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DIY VS 外注

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R5年まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約※2月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年1月9日(51歳)  中区国富 契約
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」谷万成戸建&ランチ、追加で岩井リフォーム中へ
 30日(火)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2みのるさん
 3なおとさん
 4あゆさん(女性)
 5まこりん
 6ぺぇさん(女性)
 7N村さん
 8むーさん(女性)
 9DDMさん
 10norikoさん(女性)
 ※満席になりました。



☆「新年会・夜3」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
 29日(月)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2モモさん
 3ちかのくん(モモさんとこのバイトの子)
 4麒麟さん
 5ぺぇさん(女性)
 6ワンママさん(女性)
 7ちーこさん(女性)
 8たくみさん
 9しのさん
 10



1月一覧
9日(火)12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター&よっさん宇野戸建&ランチ
10日(水)19時「新年会・夜1」創作ダイニング みやび 岡山駅前店
11日(木)12時半「見学会」わっきーさん八浜4,5号サブリースアフター&ランチ
15日(月)13時半「視察」東区上阿知&お茶
16日(火)19時「新年会・夜2」和食郷土料理 初代-岡山本店-
19日(金)14時「見学会」OCさん倉庫など&お茶
22日(月)12時「見学会」まゆさん門田文化町&旭東町戸建アフター&ランチ
※延期24日(水)12時半「視察」鴨方100万円戸建&ランチ
26日(金)12時半「視察」南区小串35万円戸建&4万円戸建&ランチ

29日(月)19時「新年会・夜3」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
30日(火)12時半「視察」谷万成戸建&ランチ



2月一覧
2日(金)15時「視察」赤磐市町苅田100?下仁保0?&お茶
10日(土)13時半「セミナー&懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日(日)「新年会・夜4」駅前


3月一覧


4月一覧
20~21日(土日)「セミナー&懇親会」半沢大家さん新築セミナー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、まゆさんの物件のアフターを見せてもらいましたけども


DIYで頑張ったみたいでねー

IMG_2131.JPG

IMG_2133 - コピー.JPG




いいじゃないですかー(^^♪



立派なもんですよ。





この物件、中2階の下の部分が


こんな感じの大容量の倉庫になっていて


個人的に好きなタイプの物件なんですよね。

IMG_2137.JPG





人気の学区内でもあるし


すぐ近くで賃貸に出している戸建もあるので


ここももちろん貸せると思うんですけど


傾きが顕著に感じる部分もあったりするので


仕上がりを含め


学区とか倉庫部分という特殊要因とのバランスが


世間にどう評価されるのか?



というのが難しいところなんですよね...




傾きに耐えられないとなれば


そもそもここは選ばないでしょうし


場所や特殊要因が優先されるなら


傾きの部屋は倉庫使いとかもありますからね。




そこらがお客さんによって変わるので


家賃設定は難しい...





ちなみに、まゆさんの希望は5.5万円^^;





これが世間に通るのか?


こういうのを人の物件で観察できるのもありがたい^^;





で、もしそれで貸せるなら


実質利回りは22.5%になるそうで。






田舎の物件ならともかく


このエリアでその数字なら優秀だと思いますけども


まゆさんの反省点


「DIYでやろうとして、ちょっとさぼったら」
「募集まで1年3か月もかかってしまった...」



という点^^;





まゆさんの計算では


もし外注していたとしたら


25万円ぐらい多くかかっただろう
との試算。




しかし、逆に工事が早く終わって募集ができるので


賃料も10か月分55万円入ったとすれば


プラス30万円だったと...






まぁね〜


実際に5.5万円で貸せたかどうか?

早めに客付けできたかどうか?




なんてことはわからんですけど


確かにその可能性はあったわけですね。





時間があって、もっとサクサクDIYができれば


いいんでしょうけど


もちろん本業もありますからね...


休みの日だってそれなりに用事もありますし...





DIYをする人には、永遠の課題?かもしれませんねー





どっちが正解だったかなんてことはわかりませんけども


わたくしは、普段からお世話になっているところにお願いして


そちらになんぼかでも儲けてもらいますかねー





自分の時間(命)が最優先ってこともありますけど


周りにも生きてもらわないと成り立たないので。





自分でできるところは自分でーってのも


日本人の美徳っぽいところですけど


いつも悩ましいですね^^;





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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