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平成21年 15 自己紹介 その47

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 12月28日に正式に申込が入ったそうです。
 スケジュール的に1月下旬〜2月上旬の引渡しになりそうです。


 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 H26年12月末で4号が退去しましたー
 次はどうするかね...


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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こんばんは。岡山大家です。


今日は正月最後の自己紹介シリーズで。

前回記事
2015年01月02日 平成21年 14 自己紹介 その46


繁忙期で売上を伸ばすには


どれだけうまく回せるかってことが重要なんですよ。


ちょっといやらしいですけど


特に学生さんはドル箱なんでね。


というのもね、


新入生が家族で来店したら


ヴェルディ武田を彷彿とさせる(失礼。わかる人も少ないか(笑))


ごっつあんゴール


もうね、ゴール前に突っ立てたら勝手にボールが転がってきたみたいな(笑)


誰でも確実にゴールできます手(チョキ)


心の中でガッツポーズです。


これで決定権者を見極めたら間違いなしexclamation


子供の意見が尊重されるのか?

お母さんの意見が強いのか?

お父さんが強いのか?



そこらをきっちり押さえたらほぼ100%ですねグッド(上向き矢印)


...


でね、物件的には、


女の子でちょっと甘やかされたような子だと


子供の意見が重視されて家賃上限がちょっと緩くなりますけど


大体みんな基準が似てるんですよ。


出せる家賃の上限ってどの家庭もそんなに変わらないので


当然物件も似てくる訳です。


ということは、


紹介する物件も似てくるし


案内する物件も似てくるのは当たり前。



同じパターンでサクサク決まっちゃんですよねーグッド(上向き矢印)


学生のXさんを連れて、


A物件、B物件、C物件 を案内して


C物件で決まったとしたら


次にきた同じく学生のYさんも


同じパターンで決まっちゃうみたいな(笑)


...


なので、そこそこ戸数があって


毎年そこそこ入れ替わるような物件(いわゆる決め物)情報を


いくつか掴んでおけば


あとはベルトコンベアーに乗せるだけ(失礼)


こういうのは、学生需要を経験していないとなかなかできないんですけど


女性営業マン Iさん は


このあたりが抜群にうまかったひらめき


これやるとね、契約書の内容や書式、その他書類も一緒だから


流れ作業になって事務処理も早いんだよねーグッド(上向き矢印)


...


一般の方は知らないでしょうけど


契約書などの書類や審査に必要な書類なんかは


管理会社の数だけパターンがあるので


理解するだけでも相当大変なんですよねーたらーっ(汗)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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