2015年02月21日
ボーナスタイム
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、いつも情報をくださる業者さんをご招待
鉄板焼きを堪能してまいりました
歩いて帰るつもりが外は雨
少しでも運動不足解消を目論んでいたのに
そういえば、明日は吉備路マラソンだそうで。
走るって人が知り合いに５～６人はいたなー(ﾟoﾟ;;
みんな忙しい中それなりに調整してるんでしょうねー
健康的で素晴らしいですねー
そういうことに挑戦するもしないも結局は自分次第ですね...
しかし、雨が止んでくれたらいいですね
...
さて、見学会のお知らせを２つほど。
某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時から、南区福富西で行います。
集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。
...
もうひとつ見学会のお知らせ。
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
時間と集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。
...
さて先日、第５回あみだくじを行いました
今回の対象物件は、北区某所の一戸建て。
昭和52年築 木造瓦葺２階建て
1階 52.99平米
2階 29.81平米
土地面積 169.85平米 （約51.46坪）
古いですけど約１０年間賃貸中で
家賃８万円、売買価格は５００万円
表面利回り１９．２％
山を上がったバブル期の住宅団地の一角なので
車がないと不便であったり、
宅地造成工事規制区域 で 急傾斜地崩壊危険箇所
入居中なので内部の状況はわかりませんし
今の入居者が退去したらリフォーム費用の見当もつきません
いつ退去するかもわからないし
次回の募集では賃料ダウンは必至
利回りは悪くないけどちょっと...
と躊躇する人もいるでしょうね
...
でもね、結局どこまでリスクを取れるのかってことですよね。
将来予測なんか不確定要素の塊なんですから。
空家を買って１００万円ぐらいリフォームして
いつ入居してくれるかわからない入居者を待つのか？
いつ退去するかわからない入居中の物件を内見できないまま買うのか？
前者は、物件の状況に対応できるけど、収入がいつになるのかわからない。
リフォームに手がかかりそうだから最初から撤退なんてのも可能です。
後者は、一定期間収入は確保できるけど、今後の物件状況に不安を残す。
莫大なリフォーム費用が発生するかもしれないが、たちまち家賃が入ってくる。
...
なかなか悩ましい
でもね、そういうことをいくら考えたところで
いつ退去するかなんてわからないし
古いんだからそれなりに不具合も出てきますよ。
５００万円で買って、半年でも１年でも２年でも高値で回収できたら
リフォーム費用が捻出できるんですから
いつ終わるかわからないボーナスタイムみたいなもんですよ。
退去してからが本当のスタートですわ。
それまでになんぼかでも回収できりゃラッキーってだけです。
転売しても売れるだろうし、地面がありますから強いですよ
覚悟を決められる人ならいきますわね。
という訳で、エントリーしたのは...
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
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...
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、いつも情報をくださる業者さんをご招待
鉄板焼きを堪能してまいりました
歩いて帰るつもりが外は雨
少しでも運動不足解消を目論んでいたのに
そういえば、明日は吉備路マラソンだそうで。
走るって人が知り合いに５～６人はいたなー(ﾟoﾟ;;
みんな忙しい中それなりに調整してるんでしょうねー
健康的で素晴らしいですねー
そういうことに挑戦するもしないも結局は自分次第ですね...
しかし、雨が止んでくれたらいいですね
...
さて、見学会のお知らせを２つほど。
某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時から、南区福富西で行います。
集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。
...
もうひとつ見学会のお知らせ。
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
時間と集合場所は決まり次第ブログでお知らせします。
...
さて先日、第５回あみだくじを行いました
今回の対象物件は、北区某所の一戸建て。
昭和52年築 木造瓦葺２階建て
1階 52.99平米
2階 29.81平米
土地面積 169.85平米 （約51.46坪）
古いですけど約１０年間賃貸中で
家賃８万円、売買価格は５００万円
表面利回り１９．２％
山を上がったバブル期の住宅団地の一角なので
車がないと不便であったり、
宅地造成工事規制区域 で 急傾斜地崩壊危険箇所
入居中なので内部の状況はわかりませんし
今の入居者が退去したらリフォーム費用の見当もつきません
いつ退去するかもわからないし
次回の募集では賃料ダウンは必至
利回りは悪くないけどちょっと...
と躊躇する人もいるでしょうね
...
でもね、結局どこまでリスクを取れるのかってことですよね。
将来予測なんか不確定要素の塊なんですから。
空家を買って１００万円ぐらいリフォームして
いつ入居してくれるかわからない入居者を待つのか？
いつ退去するかわからない入居中の物件を内見できないまま買うのか？
前者は、物件の状況に対応できるけど、収入がいつになるのかわからない。
リフォームに手がかかりそうだから最初から撤退なんてのも可能です。
後者は、一定期間収入は確保できるけど、今後の物件状況に不安を残す。
莫大なリフォーム費用が発生するかもしれないが、たちまち家賃が入ってくる。
...
なかなか悩ましい
でもね、そういうことをいくら考えたところで
いつ退去するかなんてわからないし
古いんだからそれなりに不具合も出てきますよ。
５００万円で買って、半年でも１年でも２年でも高値で回収できたら
リフォーム費用が捻出できるんですから
いつ終わるかわからないボーナスタイムみたいなもんですよ。
退去してからが本当のスタートですわ。
それまでになんぼかでも回収できりゃラッキーってだけです。
転売しても売れるだろうし、地面がありますから強いですよ
覚悟を決められる人ならいきますわね。
という訳で、エントリーしたのは...
つづく
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