岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区 箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、ようやく時間が取れたので


中区某所のわたくしの知人の物件を見に行ってきましたー


見た感じ、築３０年ぐらいかな？


１K４戸のアパートです。


RCって聞いてたけど、どうやら鉄骨っぽい。


...


あっ！？どうやら掃除中みたいです




意外（失礼）にも綺麗なフローリングでした





おっ。この手の１Kにしてはキッチンは広め。




お風呂は小さいけど、トイレとは別。




トイレはちょっと狭そう


大きい人や太った人はしんどいか（笑）




...


現在、家２．２万　　共１千円　　敷０　　礼０　で募集中。


敷地内に２台駐車場はあるけど、


空いていないみたいです


場所は悪くないので客付けはなんとかなるかも...


募集条件は妥当なところだけど


できれば駐車場が欲しいなー


近隣で空いていたとしたら５千円ぐらいかな...


いくらぐらいで売りたいのか


少し話を詰めてみましょうかね。




おしまい



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　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


わたくしが時々読ませていただいている


現在、ブログランキング１位　の　狼さんのブログにこんな記事がありました。

2014.09.11　反響数と賃貸需要の関係。。。


以下、ところどころ抜粋。


今回のAさんの話の中で出た話ですが

「俺様は勉強家だから賃貸需要だってネット上でデーターとしてあるのでいつもそれをチェックしてる」

ってのがありました。（額面通り受け取れば「さすが勉強家ですね」って思います）



ホームズさんはそもそも広告の反響をデータにしているので実際の成約事例はほぼ取れません。

広告の反響と実際の成約事例が等しければあのビッグデーターは活用出来るのですが

広告反響は実際の賃貸需要とは別モノなので迂闊に信じると酷い目に遭うこともあるからです。



賃貸の場合、募集家賃と成約家賃が違うってくらいはわかると思いますが

広告の反響ってのはそもそも「広告を通じてその広告を出した会社に来店させたい」

って力が加わってるデーターなんです。

わかりやすく言うと

広告の反響数をたくさん取って成約率を上げたければ

狭い部屋でもなんでもいいから賃料表記を安く見せれば

反響数って自由自在に上げることが出来るんです。


...


ふむふむ。正にそのとおり


スーモ、アットホーム、ホームズとかいろいろ広告媒体もありますが


これらを見て、世の中の賃貸ニーズを調べている人もいるのでは？


...


これらのサイトに掲載するにはもちろんお金が必要で


掲載できるコマ数が限られてきます。


不動産屋からすれば来店に繋げないといけないので


とにかくお客さんを呼べる物件を載せようとします。


それが実際に空室であるかは関係ありませんし、


黄色いところなんかは、架空の物件を作って載せていることもあります。


大家さんに許可なく勝手に値下げして載せたりもあります。


そんな物件でも、来店さえしてくれればあとは何とでもなりますからね。


...


他には、大家さんとのしがらみで載せざるを得ない物件もあります


例えば、管理物件。


管理を取得する際に、


「うちに任せてくれたら、色々な媒体に掲載してすぐ決めますから」


なんてことを言ったりしますし


管理を任せるオーナーというのは、少なからず期待しているもんです。


管理担当者はそう言いますが


賃貸担当者は、コマの無駄使いなんかしたくありませんから


管理物件とはいえ、魅力のない物件は載せたくありません。


でも、細かくチェックしているオーナーも中にはいて


「おたくに管理を任せているのになぜ載せてくれない」


なんてクレームを入れてくるケースもあるので


役に立たないけど仕方なく載せる場合もあります


...


あと、やる気がない社員や人が少なくて忙しすぎる店舗が


やっつけで載せるケース。


コマが余っていると上司に文句を言われるので


なんでもいいからとにかく載せておくパターン


...


仮に、Aという物件で問い合わせや来店があったとしても


Aで決めないといけない訳でもなく


BやCで決めてもいいですし、実際そうなることも多いです。


不動産屋からしたら、所詮きっかけでしかないんで


呼べる物件なら何が載っててもいいんです。


...


そんな状態のポータルサイトを眺めて


きちんとした実際の賃貸相場は掴めそうですか？


...


相場を掴むには


どんな条件で物件が決まっていったかが重要なんですね。


立地で決まったのか？

家賃で決まったのか？

物件のクオリティーなのか？

敷金０やフリーレントなのか？



そんな複合的な要素はポータルからじゃ掴めないと思いますよ。


...


一般の人が敢えて追いかけるなら


サイトから消えていった物件ですかね。


消えた物件は決まった可能性がありますから


その場合は、一定のニーズがあったと言えますね。


...


しかし、消えていった物件にしても


掲載コマに限りがあるので


ページビューが伸びないものや問い合わせがこないものは


どんどん入れ替えていくんで


ポータル見てるだけでは、決まったから消えたのかはわかりませんけども...



そんなだからポータルで相場観を養うこと自体が無理だと思いますよ




その程度で相場が掴めるんなら、素人全員が専門家になれちゃうじゃん



わかってるつもりになってる、狼さんブログに登場したAさん。


そんな簡単じゃないのよ（笑）




おしまい



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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、北区万成西町の３００万円の戸建

2014年09月11日　フライング情報


早朝に記事を読んで、朝一から物件を見に行った


読者のあつさんが買っちゃいました


相変わらず動きが早い(ﾟoﾟ;;


...


わたくしが動こうかとも思ったんですけど


狙っている物件が他にあるので


誰か欲しい人に譲ってあげようと思ってブログに書いてみました。


それにしても、この１年半ほどで


中区海吉、北区宿、東区藤井　と、ここで　４棟目。


なんだかんだ言っても、物件を買っている人も実際にいるんですよねー　(ﾟoﾟ;;


...


さて、先日少しだけ書いた　売り物件候補

2014年09月13日　売り物件候補？


正式に売ることになりましたー


岡山市中区某所

昭和６２年築

鉄骨造２階建て　１K　４室

土地　２８．５坪


価格　８００万円


現在、３室入居中で


空室は　家２．２万　　共１千円　　敷０　　礼０　で募集中。


満室なら、１０万円程度の収入なので、年１２０万円　なら


表面利回り　１５％　です。


値交渉はあまり期待しないでください。


現状で１１％ほど。概ね土地値ぐらいだと思います。


土地が小さいですけど


将来は戸建用地にもなると思います。


借り入れの割合が大きいとあまり手元に残りませんが


すでに耐用年数は超えているので


減価償却にはよろしいかと思います。


...


という訳で、この物件の見学会を行うことになりました。


９月２４日（水）、２８（日）　１１時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

建物の東側の少し外れた駐車場へお願いします。
パチンコ屋のゴルフの信号（原尾島三丁目）から北へ入って
最初の押しボタン信号のあたりです。


よろしくお願いします。



おしまい



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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万

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...


※見学会のお知らせ　２※

９月２４日（水）、２８（日）　１１時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

建物の東側の少し外れた駐車場へお願いします。
パチンコ屋のゴルフの信号（原尾島三丁目）から北へ入って
最初の押しボタン信号のあたりです。


関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？


２４日（水）
　参加予定
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から、以前取り上げたこの記事の

　2014年08月12日　また大家さんの誕生です。


O幡さんの決済・引渡しでした




管理会社やガス会社との調整がまだ残っていますが


ひとまず、おめでとうございます


...


その後、某銀行で少々打ち合わせをし、


リフォーム中の北区某所の案件の確認へ






浴槽もキッチンも新品になるとやっぱり雰囲気が違いますねー


あとは、壁と床のリフォームで終了です。


敷金もそこそこ回収できたし、ガス会社さんの協力もあって


お得なリフォームになりました


...


さらにその後、先ほどのO幡さん物件のガス屋さんと打ち合わせをし、


今度は、中区某所の売却を検討中の戸建群を視察


平屋や２階建てが複数棟固まっていて


金額面で折り合いが付けば、小分けにして売り出しそう。


そのうちの、空いている室内を見ましたが綺麗なもんでしたよ




それが、かなり変わった建て方をしていて


建物は悪くないんですけど


全部の棟の接道を確保しようとしたらなかなか難しんですよねー


なので、２棟セットがいくつかと


もしかしたら５棟セットがひとつできるかも...


５棟もまとめるとそこそこ金額も上がるので


どうかなーって感じ


せめて２棟セットで１０００万円を下回ってこんとなー



また、話しが進んだらお伝えしましょう。




おしまい



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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　H田さん
　ジムさん
　わたくし

...


※見学会のお知らせ　２※

９月２４日（水）　１１時、２８（日）　１４時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています！

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口にきてください。

２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時　→　１４時　に変更しています。


関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？


２４日（水）
　参加予定
　　ハルタナさん
　　H田さん
　　麒麟さん
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　kotaさん
　　わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


-----


こんばんは。岡山大家です。


今日の記事がちょうど　１０００回目の記事　になりました。


当時のモヤモヤする毎日の中、


何かできないかなーと思い、なんとなく始めてみましたが


まさかここまで続くとは...


ブログがきっかけで何人もの方にお会いすることになろうとは...


最近では、ありがたいことに仕事として依頼していただくようになり...




こんな状況は全く想像もしていませんでしたねー(ﾟoﾟ;;


宅建合格、不動産会社就職、物件購入　と


振り返るといくつか人生のターニングポイントがありましたが


このブログを始めたこともひとつ加わるでしょうね。



何かを変えると連動して変わっていくものなんですねー


当たり前と言えば当たり前ですが、不思議な感じです。


みなさんのお陰で、とても面白い、貴重な体験をしています。


ありがとうございますm(__)m


...


わたくしもそうでしたが、ここの読者の方の中には、


物件を買うことがターニングポイントになる方もいらっしゃるでしょう。


ブログだったらお金もかからずに単に手間だけのことで


失敗？してもそんなに問題はないですけど


数百万、数千万となるとその後の人生に多少なりとも影響もあるでしょう。


思い切って買ったはいいが、その後...


なんてことにならないように


これからも、少しでも役立つ情報を発信できたらなと思います


...


さて、ターニングポイントと言えば


この物件もそういう時期にきているようです。




北区伊福町にあるんですけど


平成１７年築の、１K、１LDKの複合のマンションです。


当時、家賃査定をしたこともあり、その時の会社が管理獲得に動いたんですけど


残念ながら他に持って行かれたという残念な物件でした


当時としては最新で、家賃も結構するんですけど


岡山駅もほど近く、済生会病院や清心女子が近いこともあって


女性限定マンションとして運営されてきました。


ある程度順調に推移してきましたが


１０年近く経って、そろそろ難しくなってきたのか


女性限定を解除　してきました(°°;)"((;°°)


...


岡山にもいくつか女性限定のアパート・マンションはありますけど


元々そんなに需要が多いわけでもなく


２つの性別のうちのひとつをカットすることで


単純に顧客の半分が消えることになりますからねー


人口は減っていく、物件は増えていくという中で


自ら性別を丸ごとひとつカットするのは


さらにパイを減らすことになるんで


流石にしんどくなってきたのかもしれませんね


１棟の中の、何階だけとか、何階から何階は女性フロアなんてとこもありますけど


せめてそんな感じで、両性とも狙えるようにしておいたほうが無難ですわね。

...


しかし、女性限定が前提で入居した現入居者は大丈夫なんでしょうか？


ある日突然、男性がウロウロするようになったなんて...


まぁ別に関係ないことですけども。




おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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９月２４日（水）　１１時、２８（日）　１４時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています！

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口にきてください。

２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時　→　１４時　に変更しています。


関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？


２４日（水）
　参加予定
　　ハルタナさん
　　H田さん
　　麒麟さん
　　まっきさん（初登場）
　　mtanaさん
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　kotaさん
　　わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のT戸さんの購入された物件の見学会でした

　T戸さん、H田さん、ジムさん、ジムさん奥様、mtanaさん、わたくしで突撃


ここは事務所 兼 倉庫 で購入されて


床はご自身で貼っている最中です。


２６日に引越しらしいですから急がねば(^_^;)





壁は、漆喰を塗っています。


お父さんが左官屋さんなんですってー


一番右が下地の板で、真ん中が従来のクロスです。


写真じゃわかりにくですけど、素敵な感じでしたよ




...


夕方からは、読者のO本さん物件の賃貸借契約書にサインを頂いています。

関連記事
　2014年08月27日　自分に合ったやり方。


すでに入居中で、入居者から契約書が帰ってきたので


大家のO本さんに記入していただいています。




これで契約完了です


...


このO本さんは、始めて物件を買ったのが、今年の３月。


この時も相談を受けましたが


オーナーチェンジで、しかも知り合いの大家さんの所有だったので楽チンでした


で、７月には早くも２棟目をゲット(ﾟoﾟ;;


なかなか買えずに悩んでいた状況から一変


...


しょーですさんにしてもO本さんにしてもそうですけど


ごく普通のサラリーマンで


失礼ながらご本人たち曰く、年収などの面でけっこうな低属性とのこと


そういう方が大家さんになって喜んでいただけるのは


本当にうれしいもんです


これから大家さんになろうとする方々の励みにもなればいいですね


諦めさえしなければ、いつか大家さんになれると思いますよ(^-^)



おしまい



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


安い戸建ての情報が入りましたよー


岡山市北区玉柏（たまがし）


ちょっと郊外ですね


牧石（まきいし）小学校まで徒歩５分ぐらいなので


このエリアではボツボツのところです。


土地は　２０３．８３�u（６１．６５坪）


道路は６m、下水はなく、市街化調整区域になります。


建物は　昭和４５年築　木造２階建て


１階　６４．５３�u　　　２階　４３．３８�u


※売主負担で解体更地渡し。


※平成２２年に建物内で○○履歴有り...


漢字二文字のいわゆる心理的瑕疵です


ご想像にお任せします


...


気になる価格は


４５０万円也


そこそこ値交渉できる感触らしいです。


チャレンジ精神旺盛な方はぜひどうぞ。



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された
北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月７日（火）　１４時　、　１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

７日
　ハルタナさん
　わたくし


１１日
　わたくし


------------


こんばんは。岡山大家です。


総社市某所で一戸建ての売り案件があります。


読者さんの自宅で、もちろんここだけの公開です。


平成23年3月築　軽量鉄骨　ダイワハウスXEVO-E

土地　約63坪　建物　約36坪

キッチン　パナソニックの最上級　リビングステーションLクラス

一階のトイレ　アラウーノ


価格は　１８００万円　程度で。


総社市でお探しの方はご一報ください。


...


今日は、先日購入された読者のO幡さんの物件の


キッチンと水道関係のリフォームが終了したということで


確認にいってきましたー

2014年08月12日　また大家さんの誕生です。
2014年09月17日　分けにくいんだよねー
2014年09月24日　２　異業種で考えれば気づくことも...


先日の打ち合わせ通り


キッチンを新品に交換




元々、古くて幅が広いものが入っていたんですけど


そのお陰で、冷蔵庫を置く場所がない


うーん(｡-_-｡)


そんなに広くもない部屋の中に冷蔵庫を置くのもマイナス要因...


幸い、少し余裕があったので


冷蔵庫置き場を確保して


キッチンはサイズダウンするものの新品に交換しました。


それに伴い、ガス管と水道管の位置がズレてしまいましたが


一緒に移設して、キッチンの背中側のタイルを削って


パネルを貼ってもらいました


タイルの古臭さも払拭され、印象がよくなりました


...


あとは、お風呂の蛇口を温度調節ができる


サーモスタットタイプに変更。




今時、赤と青を回して温度調節するのはちょっとね


あとは、クロスなどの内装屋さんの出番です。



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された
北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月７日（火）　１４時　、　１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

７日
　ハルタナさん
　H田さん
　まっきさん
　mtanaさん
　わたくし


１１日
　O幡さん
　Ｉ島さん
　わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...


１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　１１時　に見学（探検？）にいきます。


パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。


興味のある方はどうぞ。


参加予定

　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
　　わたくし

...


さらに、１０月１０日（金）　１０時半〜１６時半に


中区平井５丁目２−１８−１４　で
※平井５丁目２−１８−１０の南隣のあたりです。


大東建託の新築見学会があります。


１１時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか？


...


さて、台風１８号が都会でかなり猛威を奮ったみたいですね(ｰｰ;)


四国沖を大きく曲がっていったので



岡山市は今回も何にもなかったです。


ありがたいことです。


横浜では土砂がアパートに流れ込んでいました


先日の、広島の土砂災害にしてもそうですが


最近は集中豪雨も多くなって何かと心配ですね


岡山の場合、平地は干拓地が多いので、土地が低いところが多く


水害や液状化が気になりますし


山の近くなら崩落などが気になりますし


気にしだしたらなかなか選びにくい土地柄なのかもしれないですね


...


以前、少し取り上げましたが

2014年08月23日　買う前に知っておいたほうがよいこと。


岡山市の防災情報は一応目を通しておいたほうがよいでしょう。

岡山市


今回見てみたら、学区別の情報ができていました。


見る度に少しずつ進化していてありがたいですね。


...


我が家の近所では、操山（みさおやま）という山があって


付近は、中区国富（くにとみ）２丁目、３丁目、中区原尾島（はらおしま）４丁目という


割と人気で住みやすいエリアなんですけど


ハザードマップで見ると結構ヤバイかもしれないですねー


水が流れていくポイントがいくつかあって





こういう方向で土石流の可能性もあるようです。




警戒区域となると結構な範囲ですね




わたくしの自宅も山に近いので、


明日は我が身と思って心構えをしておきたいと思います。



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された　北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

１１日
　O幡さん
　Ｉ島さん
　しょーですさん
　わたくし


------------


見学会のお知らせ　２

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　に見学（探検？）にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
　　わたくし

...


見学会のお知らせ　３

１０月１０日（金）　１０時半〜１６時半に
中区平井５丁目２−１８−１４　で
※平井５丁目２−１８−１０の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

１１時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか？

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市徳芳に新築された


サービス付き高齢者住宅を見てきましたー


略して、サ高住　とか　サ付き住宅　なんて言われるアレですね。


高齢化社会ということで、少しずつ増えているようですけども


まだ全国で１５万８千室ほどしかないそうで。


入居者は８０代が多いんですって。


２０�u足らずの居室にトイレがついて


ここの場合は、家賃４４,０００円


あとは食事代やサービス料などで


全部で月１１万円ぐらいでした。


本当は、特別養護老人ホーム　いわゆる　特養　を希望する方が


多いそうなんですが


自治体が決めたところしか建てられないみたいでなかなか増えないそうで...


サービス付き高齢者住宅っていうのは、


賃貸住宅に高齢者向けのサービスが付いた感じなので


普通のアパートと同じように建てられるようです。


１０００�uを超えたり、３０室を超えたりすると


いろいろ規制がかかるらしく


それ以内で建てるようにいろいろ工夫をしているんですって。


...


最近はよく耳にするようになりましたけども


要は、高齢者をターゲットにした賃貸住宅な訳ですよね。


ただ、不動産屋として疑問に思っていたことは


どうやって募集すんの？

お年寄りは賃貸のお店になんか探しにこないし...

スーモとかの媒体に載せるのも...

需要ってどうなんだろう？


って感じでしたが、


７０％以上が、病院や介護事業者からの紹介だそうで。


あとは、折込広告や看板などからみたいです。


入居を付けるには、不動産屋とのコネクションではなくて


病院や介護事業者とのコネクションが大事なんですねー


へー(∵`)


今後こういう需要はどんどん増えていくんでしょうねー


...


ただ、素人ではなかなか手を出しづらい分野ですね...


ここの場合は、ノウハウを持った建築屋と大手サブリース会社が


組んでやっているそうですが


そういうところにお願いしないと難しいでしょうね。


元々、セキスイのアパートを建てる予定で契約までしていたそうですが


違約金を払ってまでこちらに鞍替えしたほどらしいので


かなり魅力に映ったんでしょう。


入居付けのノウハウもある中で、一部上場企業の長期の借上げで


アパートより利回りも良かったらしいですから。


ハウスメーカーと競合しても大概勝つそうですよ



つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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先日、読者のあつさんが購入された　北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

１１日
　O幡さん
　Ｉ島さん
　しょーですさん
　わたくし


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見学会のお知らせ　２

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　に見学（探検？）にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
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...


見学会のお知らせ　３

１０月１０日（金）　１０時半〜１６時半に
中区平井５丁目２−１８−１４　で
※平井５丁目２−１８−１０の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

１１時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか？

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日見に行った倉敷市徳芳に新築された


サービス付き高齢者住宅の内部を一部ご紹介。


これは通路。かなり縦長の建物でした。




これは食堂とか集会所みたいなところ。


忘れましたが居室に対して何割かの大きさを作らないといけないそうです。





その横にある厨房。こんなのも必須だそうです。




お風呂の脱衣所。


写っていませんが、右の端にトイレがあります。




お風呂をまたぎやすいように淵が上下するそうです。




居室はこんな感じ。１９�u以上は必須だったかな。




居室内のトイレ。広いですね。




車椅子で使える洗面台。




これは、トイレのドア。かなりワイドです。




これがなかなか優れもので、


押すとこんな感じで折れます。




引くこともできて、引くとこんな感じ。




へー(∵`)なるほどー


かなり高そうだけど(^_^;)


あとはサービスを提供する会社の事務所部分が必要だとか


スプリンクラーや病院みたいな呼び出しも必要です。


ここの場合は３億円ぐらいって言ってたかな？


表面で９％ちょいらしいです。


いろいろ勉強になりました



おしまい




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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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先日、読者のあつさんが購入された　北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
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１１日
　O幡さん
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見学会のお知らせ　２

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　に見学（探検？）にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
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　１８日
　　Ｉ島さん
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...


こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げている、北区白石西新町のセキスイの新築アパート

2014年09月08日　終了ー



１０月１１日（土）、１２日（日）に完成見学会をするそうです。

2階建て賃貸住宅“プロヌーブ”【北区】白石西新町会場


１２日（日）に出没してみようと思いますので


興味のある方はご連絡ください。


...


さて、今日はいろいろ行ってきましたよー


午前中は、大東建託の新築見学会。


物件自体は以前見たものと似たようなタイプでしたが


新しい商品の紹介を受けました。


これは、大東建託４０周年を記念して


全国で４０棟しか建たないそうで




こちらは住みながら間取りを変化させられるようです。




この企画はなかなか面白い


毎回いただけますが、今日の粗品はハンドソープなど




いつもありがとうございます


...


その後、リサイクルショップへ照明器具を探しに


おっ。なかなかいいかも




おー（ﾟдﾟ）　９８０円




買っときましょ


...


その後、岡山空港近くのこちらへ。


岡山県産業振興財団




創業者向けの補助金の採択を受けていましたが

2014年02月28日　２　苦戦中物件　続報
2014年03月06日　家賃維持か入居優先か


なんとか書類を全て提出


数十万円が戻ってくる予定です


しかし、国のすることなんで書類が膨大です(ｰｰ;)


ひとつ物を買うだけで

・見積もり（相見積もり必須）
・仕様書
・発注書
・業務委託契約書
・納品書
・領収証
・振込の証拠書類

といった感じ(ｰｰ;)


仕入れや在庫の発生するような方だと書類を積み上げると３０cmぐらいに


わたくしは全然マシですけどね。


ようやく一区切りつきました。


...


その後、酸素カプセルへ

2014年06月28日　ミサワの新築戸建賃貸を見てきましたー


内部はこんな感じ。




ぐっすり寝ましたわー


先日、ミュージシャンの元LUNA SEA　現X JAPAN　の　SUGIZOさんがきたそうで（ﾟдﾟ）




酸素カプセルね。いつか家に買いたいんですけどねー(^_^;)


...


明日１１日（土）は、あつさん物件で


明後日１２日（日）は積水の新築アパート


１３日（月・祝）は倉敷の収益物件視察


１４日（火）は東古松の建替案件視察


１５日（水）はワケあり物件見学


と、連日物件を見に行ってきます


かれこれ、のべ５千室ぐらいは軽く見ているはずですけど


どんどん情報を入れて更新していかないと


成長が止まってしまうんでねー


今日の大東建託の新商品も参考になりました


不動産を買いたい人は物件をたくさん見ることが一番ですね



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
　　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、あつさん４号物件の見学会第二弾でした。

　O幡さん（男性）
　Ｉ島さん（男性）
　しょーですさん（男性）
　わたくし（男性）

の４名のはずが...




なぜか一人多い！？（わたくしが写真を撮っているので）


そして、一番左の人はスカートです！？


ままままさか！？


写真に写ってはいけないものが！？


...


なーんて。


実は、ちょっとしたサプライズで、一名飛び入り参加されました（笑）


集合場所で全員揃うまでウダウダ話していると


突然、女性が声をかけてこられまして（ﾟдﾟ）


女性　「見学会の方ですよね？」


わたくしたち　「は？えっ？　なんでわかったんですか？」


女性　「スーパーで買い物をするような雰囲気ではなかったので...」


みたいな感じで（笑）


そりゃそうだー


おっちゃん達がスーパーの駐車場でウダウダ盛り上がってるんだからねー（笑）


しかし、この怪しげな集団に声をかけるってーのもすごいなー


最近、収益物件に目覚め


初めて行った老舗不動産屋さんで


「オススメできる物件はないけど、こんな集まりがあるみたいだから行ってみたら？」


と教えられたそうで


かなりビックリしました（笑）


まさかそんなところまで知られているとは...


こりゃ下手なこと書けんなー


...


さて昨日、読者さんの物件募集をお願いしている不動産屋から電話がありました。


不動産屋　「岡山大家さん、○○の物件に案内に行った業者さんから連絡がありまして..」

岡山大家　（おっ。何か交渉かな？）

不　「家の中でおっさんが寝ているらしんです」

岡　「は？」

不　「現地キーもそのままあって、玄関の鍵もかかっているらしんですけど...」

不　「窓が全開でおっさんが寝ているらしいです...」

岡　「は？？とりあえずオーナーに連絡してみますわ...」


（なんだ？誰かが侵入したのか？？）


オーナーに連絡すると、もちろんビックリしていて


夜に見に行ってみるとのこと...


...


わたくし、たまたま酸素カプセルが終わって、


割と近くにいたので現地へ行ってみることに


２０時過ぎだったのでもう真っ暗です


建物は概ねこんな感じになっています。




正面は美容院で、横の通路を抜けて玄関にたどり着きます。


１階の美容院は営業は終わっていましたが


電気が付いて中から話し声が聞こえます。


住居部分（１階奥と２階）は誰も住んでいないはずなので真っ暗です...


通路部分も真っ暗です...


わたくし、いつも小さな懐中電灯をいつも忍ばせているので


それで照らしながら恐る恐る通路を進みます...


通路を真っ直ぐ行って...


突き当たりを右に曲がって...


玄関までたどり着きます...


鍵はかかっています...


...


...


...


はっはっは


どうやら謎が解けてしまったようだよ


不動産屋さんよ。君のトリックは見破ったよ(ﾟ∀ﾟ)


最初から誰も侵入などしていないのだよ。


玄関にたどり着く前の




休憩室の窓を全開にして


美容院の人が寝ていたのだよ


案内にきた人が、通路を曲がった途端


窓が全開で人が寝たから


家に誰かが侵入したように見えたのだな...


はっはっは。


...


って、迷惑な話しですな


でも、外から見たら普通の一戸建てですから


そりゃ空家の中で誰かが寝てるように見えますわね...


謎は解けたけど


せっかく見に来て、玄関横の部屋で窓全開で誰か寝てるのを見たら


申し込む気は失せるかも...


かといって、美容院の休憩室だし...


うーん(｡-_-｡)


どうしたもんかね...



おしまい




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ　２

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　に見学（探検？）にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
　　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は北区白石西新町のセキスイの新築アパートを見てきましたー


関連記事
2014年08月29日　持って行かれそう...
2014年09月01日　客観的ジャッジ
2014年09月04日　高っけー
2014年09月08日　終了ー


※クリックで大きくなります。





セキスイのアパートなんて見飽きるほど見てきましたけども


やっぱり年々良くなっていきますねー


...


まずは、リビングが印象的でした。




壁面に使われているのは


LIXILのエコカラットという商品


調湿機能のある優れものです。


マイホームでは時々見かけますが


賃貸物件に導入とはkなかなか贅沢ですな（ﾟдﾟ）


...


次に目を引いたのは間接照明。




ちょっとしたことですけど、なかなかよい雰囲気です


こういった取り組みは今後増えていくんでしょうねー


...


あとは脱衣所。





写真じゃわかりにくいかもしれませんが


ざっと３帖ぐらいはあるかな。


賃貸物件でここまで広く取っているのは初めて見ましたヽ〔ﾟДﾟ〕丿


...


次は、１１月１５日（土）、１６日（日）に北区西之町でやるようです。







これも見に行ってみようかと思います


...


しかし、ハウスメーカーもどんどん進化させていきますねー


いろいろ関心する反面


築５年程度で競争力がなくなっていくのを


目の当たりにしていますから


既存オーナーが気の毒に感じます


新築アパート・マンションなどの、いわゆる集合住宅の経営って、


所詮後出しジャンケンなんですよね...


今は勝ってても、次の誰かに負けてしまいます


建物で負けるなら、場所で勝てるようにしておかないとね。


或いは、最悪撤退も視野に入れておくとかね。



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１８日（土）　１１時　に見学（探検？）にいきます。
パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。
興味のある方はどうぞ。

参加予定
　
　１８日
　　Ｉ島さん
　　O幡さん
　　わたくし

...


見学会のお知らせ ２

読者のH田さんが購入された倉敷市中庄の物件を見学させてくださいます。

１０月２０日（月）　１４時
倉敷市中庄２２１９−６　エディオン中庄店　へお願いします。

お時間のある方はその後お茶でも。

参加予定
　H田さん
　彰さん（初登場
　わたくし


...



こんばんは。岡山大家です。


今日は、玉柏の戸建ての見学会でした。


NMOTOさん、mtanaさん、いいてんきさん、T戸さん、わたくしの５名で出陣...


の予定が、


急遽、近所の平屋も追加で見学することができましたー


その近所の平屋というのがこちらで取り上げた

2014年03月26日　そうそう。こんなんが好きです。


北区原の戸建４棟。


これを、いいてんきさんの友人のO野さんが購入されたので


すぐ近くということでついでにお願いしてくださいました。


ありがとうございます


さて、その中身。


綺麗でしたわー


DKはフローリングになっています（ﾟдﾟ）





キッチンもあたらしい（ﾟдﾟ）




トイレは洋式（ﾟдﾟ）




風呂は小さいけどユニット（ﾟдﾟ）




洗面もなんとなくある（ﾟдﾟ）




水周りがきれいになっていると楽ですよねー


他の３棟はこんな感じですけども




大幅にリフォームしなくても貸せそうなレベルです


個人的には、４棟全部空室の状態からスタートはしんどいので


見送りましたが


それなりに入居はしそうな感じでしたねー


...


さて、その後本来の目的の北区玉柏の戸建へ


広い土地にゆったり建っていましたが


ずっとほったらかしなのもあってか


かなり古びた感じ...


そんな中、勇気ある探検隊の方々はズンズン進んでいきます...




荷物がたくさん残っています...


残念ながらわたくしはこの玄関口でストップ


あまり気分の良いものではないですね...


NMOTOさんは異常なほど購入に前向きでしたが...


果たしてどうなることやら。


...


帰宅前には自宅の玄関の外で、一応、塩をかぶっておきましたが...


土曜日に第二次探検隊が出動します。




おしまい




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