岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント３

現地看板は、想像以上に見られている事を認識する


・それほど集客効果はなさそうだがそんなことはない。

・「空き室あり、入居者募集といった問い合わせ先の明記がなければ見込み客を逃してしまうかもしれない

・物件のイメージに合わないと思えば、自分でデザインして設置するのもよい

...


あまりにも多くの不動産会社の看板が無秩序に貼ってあると

はっきり言って汚い場合もありますけど、

空室時は特に看板はあったほうがよいでしょうね。

どこかに管理を任せているなら貼っておくべきでしょう。


難しいのが、どこにも管理を任せていない場合、

Ａ社に貼らせると、Ｂ社もＣ社も「貼らせてくれ〜」って言ってくるので

断り方が厄介かもしれません






空室対策のポイント４

内見者への第一印象であるエントランスの美化を徹底


・なんか清潔感があるなというイメージが大切

・入居者の内見というのは、部屋のカギを開けるところからではなく、すでに外観を見るところから始まっている

・きれいなゴミ置き場やメールボックス、整頓された駐輪場を見せると「なんかいいな、清潔感があるな」と潜在的に働きかけることができる



実施しておきたいポイント

・部屋番号のプレート交換、メールＢＯＸの交換

・掲示板の新設、情報掲示

・花壇の設置、植栽の植え替え

・共用灯のカバー、電球の交換

・草むしり

・排水溝の交換、蓋の交換


などを検討してみてください。


...


ここも結構当たり前のことなんですけど、

これがなかなかできていない物件って多いんです




ちなみに入居者の層が良くない物件では


こんな感じになりま〜す　



















こんなん案内行っても




絶対決まらんよ　〓





つづく



1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村