岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区 箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


わたくしが時々読ませていただいている


現在、ブログランキング１位　の　狼さんのブログにこんな記事がありました。

2014.09.11　反響数と賃貸需要の関係。。。


以下、ところどころ抜粋。


今回のAさんの話の中で出た話ですが

「俺様は勉強家だから賃貸需要だってネット上でデーターとしてあるのでいつもそれをチェックしてる」

ってのがありました。（額面通り受け取れば「さすが勉強家ですね」って思います）



ホームズさんはそもそも広告の反響をデータにしているので実際の成約事例はほぼ取れません。

広告の反響と実際の成約事例が等しければあのビッグデーターは活用出来るのですが

広告反響は実際の賃貸需要とは別モノなので迂闊に信じると酷い目に遭うこともあるからです。



賃貸の場合、募集家賃と成約家賃が違うってくらいはわかると思いますが

広告の反響ってのはそもそも「広告を通じてその広告を出した会社に来店させたい」

って力が加わってるデーターなんです。

わかりやすく言うと

広告の反響数をたくさん取って成約率を上げたければ

狭い部屋でもなんでもいいから賃料表記を安く見せれば

反響数って自由自在に上げることが出来るんです。


...


ふむふむ。正にそのとおり


スーモ、アットホーム、ホームズとかいろいろ広告媒体もありますが


これらを見て、世の中の賃貸ニーズを調べている人もいるのでは？


...


これらのサイトに掲載するにはもちろんお金が必要で


掲載できるコマ数が限られてきます。


不動産屋からすれば来店に繋げないといけないので


とにかくお客さんを呼べる物件を載せようとします。


それが実際に空室であるかは関係ありませんし、


黄色いところなんかは、架空の物件を作って載せていることもあります。


大家さんに許可なく勝手に値下げして載せたりもあります。


そんな物件でも、来店さえしてくれればあとは何とでもなりますからね。


...


他には、大家さんとのしがらみで載せざるを得ない物件もあります


例えば、管理物件。


管理を取得する際に、


「うちに任せてくれたら、色々な媒体に掲載してすぐ決めますから」


なんてことを言ったりしますし


管理を任せるオーナーというのは、少なからず期待しているもんです。


管理担当者はそう言いますが


賃貸担当者は、コマの無駄使いなんかしたくありませんから


管理物件とはいえ、魅力のない物件は載せたくありません。


でも、細かくチェックしているオーナーも中にはいて


「おたくに管理を任せているのになぜ載せてくれない」


なんてクレームを入れてくるケースもあるので


役に立たないけど仕方なく載せる場合もあります


...


あと、やる気がない社員や人が少なくて忙しすぎる店舗が


やっつけで載せるケース。


コマが余っていると上司に文句を言われるので


なんでもいいからとにかく載せておくパターン


...


仮に、Aという物件で問い合わせや来店があったとしても


Aで決めないといけない訳でもなく


BやCで決めてもいいですし、実際そうなることも多いです。


不動産屋からしたら、所詮きっかけでしかないんで


呼べる物件なら何が載っててもいいんです。


...


そんな状態のポータルサイトを眺めて


きちんとした実際の賃貸相場は掴めそうですか？


...


相場を掴むには


どんな条件で物件が決まっていったかが重要なんですね。


立地で決まったのか？

家賃で決まったのか？

物件のクオリティーなのか？

敷金０やフリーレントなのか？



そんな複合的な要素はポータルからじゃ掴めないと思いますよ。


...


一般の人が敢えて追いかけるなら


サイトから消えていった物件ですかね。


消えた物件は決まった可能性がありますから


その場合は、一定のニーズがあったと言えますね。


...


しかし、消えていった物件にしても


掲載コマに限りがあるので


ページビューが伸びないものや問い合わせがこないものは


どんどん入れ替えていくんで


ポータル見てるだけでは、決まったから消えたのかはわかりませんけども...



そんなだからポータルで相場観を養うこと自体が無理だと思いますよ




その程度で相場が掴めるんなら、素人全員が専門家になれちゃうじゃん



わかってるつもりになってる、狼さんブログに登場したAさん。


そんな簡単じゃないのよ（笑）




おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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