岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。



さて、昨日に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント６

キーボックスの設置で、営業マンの負担を減らす


・営業マンは、案内時の鍵の受け渡しが面倒

...



空室物件の案内をする際は、その部屋の鍵がいりますよね。


では、その鍵をどうするのかというと、

多くの場合は、

管理会社に取りに行く　か　大家さんの家に取りにいく　かになります。



でもこれがかなり手間と言うか面倒なんです


例えば、

不動産会社　⇒　岡山市南区

案内物件　⇒　岡山市南区（不動産会社のすぐ近く）

管理会社　⇒　岡山市北区（岡山駅近く）


なんてことになると、


1.岡山駅近くまで鍵を借りに行く

2.案内物件に戻る

3.鍵を返しに行く

...


これはかなり面倒です


そうなることが分かっているから

営業マンが紹介そのものをしなくなるんですね




そこで、キーボックスの登場です。





鍵が2〜3本程度入るんですけど、

小さな金庫みたいな感じです。



これを現地のパイプスペースなどの

目立たない場所に設置しておくと

営業マンに番号を伝えるだけで

案内ができてしまうという流れです。



岡山は、多くの物件に何らかの現地キーが設置されています


聞くところによると、広島はほとんど設置されていないそうです



ホームセンターなんかに2,000〜5,000円程度で売っています。


ですが、

鍵を元に戻すのを忘れて、結果無くしたり

窓を開けっぱなしにしたり

電気を点けっぱなしに

したりするケースもあります。


悪意を持ってすることはないでしょうけど

お客さんとの話に夢中になって

忘れてしまうことがあるので

定期的な確認は必要ですね。



つづく



1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村