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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きで。


推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど


繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから


早めに決めておきたいって心理も働きますしね。


...


一般的に学生物件っていうのは


3月末から4月の入居を逃したら


丸々1年空室になる
ことが多いんです困った


3月、4月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して


夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど


大概1年空きます汗


...


そんな物件は


そもそも物件に問題がある場合もありますけど


たまたまタイミングが悪かったり


不動産屋に予約を入れっぱなしにされて


ギリギリでキャンセルされたり



不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり と


物件以外の要因で決まらない場合もあります。


...


学生物件で3月、4月の入居を逃して


11月まで空きっぱなしということは


来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません汗


どうせ3月末まで家賃が入らないんなら


フリーレントで早めに学生の入居者を確保
しておいたほうが得策かと。


...


4月から11月までの8か月も空けておいて


「もしかしたら12月や1月の家賃発生で決まるかもしれないから」


低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど


そんなタイプの大家さんは、ひたすら 待ちの一手 って


いうパターンが多いですけどね汗


...


こういうやり方は、キャンセルが怖いですから


11月に申込みなら、12月1日ぐらいから契約開始にして


契約も決済も2週間以内ぐらいには終わらせて


12月1日には鍵も渡してしまうんですよまる



鍵を渡して契約が始まっていても


実際の引越しなんてまだまだ先
ですから


フリーレントで家賃だけが4月1日からってことにしておけば


早めに決めておきたい 入居者心理 と


早めに確保しておきたい 大家心理 が


合致できるんですけどねー拍手



社会人が狙えない物件に


普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら


受けたほうがよろしいかと思いますよまる



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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