2013年11月04日
フリーレントの使い方 2
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日の続きで。
推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど
繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから
早めに決めておきたいって心理も働きますしね。
...
一般的に学生物件っていうのは
3月末から4月の入居を逃したら
丸々1年空室になることが多いんです
3月、4月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して
夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど
大概1年空きます
...
そんな物件は
そもそも物件に問題がある場合もありますけど
たまたまタイミングが悪かったり
不動産屋に予約を入れっぱなしにされて
ギリギリでキャンセルされたり
不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり と
物件以外の要因で決まらない場合もあります。
...
学生物件で3月、4月の入居を逃して
11月まで空きっぱなしということは
来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません
どうせ3月末まで家賃が入らないんなら
フリーレントで早めに学生の入居者を確保しておいたほうが得策かと。
...
4月から11月までの8か月も空けておいて
「もしかしたら12月や1月の家賃発生で決まるかもしれないから」と
低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど
そんなタイプの大家さんは、ひたすら 待ちの一手 って
いうパターンが多いですけどね
...
こういうやり方は、キャンセルが怖いですから
11月に申込みなら、12月1日ぐらいから契約開始にして
契約も決済も2週間以内ぐらいには終わらせて
12月1日には鍵も渡してしまうんですよ
鍵を渡して契約が始まっていても
実際の引越しなんてまだまだ先ですから
フリーレントで家賃だけが4月1日からってことにしておけば
早めに決めておきたい 入居者心理 と
早めに確保しておきたい 大家心理 が
合致できるんですけどねー
社会人が狙えない物件に
普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら
受けたほうがよろしいかと思いますよ
おしまい
※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
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1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日の続きで。
推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど
繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから
早めに決めておきたいって心理も働きますしね。
...
一般的に学生物件っていうのは
3月末から4月の入居を逃したら
丸々1年空室になることが多いんです
3月、4月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して
夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど
大概1年空きます
...
そんな物件は
そもそも物件に問題がある場合もありますけど
たまたまタイミングが悪かったり
不動産屋に予約を入れっぱなしにされて
ギリギリでキャンセルされたり
不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり と
物件以外の要因で決まらない場合もあります。
...
学生物件で3月、4月の入居を逃して
11月まで空きっぱなしということは
来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません
どうせ3月末まで家賃が入らないんなら
フリーレントで早めに学生の入居者を確保しておいたほうが得策かと。
...
4月から11月までの8か月も空けておいて
「もしかしたら12月や1月の家賃発生で決まるかもしれないから」と
低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど
そんなタイプの大家さんは、ひたすら 待ちの一手 って
いうパターンが多いですけどね
...
こういうやり方は、キャンセルが怖いですから
11月に申込みなら、12月1日ぐらいから契約開始にして
契約も決済も2週間以内ぐらいには終わらせて
12月1日には鍵も渡してしまうんですよ
鍵を渡して契約が始まっていても
実際の引越しなんてまだまだ先ですから
フリーレントで家賃だけが4月1日からってことにしておけば
早めに決めておきたい 入居者心理 と
早めに確保しておきたい 大家心理 が
合致できるんですけどねー
社会人が狙えない物件に
普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら
受けたほうがよろしいかと思いますよ
おしまい
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投稿者:岡山大家|23:55|賃貸借契約であれこれ
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