岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した


北区奉還町のサークルＳって物件。


関連記事
2013年02月20日　満額で２本買い付けが...
2018年04月03日　はー、あほくさっ



数か月前から５２００万円で売ってて




４９９０万円に下がって


最終的には４８００万円で売れたみたいですね。





何人かから相談されたけど


いまのオーナーが当時３５００で買ってるから





なんだかな〜って感じで返事をしておきましたが


世の中に買いたい人は山ほどいますからね...



売った方はどーんと儲かったんで


万々歳ですね〜(^。^)y-.。o○





ただ問題は、以前の記事でも書きましたが


５年超えの長期譲渡所得になるのかどうか？




法人で売れば、単に会社の売上になるので


普通の法人税対象ですけど


個人で売った場合は所有期間で税率が変わりますからね。



それについてはここで書きましたから


関連記事
2018年04月16日　５年超


理解していない方は読み返してみてください。




単に５年超というのが記憶に残りやすいですが


問題は５年超の判定方法についてでしたね。


譲渡所得の計算方法


土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、
譲渡した年の1月1日現在において、
所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。




ちょっと題材にさせていただきたく


登記情報を取ってみました(^^;







ちなみに有料で公に公開されている情報なので


個人情報でもなんでもありませんが


一応、名前や住所は伏せておきます(^^;




これを見ると


所有権移転は　平成２５年３月２６日


新所有者がまだ反映されていませんでしたが


平成３０年１０月１７日に売買されたようです。


名義は仙台市の個人の共有になっていました。


たぶんご夫婦なんでしょう。


抵当権は無かったので現金購入なんですね〜


住所が大学の宿舎になっていますから


高属性間違いなし(^^;





ということで、個人なのでこの規定が適用ですね。


土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、
譲渡した年の1月1日現在において、
所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。


所有権移転は　平成２５年３月２６日

売却　平成３０年１０月１７日





残念ながら、５年超の規定は満たしませんでした(◎_◎;)


次の方への所有権移転を


もう２ヶ月ちょい待って、


来年の１月１日以降にするだけで


税金が２０％近く下がったんですが


時すでに遅し...




３５００万円で購入していますが


減価償却が５年近く経っているので


その分も利益になってしまいますね...


建物比率が大きすぎなければいいですが...




仮に、建物２０００万円、１０年償却なら


年２００万円...


となると１０００万円近く償却してしまっているので


経費とかその他は置いといて、


２０００万円ぐらいの利益はあるのかも...




余分に払う税金があほらしく感じますね(-_-;)



この方、お金持ちそうなんで


５年超なんかどうでもいいかもしれませんが


わたくしのような庶民は５年超の規定は意識していたいいですね(^^;




おしまい




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