2015年06月20日
魔法が解けてきた。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)
H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状で3.5万円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を500万円で購入
120坪 坪単価4.2万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
...
<探しています。>
倉庫物件 藤田〜灘崎方面 3万円以内 水道は必須。
みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
7月から使いたいそうで、2トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m
...
<見学会のお知らせ>
わたくしの物件6号、7号を建ててくれた会社なんですけど
今回は、1棟は自宅、1棟は賃貸用ということで。
80uのほうは初登場の間取りで
それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので
見に行ってみようと思います
お時間のある方はいっしょにいかがですか?
6月28日(日) 11時集合
岡山市中区雄町153−5
マルナカ雄町店
...
TAKEさんがまたお店を出すそうですよ
有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園 野殿橋周辺
6/21(日)10:00-16:00
オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/
https://www.facebook.com/ichi.japan
グーグルマップ
お時間の合う方はぜひ(^^)
...
こんばんは。岡山大家です。
元大関の貴ノ浪さんがお亡くなりになりましたね...
43歳ですって... わたくし、同い年です...
こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。
いつ終わるかわからない人生ですから
元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。
...
さて、今日はシークレット見学会の2日目。
今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。
非公開戸建てを見たあと、例の利回り400%物件へ。
関連記事
2015年06月19日 利回り400%?
いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)
taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m
...
話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた
2008年に建ったマンションがありまして
ハローワークのすぐ近くで、14階建ての83戸。
75uぐらいの2LDK、3LDKで構成されていて
当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは皆無だったので、
高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離
という状況を払い除けて
割と決まっていきました(゚д゚)
戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが
それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。
...
それから8年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。
うーん、結構空いています(。-_-。)
このエリアには相変わらず、
築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど
分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし
少し古くなってきて、
賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...
元々、それほどハイクオリティーでもなく
新築・築浅パワーで押し切ってきましたから
そろそろ魔法が解けてきたんですね。
まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが
改善策としては
設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...
このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...
審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと
今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...
そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。
...
新築時のシミュレーションって
入居率は高め、家賃下落は小さい ってパターンが多いですけど
現実的には外部要因などで急激に悪化することが多いです。
この世界は後出しじゃんけんですから、後発組が圧倒的に強い。
先行者利益もないことはないですが、期間は短い。
そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。
後発組が現れた時のオプションを用意しておくか
後発組が現れにくい場所でやるか。
そういうことを考えておかないと
魔法が解けたら大変ですよ(ーー;)
建てさせる側は建ててもらったら
それでおしまいですからね...
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)
H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状で3.5万円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を500万円で購入
120坪 坪単価4.2万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
...
<探しています。>
倉庫物件 藤田〜灘崎方面 3万円以内 水道は必須。
みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
7月から使いたいそうで、2トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m
...
<見学会のお知らせ>
わたくしの物件6号、7号を建ててくれた会社なんですけど
今回は、1棟は自宅、1棟は賃貸用ということで。
80uのほうは初登場の間取りで
それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので
見に行ってみようと思います
お時間のある方はいっしょにいかがですか?
6月28日(日) 11時集合
岡山市中区雄町153−5
マルナカ雄町店
...
TAKEさんがまたお店を出すそうですよ
有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園 野殿橋周辺
6/21(日)10:00-16:00
オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/
https://www.facebook.com/ichi.japan
グーグルマップ
お時間の合う方はぜひ(^^)
...
こんばんは。岡山大家です。
元大関の貴ノ浪さんがお亡くなりになりましたね...
43歳ですって... わたくし、同い年です...
こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。
いつ終わるかわからない人生ですから
元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。
...
さて、今日はシークレット見学会の2日目。
今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。
非公開戸建てを見たあと、例の利回り400%物件へ。
関連記事
2015年06月19日 利回り400%?
いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)
taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m
...
話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた
2008年に建ったマンションがありまして
ハローワークのすぐ近くで、14階建ての83戸。
75uぐらいの2LDK、3LDKで構成されていて
当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは皆無だったので、
高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離
という状況を払い除けて
割と決まっていきました(゚д゚)
戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが
それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。
...
それから8年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。
うーん、結構空いています(。-_-。)
このエリアには相変わらず、
築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど
分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし
少し古くなってきて、
賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...
元々、それほどハイクオリティーでもなく
新築・築浅パワーで押し切ってきましたから
そろそろ魔法が解けてきたんですね。
まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが
改善策としては
設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...
このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...
審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと
今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...
そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。
...
新築時のシミュレーションって
入居率は高め、家賃下落は小さい ってパターンが多いですけど
現実的には外部要因などで急激に悪化することが多いです。
この世界は後出しじゃんけんですから、後発組が圧倒的に強い。
先行者利益もないことはないですが、期間は短い。
そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。
後発組が現れた時のオプションを用意しておくか
後発組が現れにくい場所でやるか。
そういうことを考えておかないと
魔法が解けたら大変ですよ(ーー;)
建てさせる側は建ててもらったら
それでおしまいですからね...
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【岡山の市場についてあれこれの最新記事】
この記事へのコメント