岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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こんばんは。岡山大家です。


不動産業に従事する人たちの一大イベント


宅建試験が昨日終わりましたね。


年に一度しかないので、これを逃すとまた来年(＞＜)


ダメだった人はまたしんどいですね〜(^^;


...


今年から、


宅地建物取引主任者　⇒　宅地建物取引士


に変わって、なんとなく格上げされた感じですが


試験の難易度も上がった感じだそうです(ﾟoﾟ;;


早く取っといてよかった(^^;



資格試験なんて大概そんなもんで


年を重ねるごとに難易度は上がっていくもんでしょ。


１年頑張って一気に抜けたほうがいいと思うんですけど


一応国家資格ですからそんな簡単にもいきませんか...


...



この宅建という資格。


これがないと契約時の　重要事項説明　ができません(＞＜)


なので、不動産業を営むには宅建を持った人間が必須になります。


小さな不動産屋だと　社長＝宅建士　だったりしますね。


この場合は自分で重要事項説明をすればいいけど


自分で持っていない場合は、宅建士を雇わないといけません。


逆に言うと、宅建士を雇えばいいので


社長自ら宅建に合格する必要は無いです。


雇った宅建士が辞めちゃったりすると


業務ができなくなりますが(^^;


宅建士を複数人雇うか、自分で合格するかしておかないとね。


...


でも、宅建って実務とはあまり繋がらないんですよね〜(^^;


全然繋がらない訳じゃないですけど


自動車学校で学んで車の免許を取ったからって


それだけで運転がうまくできる訳でもなく...


勉強したこともとっくに忘れてるしね...


うちの奥さんなんか標識見ても意味がよくわかってない(^^;


かといって、運転が上手なら試験に受かるというもんでもない。


宅建も、不動産業に長く従事しているから受かるってもんじゃないですからね〜


まぁどの資格も似たようなもんでしょうけど。


...


宅建って資格は無くても


重要事項説明を宅建士に任せれば


営業マンや事務員として働くこともできるし


社長自身が持っていなくても営業できる。


しかも実務とはあまりリンクしない。


だから無理して取る必要もない。


そんな勉強に時間を割くのがもったいない。


なんて考えもありでしょうね。


...


ただね、宅建ってひとつのバロメーターなんですよ。


ある一定の勉強をしてそれなりの知識があるってこと。


宅建に受かってる　⇒　それなりの知識がある


と一般的には認識されます。


それとは別に、宅建の難易度を知っている人間からは


宅建に受かっている　⇒　一定以上の努力ができる


という風にも捉えられます。



裏を返すと、長いこと不動産業界にいるのに宅建を持っていないということは


一定以上の努力や我慢ができない人。


誘惑に負ける、できない理由を作る、忍耐力がない人。



なんか講釈垂れてるけど、あんた宅建持ってないじゃんって。


そういう認識もされます。


...


プロゴルファーのテストに合格していないけど


ゴルフはできる。７０台も出せる。


でもプロじゃないんよね。



宅建試験は合格していないけど、


仕事も経営もできる。


でも業界にいるんなら


宅建って登竜門をくぐれない、或いは避けた人間は


プロじゃないと思うよ。



受かっていない人からの反論は、単なる言い訳じゃね？



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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