2022年02月26日
「出口」も大事だけど、「入口」はもっと大事かもよ?
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
(H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地1号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地2号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地3号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入(H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
年22万円 表面2200万%
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋1&廃墟2戸1
(R2.5.2 たかぱぱさんにパス)
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
新築用地として購入
(R1.10.29 IW本さんにパス)
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
(R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
(R2年2月7日なつさんにパス)
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
(R2年3月18日まさしさんにパス)
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
(R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
アパート12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
10戸中2戸だけ入居。
アパート13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でP1台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体)
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円 ※電柱1
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」古都南方戸建&お茶
28日(月)15時
参加予定(定員10名)
1わたくし
2T田さん
3さっきーさん(女性)
4よっさん
☆「視察」玉野市和田戸建&全空AP&お茶
3日(木)15時
参加予定(定員10名)
1わたくし
2イーライフさん
3HTさん
4T田さん
☆「視察」水島東常磐町テナント&ランチ&水島コンテナ&お茶
4日(金)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2こてつさん
3さっきーさん(女性)
4T田さん
5よっさん
6のぶさん
73Mさん
8かこちゃん(女性)
2月一覧
1日(火)13時「視察」牛窓町保養所?見学&ランチ
3日(木)12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンター大改造&ランチ
3日(木)15時半「視察」玉野市田井平屋&お茶
5日(土)11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学&ランチ
9日(水)10時「見学会&買い物」TAKEさん高梁市戸建&ランチ
&高梁市25%QR狩り
10日(木)12時半「視察」東中島戸建&ランチ
11日(金,祝)12時「視察」玉野市田井戸建&ランチ
よーすけさん田井平屋3戸アフター&
HTさん息子さん宇野平屋アフター&お茶
14日(月)12時半「視察」南区北浦戸建&ランチ
15日(火)12時「視察」矢掛町戸建×2&ランチ
17日(木)12時半「視察」東区古都南方戸建&ランチ
19日(土)13時「視察」玉野市和田平家×2&宇野AP&お茶
21日(月)12時「見学会」りんしょ〜さん赤穂10号戸建アフター&ランチ&
yazinさん備前平屋アフター
23日(水,祝)12時半「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け&ランチ&
(仮称)kakurega2 建築現場視察&お茶
24日(木)11時半「体験会」某裁判判決傍聴会&ランチ
24日(木)15時「視察」三門西町戸建&お茶
26日(土)12時「トレジャー」いなせさん井原市戸建&ランチ
26日(土)13時半「視察」井原市門田戸建見学
26日(土)14時半「視察」井原市東江原町戸建見学
28日(月)15時「視察」古都南方戸建&お茶
3月一覧
3日(木)15時「視察」玉野市和田戸建&全空AP&お茶
4日(金)12時半「視察」水島東常磐町テナント&ランチ&
水島コンテナ&お茶
8日(火)12時半「見学会」まさしさん4号戸建ビフォー&ランチ
12日(土)12時半「トレジャー」わっきーさん水島1号戸建&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、玉野市和田で2戸1の長屋を見に行ったんですけどね
昭和47年築いうことで、もう築50年。
山の中腹にあって、車は入らない...
車の通る道路からだと100m以上はあるよなー
ずっと細い道で、緩やかな上り坂なので
基本的には徒歩...
バイクは入ってきているようで
駐車場は坂の下で借りられるそうですが...
いかにも条件が悪そうです...
直すところが多くてかなりお金かかりそうとか
物件自体が高いようなら
そもそも土俵に乗らんですわね...
なんですけど、価格は200万円とのこと。
ほう。1戸100万円ですか。
さらに、1戸は新築時からの入居者がΣ(・□・;)
もう50年住んでるの??
こういう入居者は宝よねー
で、家賃は2.5万円。
ほう。年30万円。
すでに表面15%。
もう1戸客付けできたら30%(゚д゚)ウマー
そこですな。
まずは物件がどんな状況か?
ほう。きれいじゃないですかー
荷物は売主が撤去してくれるそうで。
一部、雨漏りがあるのかな?
当日は雨だったけど、特に漏れてはなさそう...
外から見ても特に...
強い雨の時に漏れるのかな?
なんにしても大金がかかるような感じはないですね...
問題は、このもう1戸が
客付けできるかどうか...
初心者にありがちな不安要素。
ここに限らず
「こんなとこで貸せるんですか??」
なんて意見をよく聞くんだけど
ひとりも住んでいない山奥のほうとか
砂漠のど真ん中とかならともかく
周りに家もたくさんあって
何人も住んでいる地域の中の
住めるレベルの家に
「人が住む確率は0%」なんて根拠、
逆に示せるんかな?といつも思います(^^;
お隣が2.5万円なんで
こちらも近い水準ならなんとかなると思うけどねー
すでに1戸入ってるのも大きいよね。
いつ退去するかは誰にもわからないから
そんなことひたすら考えててもしかたないけど
基本的には亡くなるまでとか
身体が自由に動かなくなるまでは住むでしょうね。
あとは、
出口はどうするのか?...
ってのもよく聞くね。
これも初心者にありがちな不安要素。
出口ねー
大事な要素よね。
建物が未来永劫使える訳ではないからどこかではね...
でも、ここで解体して土地で売却いうのはなかなかね...
自分で新築いうのはまだありかもしれないけど
いろいろ高くつきそう...
やっぱりまだ使えるうちに
収益物件として手放すのがいいでしょうかね。
でも「そんなん売れるんか?」って?
いまから5年先、10年先でも
貸せる状態なら売れるでしょ?
さすがにここでボロボロの廃墟だと厳しいと思うけど
今回の物件なら価格次第では?
何年か先の売る時に年間50万円でも入っていれば
例えば、利回り100%の価格50万円なら
誰か買うと思わない??
そこは利回りとか価格でなんとかなると思うけどねー
「出口はどうするのか?」
まだ入口を通ったことすらない人が
出口でグズグズ言うてるようじゃ
そもそもの入口が見つからんだろうなー(^^;
貸せるレベルの戸建で、しかも高利回りなら
まずは入口に入ってみることをおススメしたいけどねー
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地1号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地2号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地3号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入(H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
年22万円 表面2200万%
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋1&廃墟2戸1
(R2.5.2 たかぱぱさんにパス)
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
新築用地として購入
(R1.10.29 IW本さんにパス)
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
(R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
(R2年2月7日なつさんにパス)
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
(R2年3月18日まさしさんにパス)
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
(R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
アパート12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
10戸中2戸だけ入居。
アパート13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でP1台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体)
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円 ※電柱1
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」古都南方戸建&お茶
28日(月)15時
参加予定(定員10名)
1わたくし
2T田さん
3さっきーさん(女性)
4よっさん
☆「視察」玉野市和田戸建&全空AP&お茶
3日(木)15時
参加予定(定員10名)
1わたくし
2イーライフさん
3HTさん
4T田さん
☆「視察」水島東常磐町テナント&ランチ&水島コンテナ&お茶
4日(金)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2こてつさん
3さっきーさん(女性)
4T田さん
5よっさん
6のぶさん
73Mさん
8かこちゃん(女性)
2月一覧
1日(火)13時「視察」牛窓町保養所?見学&ランチ
3日(木)12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンター大改造&ランチ
3日(木)15時半「視察」玉野市田井平屋&お茶
5日(土)11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学&ランチ
9日(水)10時「見学会&買い物」TAKEさん高梁市戸建&ランチ
&高梁市25%QR狩り
10日(木)12時半「視察」東中島戸建&ランチ
11日(金,祝)12時「視察」玉野市田井戸建&ランチ
よーすけさん田井平屋3戸アフター&
HTさん息子さん宇野平屋アフター&お茶
14日(月)12時半「視察」南区北浦戸建&ランチ
15日(火)12時「視察」矢掛町戸建×2&ランチ
17日(木)12時半「視察」東区古都南方戸建&ランチ
19日(土)13時「視察」玉野市和田平家×2&宇野AP&お茶
21日(月)12時「見学会」りんしょ〜さん赤穂10号戸建アフター&ランチ&
yazinさん備前平屋アフター
23日(水,祝)12時半「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け&ランチ&
(仮称)kakurega2 建築現場視察&お茶
24日(木)11時半「体験会」某裁判判決傍聴会&ランチ
24日(木)15時「視察」三門西町戸建&お茶
26日(土)12時「トレジャー」いなせさん井原市戸建&ランチ
26日(土)13時半「視察」井原市門田戸建見学
26日(土)14時半「視察」井原市東江原町戸建見学
28日(月)15時「視察」古都南方戸建&お茶
3月一覧
3日(木)15時「視察」玉野市和田戸建&全空AP&お茶
4日(金)12時半「視察」水島東常磐町テナント&ランチ&
水島コンテナ&お茶
8日(火)12時半「見学会」まさしさん4号戸建ビフォー&ランチ
12日(土)12時半「トレジャー」わっきーさん水島1号戸建&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、玉野市和田で2戸1の長屋を見に行ったんですけどね
昭和47年築いうことで、もう築50年。
山の中腹にあって、車は入らない...
車の通る道路からだと100m以上はあるよなー
ずっと細い道で、緩やかな上り坂なので
基本的には徒歩...
バイクは入ってきているようで
駐車場は坂の下で借りられるそうですが...
いかにも条件が悪そうです...
直すところが多くてかなりお金かかりそうとか
物件自体が高いようなら
そもそも土俵に乗らんですわね...
なんですけど、価格は200万円とのこと。
ほう。1戸100万円ですか。
さらに、1戸は新築時からの入居者がΣ(・□・;)
もう50年住んでるの??
こういう入居者は宝よねー
で、家賃は2.5万円。
ほう。年30万円。
すでに表面15%。
もう1戸客付けできたら30%(゚д゚)ウマー
そこですな。
まずは物件がどんな状況か?
ほう。きれいじゃないですかー
荷物は売主が撤去してくれるそうで。
一部、雨漏りがあるのかな?
当日は雨だったけど、特に漏れてはなさそう...
外から見ても特に...
強い雨の時に漏れるのかな?
なんにしても大金がかかるような感じはないですね...
問題は、このもう1戸が
客付けできるかどうか...
初心者にありがちな不安要素。
ここに限らず
「こんなとこで貸せるんですか??」
なんて意見をよく聞くんだけど
ひとりも住んでいない山奥のほうとか
砂漠のど真ん中とかならともかく
周りに家もたくさんあって
何人も住んでいる地域の中の
住めるレベルの家に
「人が住む確率は0%」なんて根拠、
逆に示せるんかな?といつも思います(^^;
お隣が2.5万円なんで
こちらも近い水準ならなんとかなると思うけどねー
すでに1戸入ってるのも大きいよね。
いつ退去するかは誰にもわからないから
そんなことひたすら考えててもしかたないけど
基本的には亡くなるまでとか
身体が自由に動かなくなるまでは住むでしょうね。
あとは、
出口はどうするのか?...
ってのもよく聞くね。
これも初心者にありがちな不安要素。
出口ねー
大事な要素よね。
建物が未来永劫使える訳ではないからどこかではね...
でも、ここで解体して土地で売却いうのはなかなかね...
自分で新築いうのはまだありかもしれないけど
いろいろ高くつきそう...
やっぱりまだ使えるうちに
収益物件として手放すのがいいでしょうかね。
でも「そんなん売れるんか?」って?
いまから5年先、10年先でも
貸せる状態なら売れるでしょ?
さすがにここでボロボロの廃墟だと厳しいと思うけど
今回の物件なら価格次第では?
何年か先の売る時に年間50万円でも入っていれば
例えば、利回り100%の価格50万円なら
誰か買うと思わない??
そこは利回りとか価格でなんとかなると思うけどねー
「出口はどうするのか?」
まだ入口を通ったことすらない人が
出口でグズグズ言うてるようじゃ
そもそもの入口が見つからんだろうなー(^^;
貸せるレベルの戸建で、しかも高利回りなら
まずは入口に入ってみることをおススメしたいけどねー
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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