2024年01月25日
「根抵当権」の極度額内
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧（Ｒ５年まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R5(23)年11月17日(51歳) 瀬戸内市長船 契約※２月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年1月9日(51歳) 中区国富 契約
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区小串35万円戸建＆4万円戸建＆ランチ
26日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２Ｏ村さん
☆「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
29日（月）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２モモさん
３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
４麒麟さん
５ぺぇさん（女性）
６ワンママさん（女性）
７ちーこさん（女性）
８たくみさん
９しのさん
10
１月一覧
9日（火）12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター＆よっさん宇野戸建＆ランチ
10日（水）19時「新年会・夜１」創作ダイニング みやび 岡山駅前店
11日（木）12時半「見学会」わっきーさん八浜４,５号サブリースアフター＆ランチ
15日（月）13時半「視察」東区上阿知＆お茶
16日（火）19時「新年会・夜２」和食郷土料理 初代-岡山本店-
19日（金）14時「見学会」ＯＣさん倉庫など＆お茶
22日（月）12時「見学会」まゆさん門田文化町＆旭東町戸建アフター＆ランチ
※延期24日（水）12時半「視察」鴨方100万円戸建＆ランチ
26日（金）12時半「視察」南区小串35万円戸建＆4万円戸建＆ランチ
29日（月）19時「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
30日（火）12時半「視察」谷万成戸建＆ランチ
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）「新年会・夜４」駅前
３月一覧
４月一覧
20~21日（土日）「セミナー＆懇親会」半沢大家さん新築セミナー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
かつては、初心者の強力な味方？であった
日本政策公庫。
スルガ問題のあとぐらいからでしたかね〜
やっぱり国の関係の機関ですから
どうしても影響が大きいっていうかね...
４〜５年前？ぐらいまでは
結構気軽に融資が出ててねー
平成２５年に太陽光で９００万円借りたのを皮切りに
いくつもお世話になりました。
この時の太陽光は１０年で完済しましたけども
平成２６年 水島平屋１棟購入 ３５０万円
平成２８年 広谷戸建３棟購入 １５５０万円
平成２８年 植松太陽光 ５００万円
平成２９年 原尾島アパート１号購入 ２５００万円
平成３０年 総社アパート２号太陽光 ３４０万円
と、毎年のように借りていました^^;
平成２６年の水島平屋っていうのは
その後解体して、トラックの荷台を置いて
しんやさんに買ってもらったやつですねー
抵当権がついていなかったので
いまも借りっぱなしで
この２月１０日に３０,０６６円を払って
完済です(*^^)v
話しは戻って
たしか、このあたりで優秀な担当者が転勤で
出世しちゃったんですよねΣ（・□・；）
融資が出るもんだから
何人も初心者を紹介したもんだから
業績が上がったんでしょうね〜^^;
次に借りたのが
令和２年 コロナ融資 １４００万円
コロナ融資もゆるゆるになってた時期でしたね^^;
最初は緩かったですけど、のちには厳しくなりました...
そこから少し空いて
令和３年 教育ローン １８０万円
を借りました。
ということで、いまは７本ありますが
それなりの年数にもなってきているので
残債もちょこちょこ減ってきています。
２６年 水島 ３５０万円→残り３万円
２８年 広谷 １５５０万円→残り１００８万円
２８年 植松太陽光 ５００万円→残り２７１万円
２９年 原尾島 ２５００万円→１７３６万円
３０年 総社太陽光 ３４０万円→１５０万円
２年 コロナ融資 １４００万円→１０７０万円
３年 教育ローン １８０万円→１８０万円
この中で、担保に入れているのが
広谷と原尾島なんですね。
水島以外は、太陽光、コロナ、教育ですから
担保にはなりませんしね^^;
で、コロナや教育でも借りたけど
残債も順調に減ってるから
少しぐらい借りられんかな〜って思って
西ビルとkakuregaのレンタル？スペース化の資金を
お願いしてみたんですよねー
その額、２００万円^^;
そしたら、なんやかんや結構難しいこと言うんですよね...(-_-;)
あれを出せ、これを出せはもちろん
会話自体も否定的な感じが多くてね...
そんな大きな額でもないと思うんですけど...
相当、出し渋ってるな〜
って印象を持ちましたねー...
まぁ慎重なのはいいことですけども
それなりの年数お付き合いして
それなりに返済していてもこんな対応かぁ〜
ってちょっとがっくり...
こりゃ、初心者が持ち込んでも苦労するかって...
で、半ば諦めてたんですけど
結果は、融資ＯＫ...
なんじゃそりゃ。
試されてたのかな？？
そこは、よくわからんけど
結果的には、担保力が大きかったように思います。
根抵当で残債が減っていましたからねー
広谷 １５５０→１００８万円
原尾島 ２５００→１７３６万円
以前も書いたことありますけど
抵当権と根抵当権の違いはわかってますよね？？
わからなかったら調べてみてください^^;
以前、伊予銀行だったかで根抵当だったんですけど
残債が減ったら貸してもらえるのか？聞いたら
なかなか難しいってことだったんで
一般の事業者ならともかく
不動産賃貸では難しいのかーって思っていましたけど
公庫で「根抵当」にいれている物件で
それなりに返済が進んでいれば
また借りられるかもしれないので
検討してみてもいいんじゃないかと思いました^^;
ちなみに金利は１.３％
当時、
広谷 １５５０万円 １.８５％
原尾島 ２５００万円 １.６％
だったので、ちょっと得した気分です。
まだまだ低金利は続いているので
どうせ借りるならいまのうちですよ^^;
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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★令和６年購入物件
R5(23)年11月17日(51歳) 瀬戸内市長船 契約※２月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年1月9日(51歳) 中区国富 契約
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
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26日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
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29日（月）19時
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３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
４麒麟さん
５ぺぇさん（女性）
６ワンママさん（女性）
７ちーこさん（女性）
８たくみさん
９しのさん
10
１月一覧
9日（火）12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター＆よっさん宇野戸建＆ランチ
10日（水）19時「新年会・夜１」創作ダイニング みやび 岡山駅前店
11日（木）12時半「見学会」わっきーさん八浜４,５号サブリースアフター＆ランチ
15日（月）13時半「視察」東区上阿知＆お茶
16日（火）19時「新年会・夜２」和食郷土料理 初代-岡山本店-
19日（金）14時「見学会」ＯＣさん倉庫など＆お茶
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※延期24日（水）12時半「視察」鴨方100万円戸建＆ランチ
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29日（月）19時「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
30日（火）12時半「視察」谷万成戸建＆ランチ
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）「新年会・夜４」駅前
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かつては、初心者の強力な味方？であった
日本政策公庫。
スルガ問題のあとぐらいからでしたかね〜
やっぱり国の関係の機関ですから
どうしても影響が大きいっていうかね...
４〜５年前？ぐらいまでは
結構気軽に融資が出ててねー
平成２５年に太陽光で９００万円借りたのを皮切りに
いくつもお世話になりました。
この時の太陽光は１０年で完済しましたけども
平成２６年 水島平屋１棟購入 ３５０万円
平成２８年 広谷戸建３棟購入 １５５０万円
平成２８年 植松太陽光 ５００万円
平成２９年 原尾島アパート１号購入 ２５００万円
平成３０年 総社アパート２号太陽光 ３４０万円
と、毎年のように借りていました^^;
平成２６年の水島平屋っていうのは
その後解体して、トラックの荷台を置いて
しんやさんに買ってもらったやつですねー
抵当権がついていなかったので
いまも借りっぱなしで
この２月１０日に３０,０６６円を払って
完済です(*^^)v
話しは戻って
たしか、このあたりで優秀な担当者が転勤で
出世しちゃったんですよねΣ（・□・；）
融資が出るもんだから
何人も初心者を紹介したもんだから
業績が上がったんでしょうね〜^^;
次に借りたのが
令和２年 コロナ融資 １４００万円
コロナ融資もゆるゆるになってた時期でしたね^^;
最初は緩かったですけど、のちには厳しくなりました...
そこから少し空いて
令和３年 教育ローン １８０万円
を借りました。
ということで、いまは７本ありますが
それなりの年数にもなってきているので
残債もちょこちょこ減ってきています。
２６年 水島 ３５０万円→残り３万円
２８年 広谷 １５５０万円→残り１００８万円
２８年 植松太陽光 ５００万円→残り２７１万円
２９年 原尾島 ２５００万円→１７３６万円
３０年 総社太陽光 ３４０万円→１５０万円
２年 コロナ融資 １４００万円→１０７０万円
３年 教育ローン １８０万円→１８０万円
この中で、担保に入れているのが
広谷と原尾島なんですね。
水島以外は、太陽光、コロナ、教育ですから
担保にはなりませんしね^^;
で、コロナや教育でも借りたけど
残債も順調に減ってるから
少しぐらい借りられんかな〜って思って
西ビルとkakuregaのレンタル？スペース化の資金を
お願いしてみたんですよねー
その額、２００万円^^;
そしたら、なんやかんや結構難しいこと言うんですよね...(-_-;)
あれを出せ、これを出せはもちろん
会話自体も否定的な感じが多くてね...
そんな大きな額でもないと思うんですけど...
相当、出し渋ってるな〜
って印象を持ちましたねー...
まぁ慎重なのはいいことですけども
それなりの年数お付き合いして
それなりに返済していてもこんな対応かぁ〜
ってちょっとがっくり...
こりゃ、初心者が持ち込んでも苦労するかって...
で、半ば諦めてたんですけど
結果は、融資ＯＫ...
なんじゃそりゃ。
試されてたのかな？？
そこは、よくわからんけど
結果的には、担保力が大きかったように思います。
根抵当で残債が減っていましたからねー
広谷 １５５０→１００８万円
原尾島 ２５００→１７３６万円
以前も書いたことありますけど
抵当権と根抵当権の違いはわかってますよね？？
わからなかったら調べてみてください^^;
以前、伊予銀行だったかで根抵当だったんですけど
残債が減ったら貸してもらえるのか？聞いたら
なかなか難しいってことだったんで
一般の事業者ならともかく
不動産賃貸では難しいのかーって思っていましたけど
公庫で「根抵当」にいれている物件で
それなりに返済が進んでいれば
また借りられるかもしれないので
検討してみてもいいんじゃないかと思いました^^;
ちなみに金利は１.３％
当時、
広谷 １５５０万円 １.８５％
原尾島 ２５００万円 １.６％
だったので、ちょっと得した気分です。
まだまだ低金利は続いているので
どうせ借りるならいまのうちですよ^^;
おしまい
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岡山大家撮影
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金利がガーンと上がってはいるものの...
