまい




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


＜見学会のお知らせ　１＞

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです

３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　もしかしたら、じゅんこさんJRも
　じいじさん
　K原さん
　HR田さん
　F原Kさん
　K郷さん
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　２＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成するということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ　１２時集合です。

参加予定
　こももさん
　６８さん
　麒麟さん
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


毎日いろいろな方にお会いしますが


みなさんほんと前向きで驚きます（ﾟдﾟ）


将来のことを考えてこれから構築していこうとして


実際に行動できるって素晴らしいですよねー


今日お会いした方はこの方なんですけど




とにかく早く始めたい！

もちろん失敗はしたくないけれどやってみないと始まらない！

ワクワク感しかない！


という熱心な方でした



同じようなに不動産の話しをしても

「いや...」
「でも...」
「こんなことになったら...」
「自分にはちょっと...」
「お金が...」
「家族が...」


これでもかってぐらい否定的な話しかできない人もいますからねー(^_^;)


そういう方をわざわざ説得して考え方を変えさせる必要もありませんから


二度とそんな話しはしませんけどね（笑）


同じ話しをして、心が動く人もいれば、そうでない人もいますけど


詰まるところ、考え方や心の持ち方なんだなーと思いますね。


後ろ向きな人より、前向きな人を応援したくなるのが人情ってもんです。


後ろ向きな人は何かと損してると思いますけどねー


まぁよろしいわ（笑）


...


さて、不動産賃貸業界も猛烈に忙しい時期ですねー


わたくしが同時に進行させている案件でも


あるところでは　リフォーム　の件

あるところでは　入居募集　の件

あるところでは　火災保険　の件

あるところでは　ガス会社　の件

あるところでは　解体　の件

あるところでは　空室対策　の件

あるところでは　退去精算　の件

あるところでは　売買　の件

あるところでは　新築プラン　の件


など、まぁいろいろ目白押しです(^_^;)


そのどれもが複数あるからもう混乱しちゃってます(ｰｰ;)

...


賃貸業界のみならず、建築業界も忙しいんですよ。


なんせ賃貸物件は、３月中には完成させないと


入居に大きく影響してしまいますからね（ﾟдﾟ）


多くの方が３月末には引越しするので


当月には完成しておかないと引越しできなーい( ；∀；)



そんなこんなで先日、わたくしが企画・監修をした建設中のマンションが


見学できるということで、少しお邪魔してきました


工事用のゴンドラに乗せてもらい屋上まで（ﾟдﾟ）


人生初です（笑）






共用廊下





お風呂を作っています。




まだまだ時間かかりそうですねー（ﾟдﾟ）




吹き抜けを作ってみました。




工期的にはギリギリだそうです(^_^;)


かなり強気の家賃設定をしたので


各方面からは大反対を受けたようですが


もう満室になったそうですよ



やっぱりね、古い人達は固定観念があって


枠から外れたりすると思いっきり否定してきますよね...


そりゃ相場より１万円ぐらいは高くしているので


気持ちもわからなくはないですが（笑）



でも、ターゲットを絞って


きちんと需要やニーズを把握していたらわかるんですけどねー


結局、この家賃でちゃんと入るからって押し切って正解でした


たぶん見学会やると思います



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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こちらが２月末頃に完成したということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ　１２時集合です。

参加予定
　こももさん
　６８さん
　麒麟さん
　HR田さん
　O村さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は午後から


某社が企画・プロデュースした新築アパートの見学会でした。

　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　じゅんこさんJR
　じいじさん
　K原さん
　HR田さん
　F原Kさん
　K郷さん
　S村さん
　S村さん長男
　S村さん次男
　わたくし

の１４名（ﾟдﾟ）




玄関を入ると、おー（ﾟдﾟ）って感じ。




天井が高いですねー（ﾟдﾟ）




ロフトです。居室として表示できないのが残念




ベランダの代わりにサンルームを採用。




キッチンはスタイリッシュな感じ。




洗面台は最近はこのタイプが増えてきましたねー（ﾟдﾟ）




...


しかし、ロフトが居室にならないので、表示上は　１K　になってしまうのが


つらいところですねー


でも、玄関からのインパクトはなかなかのもんですし


部屋に入れば天井高やロフトに目が奪われ


コンセプトとしては面白く


費用面も含めかなり面白いものに仕上がったと思いますね


こういうスキップフロアはいつかやってみたかったんですよねー


...


って、うわべだけテキトーに賞賛しておけば良いのかもしれませんが


現実的には、


１Kとして見られると賃料が高く


高額家賃を払える単身者がターゲットなら駐車場が狭すぎる。
（普通車４台がパンパン、内軽四２台）


富裕層は大きめの高級車に乗ってることが多いからね...



二人入居がターゲットなら駐車場が２台欲しい。
（現状は各戸１台ずつ。普通車４、軽２）



というところで、


率直なところ、建物コンセプトとターゲットがマッチしていないように感じましたね...


現在全空きだそうですが、繁忙期で満室になるんでしょうか...


思ったことを書くとまた嫌われちゃんですけどね...(ｰｰ;)



まぁそのあたりは動向を追っていきたいと思いますが


この条件で決まるようなら非常に興味深い物件で


ぜひ参考にしたいと思います


何はともあれわざわざ見学させていただき


ありがとうございましたm(__)m


...


さて、実は午前中は、中区某所で相談を受けてきました。


以前少し書いた、築５５年の平屋を貸しているものの


その入居者が勝手に直して請求だけを上げてくるってお話し。

2014年12月23日　売る気はあるんですが...


それが普通の請求額ならともかく


相当盛りまくった内容で


ここまで相当お金を使わされているようで


前回は屋根の葺き替え。


確かに雨漏りがひどくなったので仕方のないことですが


他で見積もりを取ったら　半額　になったという(ﾟoﾟ;;


度重なる請求に困り果てている中で


こりゃおかしいと気づいたようで


昨年末にわたくしに相談にお越しになられたのがきっかけでした。


...


貸主は　８０歳のおばあちゃん　で


相談者は　お孫さん（長女）　という変な流れ。


おばあちゃんは耳も遠くなり判断力も徐々に落ちてきて...


おばあちゃんを何とか助けたいという一心で。


...


代理人のお父さんはあまり積極的でなく


お母さんも日和見...　同居の三女も同様...


そりゃよくわからないし積極的に首を突っ込みたくはないでしょうね...


で、都会に出ている次女と、近所に住んでいる長女（相談者）で


なんとかしようと試みるも、なかなかうまくいかず...


次女がいろいろ調べて遠隔で長女（相談者）に指示が出るものの


板挟み状態に


自分の仕事も忙しく、早く帰ったり休んだりも難しく


仕事ととも板挟みに...


...


おばあちゃんは、


大した家賃でもないのに、


これから先もさらに費用請求されるのが困る。


しかも再三家賃の値下げ交渉もされている状態。


でも、かなりの修繕をしてきたので引き続き貸したい。


...


お父さんチーム（お父さん、お母さん、三女）は


面倒事がイヤなので出て行ってもらうのも止むなしだが


弁護士費用、立ち退き費用などが発生するのはイヤ。


...


次女は遠隔操作でいろいろ言ってくるものの実働は長女なので


長女はお金をかけてでもさっさと解決したい。


でもそんな高額を自分で負担はできない...


...


もうね、意見がまとまらんので


相談者（長女）さんが気の毒なぐらい疲れ果てとんですよ


...


・費用をかけたので引き続き入居はしてもらいたい（おばあちゃん）

・面倒事はやりたくなくお金は極力使いたくない（お父さんチーム）

・早く楽になりたい（長女）


ということで、とりあえずわたくしが間に入ることになりましたが...


果たしてどうなるやら...



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


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　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
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賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


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こんばんは。岡山大家です。


今日はお知らせが盛りだくさんです



＜見学会のお知らせ　２　＆　飲み会＞


見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション。


ライオンズマンション中山下　です。


天満屋がすぐ近くの好立地。


エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。


売却と賃貸の両方を検討中ですが


見学会に使っても良いとのことなのでありがたく使わせていただきますm(__)m


区分マンションに興味のある方はぜひ。


中心地での見学ですので


その後、最寄りのお店でそのまま飲み会にしようと思います。


３月８日（日）　１８時
岡山市北区中山下２丁目５−２０
ライオンズマンション中山下　１階エントランス前
※マンションの西側です。


建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。


飲み会は最寄りの会場で１９時から始めたいと思います。


場所は決まり次第ブログでお知らせします。


もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。


...


＜見学会のお知らせ　３＞


読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。


舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日　トレジャーハンター


この場所がどう変わったのか！？



３月１４日（土）　１２時
　
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン　岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょう


...


＜見学会のお知らせ　４＞


わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、


１階が電動シャッター付きガレージになった


本格的なガレージハウスを建てられました。


わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが


このコンセプトがなかなか面白い


今回、岡山初登場です


わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。


３月１５日（日）　１２時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょう


...


＜見学会のお知らせ　５＞


早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。


４８．８６坪の土地に戸建を２棟！


これはこれで凄いよね...　よく入れたな...


もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが


そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので


あっさり２室とも決まったというシロモノです


３月２１日（土）　１２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでも


...


＜見学会のお知らせ　６＞


岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。


マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。

実はわたくしが少々企画・監修を...


家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。


富裕層が好みそうな物件です


３月２２日（日）　１２時

岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよ


どっかお店があればその後ランチでも



３月完成の物件が多いから大変です(^_^;)


いろんな物件を見られるから楽しいですけどね



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


＜見学会のお知らせ　１　＆　飲み会＞

見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション。
ライオンズマンション中山下　です。
エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。
売却と賃貸の両方を検討中の物件です。
区分マンションに興味のある方はぜひ。

中心地での見学ですので
その後、最寄りのお店でそのまま飲み会にしようと思います。

３月８日（日）　１８時
岡山市北区中山下２丁目５−２０
ライオンズマンション中山下　１階エントランス前
※マンションの西側です。

建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。

飲み会は最寄りの会場で１９時から始めたいと思います。

場所は決まり次第ブログでお知らせします。
もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。


...


＜見学会のお知らせ　２＞

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日　トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか！？

３月１４日（土）　１２時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン　岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょう


...


＜見学会のお知らせ　３＞

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
１階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白い

今回、岡山初登場です
わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。

３月１５日（日）　１２時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店

その後ランチでもいきましょう


...


＜見学会のお知らせ　４＞

早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね...　よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです

３月２１日（土）　１２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店

どっかお店があればその後ランチでも


...


＜見学会のお知らせ　５＞

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です

３月２２日（日）　１２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店

これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも



各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日リフォーム工事中を見学させていただいた、


motoさん物件３号の完成見学会でしたー

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

　motoさん
　こももさん
　６８さん
　麒麟さん
　HR田さん
　O村さん
　わたくし

の７名





特に目がついたのが駐車場


かなり(*´Д｀)ｽｯｷﾘ




軽四なら３台いけますね。


これ以外に普通車１台分あるんで


これぐらいあると大きな武器ですねー


昔の一戸建てって駐車場が１台しかないケースが多いので


こうやって庭を潰してても拡張できないとなかなかね


郊外は特に駐車場を重視するからねー


...


これは風呂のビフォー


浴槽を完全撤去（ﾟдﾟ）






これがアフター




浴槽は新品が入りましたー


風呂って古いと印象が悪いんでねー(^_^;)


...


キッチンはこんな状態だったのが




...


こんな感じに




...


玄関横に目線を遮るための目隠しが(^-^)





ほー(＾ω＾)　こういうのいいですねー(^-^)




今回のは想定外のことも多く、かなり工事費が嵩んだそうです(ｰｰ;)


古い戸建は蓋を開けたら発覚！　みたいなことも多いですからね...


難しいところが多いから、その分安く買わないとね。


早く貸して回収だー


...


想定外といえばこちらもそうかな。


先月末にこんなことが起こりまして。

（株）アウルトラスト／民事再生申請


負債総額９億５千万ですか...


前々からヤバイって噂は耳にしていたんですが...


一時は飛ぶ鳥を落とす勢いで


賃貸ではアウルスタイルシリーズ


分譲ではアウルステージシリーズ


バンバン建っていましたけどねー（ﾟдﾟ）


最近では、西市とか今とか完売していたようですけど...




巨額な借金を背負って手広くやると


歯車が狂いだしたら止まらなくなるんでしょうね...




九州のマンションが売れていないとか？


水島だったか児島だったかの案件で失敗したとか？


国税が入ったとか？


ほんとかどうかわからない噂だけは耳に入りますが


要は、売れると思ったのが売れなかったってことなのかな。




特に不動産は比較的高額なので


目利きの段階で失敗すると大変なことになりますね


...


そういえば、先日あみだくじで当選したＩ島さんから

関連記事
2015年01月30日　こういうスタートもありでしょー


権利証が届いたって連絡がありましたよー




これが届くと実感が湧いてきますよねー


これみたいな５０万円ほどの案件なら


少々目利きが狂ったり、想定外のことが起こっても


なんともないんですけどねー



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


＜見学会のお知らせ　１　＆　飲み会＞

見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション。
ライオンズマンション中山下　です。
エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。
売却と賃貸の両方を検討中の物件です。
区分マンションに興味のある方はぜひ。

中心地での見学ですので
その後、最寄りのお店でそのまま飲み会にしようと思います。

３月８日（日）　１８時
岡山市北区中山下２丁目５−２０
ライオンズマンション中山下　１階エントランス前
※マンションの西側です。

建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。

飲み会は最寄りの会場で１９時から始めたいと思います。

場所は決まり次第ブログでお知らせします。
もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。

参加予定
　６８さん（両方）
　わたくし（両方）

...


＜見学会のお知らせ　２＞

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日　トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか！？

３月１４日（土）　１２時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン　岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょう

参加予定
　ロッカーキャットさん
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　３＞

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
１階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白い

今回、岡山初登場です
わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。

３月１５日（日）　１２時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店

その後ランチでもいきましょう

参加予定
　Y山さん
　F木さん
　ロッカーキャットさん
　じいじさん
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　４＞

早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね...　よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです

３月２１日（土）　１２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店

どっかお店があればその後ランチでも

参加予定
　ロッカーキャットさん
　じいじさん
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　５＞

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です

３月２２日（日）　１２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店

これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも

参加予定
　ロッカーキャットさん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


相変わらず不動産三昧の日々を過ごしていますが


先日は読者さんの物件の客付けのお願いに


業者さんを訪問してきましたー






差し入れを持って時々訪問したりしますが


普段からいろいろ儲け話を持って行ってあげていると


この忙しい時期でもすぐに写真を撮りに行ってくれたりと


何かとスピーディーに対応してくれます


ほんとありがたいことですね。


特にこんなクソ忙しい時期にはなかなかね...




今回の訪問先で少し話が出ましたが


ここの社長さんは県外の出身の方で、この方曰く


「岡山は情報だけ抜こうとするやつが多い」　と


あーやっぱりそうなんだー　と改めて思いました(^_^;)


わたくしもサラリーマン時代は似たようなもんだったかもしれませんが(>_<)



実際ブログなどでいろいろ発信しだしてから気づくこととなりましたが


情報は出せば出すほど、別の新しい情報が入ってくる　もんだなと。


まずは相手に利益をもたらすこと。



自分は普通に生活するだけのものと


幾ばくかの貯金ができればそれで足りるんです。


足るを知る



人を陥れたり、奪ったりするような生き方はしたくないもんです。



かつて昔の職場でそういう人が身近にいたことがありますが


反面教師としてある意味役に立っていますから


そういう生き方の人も実は必要なのかもしれませんがね（笑）


...


さて今日は、北区某所の土地案件を見てきました。




もうかれこれ１０年以上付き合っている方の　お父さん　からの案件でした。


「普段からお世話になっているんだからちょっとで儲かるような話になれば...」　と。


実はこのお父さんには一度も会ったことないんですけどね(^_^;)


ほんとありがたい話です。


モノになりそうならまた配信したいと思います。


...


先日は、これまた北区某所の案件を視察。


これはいろいろ情報交換をしている業者さんからの案件。


トイレ風呂共同の古ーい建物ですが






もしかしたら破格値になるかもしれません。


こちらもモノになるようなら配信しましょうかね。


...


こうして話がポロポロ頂けるのはほんとありがたいですねー



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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