2015年02月28日
少し損してあげてください。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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....
＜見学会のお知らせ １＞
某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時
マルナカ福富店 集合でお願いします。
岡山市南区福富西2丁目477-1
参加予定
O幡さん
T本さん
Ｉ崎さん
じゅんこさん（女性・初登場）
もしかしたら、じゅんこさんJRも
じいじさん
K原さん
HR田さん
F原Kさん
K郷さん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４－１ へ １２時集合です。
参加予定
こももさん
６８さん
麒麟さん
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
マイカーが車検だったので
折角なら仲間内でお金が回ったほうがいいなと思い
車屋さんをやっている読者のO崎さんにお願いし
それが昨日戻ってきたんですけど
これまたすこぶる調子がいい
車って１０万km近くなると古いなーって勝手に思っていましたけど
きちんと整備すれば長持ちするもんなんですねー（ﾟдﾟ）
まだまだいけるって言われましたから
次の車検までは無事にいってちょうだいよー
しかし、不動産も同じだなーって。
長期保有する予定の、２号、６号、７号には
お金をかけていこうと改めて思いましたねー
O崎さん、ありがとうございましたm(__)m
ちなみにお店はこちらですので、お車のご用命はぜひどうぞ
ＪＵＳＴ ジャスト 岡山店
...
さて今日は、倉敷市水島でガスとリフォームの打ち合わせへ
全体的に綺麗で特段手を入れるところもないんですけど
少しだけガス屋さんのお力を借りることになりました
問題はリフォーム。
タバコがスゴイ(＠_＠;)
もうヤニだらけ...
写真じゃわかりにくいですけど
綺麗に茶色に染まっています
もう全取っ替えですね...
それなりにお金がかかりそうです
...
退去精算はいろいろトラブルも発生しやすく
最近ではガイドラインの存在などもあって
入居者へなかなか請求しにくくなっていますから
どんどん大家側が不利になっているんですよね...
...
管理会社に任せていても
掃除代以外はほとんど請求しないところも多いですし
何かにつけてガイドラインだの、
最近はなかなか難しいだの言っては
回収できない理由をつけてきます
...
まぁ、それらは確かに事実ですけど
管理会社としては何件も精算をこなさないといけない中、
特に繁忙期なんて殺人的に退去精算がある中、
１件１件を細かく追求していく余裕なんかありゃしませんし
入居者と揉めて時間を取られるのも面倒ですし
入居者から少々多めに回収したところで
管理会社側として利益が上がる訳でもないですからね...
...
管理会社側は、リフォーム代で少しばかり利益が出ればよく
そのリフォーム代は大家さんへ請求するので
入居者からの回収金額は全く関係ないですもんね
さっさと敷金返金して
大家さんからたっぷり利益の乗ったリフォーム代さえもらえれば
サクサク進んでよろしいわーって(^^;
...
ほんと真剣に入居者から回収する会社って少なくなったと思いますよ。
だって、矢面に立って揉めて時間取られるのイヤだもんね(^^;
特に管理戸数が多くなってくると
さっさと敷金返金して
さっさとリフォーム見積もりとって
さっさと工事して
さっさと大家から回収
しないと仕事が進みませーん
単に、回収するスキルがない場合もありますけどね(；´∀｀)
とまぁ、そんな大人の事情があるんです（笑）
大手に管理を任せている方は、そんな事情を汲んで少し損してあげてください（笑）
少しかどうかは人によって違うでしょうけども....
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時
マルナカ福富店 集合でお願いします。
岡山市南区福富西2丁目477-1
参加予定
O幡さん
T本さん
Ｉ崎さん
じゅんこさん（女性・初登場）
もしかしたら、じゅんこさんJRも
じいじさん
K原さん
HR田さん
F原Kさん
K郷さん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４－１ へ １２時集合です。
参加予定
こももさん
６８さん
麒麟さん
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
マイカーが車検だったので
折角なら仲間内でお金が回ったほうがいいなと思い
車屋さんをやっている読者のO崎さんにお願いし
それが昨日戻ってきたんですけど
これまたすこぶる調子がいい
車って１０万km近くなると古いなーって勝手に思っていましたけど
きちんと整備すれば長持ちするもんなんですねー（ﾟдﾟ）
まだまだいけるって言われましたから
次の車検までは無事にいってちょうだいよー
しかし、不動産も同じだなーって。
長期保有する予定の、２号、６号、７号には
お金をかけていこうと改めて思いましたねー
O崎さん、ありがとうございましたm(__)m
ちなみにお店はこちらですので、お車のご用命はぜひどうぞ
ＪＵＳＴ ジャスト 岡山店
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さて今日は、倉敷市水島でガスとリフォームの打ち合わせへ
全体的に綺麗で特段手を入れるところもないんですけど
少しだけガス屋さんのお力を借りることになりました
問題はリフォーム。
タバコがスゴイ(＠_＠;)
もうヤニだらけ...
写真じゃわかりにくいですけど
綺麗に茶色に染まっています
もう全取っ替えですね...
それなりにお金がかかりそうです
...
退去精算はいろいろトラブルも発生しやすく
最近ではガイドラインの存在などもあって
入居者へなかなか請求しにくくなっていますから
どんどん大家側が不利になっているんですよね...
...
管理会社に任せていても
掃除代以外はほとんど請求しないところも多いですし
何かにつけてガイドラインだの、
最近はなかなか難しいだの言っては
回収できない理由をつけてきます
...
まぁ、それらは確かに事実ですけど
管理会社としては何件も精算をこなさないといけない中、
特に繁忙期なんて殺人的に退去精算がある中、
１件１件を細かく追求していく余裕なんかありゃしませんし
入居者と揉めて時間を取られるのも面倒ですし
入居者から少々多めに回収したところで
管理会社側として利益が上がる訳でもないですからね...
...
管理会社側は、リフォーム代で少しばかり利益が出ればよく
そのリフォーム代は大家さんへ請求するので
入居者からの回収金額は全く関係ないですもんね
さっさと敷金返金して
大家さんからたっぷり利益の乗ったリフォーム代さえもらえれば
サクサク進んでよろしいわーって(^^;
...
ほんと真剣に入居者から回収する会社って少なくなったと思いますよ。
だって、矢面に立って揉めて時間取られるのイヤだもんね(^^;
特に管理戸数が多くなってくると
さっさと敷金返金して
さっさとリフォーム見積もりとって
さっさと工事して
さっさと大家から回収
しないと仕事が進みませーん
単に、回収するスキルがない場合もありますけどね(；´∀｀)
とまぁ、そんな大人の事情があるんです（笑）
大手に管理を任せている方は、そんな事情を汲んで少し損してあげてください（笑）
少しかどうかは人によって違うでしょうけども....
おしまい
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