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魔法が解けてきた。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
      関連記事
       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))

      関連記事
       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状で3.5万円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<探しています。>

倉庫物件 藤田〜灘崎方面 3万円以内 水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
7月から使いたいそうで、2トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


<見学会のお知らせ>

見学会チラシ 雄町 (226x320).jpg

わたくしの物件6号、7号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、1棟は自宅、1棟は賃貸用ということで。

80uのほうは初登場の間取りで

s2.jpg

それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思いますわーい(嬉しい顔)

お時間のある方はいっしょにいかがですか?

6月28日(日) 11時集合
岡山市中区雄町153−5
マルナカ雄町店



...


TAKEさんがまたお店を出すそうですよグッド(上向き矢印)

有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園 野殿橋周辺
6/21(日)10:00-16:00


オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/

https://www.facebook.com/ichi.japan

グーグルマップ

お時間の合う方はぜひ(^^)


...


こんばんは。岡山大家です。


元大関の貴ノ浪さんがお亡くなりになりましたね...


43歳ですって... わたくし、同い年です...


こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。


いつ終わるかわからない人生ですから


元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。


...


さて、今日はシークレット見学会の2日目。


今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。


非公開戸建てを見たあと、例の利回り400%物件へ。

関連記事
2015年06月19日 利回り400%?

DSC_3995.JPG


いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)


taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m


...


話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた


2008年に建ったマンションがありましてビル


ハローワークのすぐ近くで、14階建ての83戸


75uぐらいの2LDK、3LDKで構成されていて


当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは皆無だったので、


高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離


という状況を払い除けて


割と決まっていきました(゚д゚)


戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが


それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。


...


それから8年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。

2.jpg



うーん、結構空いています(。-_-。)


このエリアには相変わらず、


築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど


分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし


少し古くなってきて、


賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...



元々、それほどハイクオリティーでもなく


新築・築浅パワーで押し切ってきましたから


そろそろ魔法が解けてきたんですね。



まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが


改善策としては


設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...


このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...


審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと


今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...


そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。


...


新築時のシミュレーションって


入居率は高め、家賃下落は小さい ってパターンが多いですけど


現実的には外部要因などで急激に悪化することが多いです。



この世界は後出しじゃんけんですから、後発組が圧倒的に強い


先行者利益もないことはないですが、期間は短い。


そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。


後発組が現れた時のオプションを用意しておくか


後発組が現れにくい場所でやるか。



そういうことを考えておかないと


魔法が解けたら大変ですよ(ーー;)


建てさせる側は建ててもらったら


それでおしまいですからね...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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