岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


毎月、わたしの手元に届く業界紙（グローバルオーナーズ）に

面白い記事があったので一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント１

「賃貸経営事業者＝社長」としての自覚が薄い


・空室物件を決めるには、「賃貸経営事業者」としての自覚が必要

・社長として必ず知っておかなければならないノウハウを身に付けていない段階で
　管理会社に丸投げしていると、絶対に良い結果を生まない

...


確かに、自営業者（社長）としての意識が低い大家さんて多いですね〜

個人事業ですから、賃貸会社や管理会社への営業活動（アピール）は必須なんですけどね〜

ここを頑張るだけでも、結構差が開くと思いますね







空室対策のポイント２

募集賃料に値頃感を感じさせるためには、競合物件と比較しながら考えてみましょう


・あなたの物件の同じエリアで同種同規模のものをネットで検索する

・対象物件の一覧と、あなたの物件の募集条件を比較

・比較した結果、改訂すべき募集条件を決める



募集条件で検討したい10の要素

・敷金ゼロ

・礼金ゼロ

・仲介手数料ゼロ

・フリーレント（家賃無料期間の設定）

・期間限定キャンペーン（テレビプレゼントなど）

・火災保険料の無料

・家賃保証会社への保証料無料（連帯保証人なし）

・引越し費用サービス

・更新料ゼロ

・設備サービス（エアコン、ウォシュレットなど）


を取り入れてライバル物件に差をつけていく


...


この部分は、ごく当たり前のことなんですけど、

どれもお金が絡むことなんでね〜

この部分で競争すると、資金力の勝負になるんで

しんどいと思いますけどね〜



家賃数ヶ月分をサービスに使ったのに、

１年程度で退去していった...

みたいなことは日常茶飯事です。



うちがやれば、よそも同じこと以上をしてきますから

個人的には、こうならない物件を所有することをオススメしますが...




つづく



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