岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　
R3年8月〇日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」倉敷市水江戸建見学＆ランチ
　21日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２あゆはこさん
　３タマさん
　４はぴりたさん奥さん（女性）
　５よっさん
　６ジェームスさん
　７たくみさん
　８かおりんさん（女性）
　９Ｄさん
　10
　※キャンセル出ました。


☆「視察」北区牟佐戸建＆お茶？
　22日（水）15時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２しいたけさん
　３タマさん
　４おかださん
　５じいじさん


☆「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ
　23日（木,祝）10時〜
　参加予定（定員６名）
　　まゆさん（女性）
　　じいじ先生
　　わたくし
　１タマさん
　２児島大家さん
　３こまっっちゃん
　４hepaさん
　５じゅんこさん（女性）
　６Ｍ本さん
※増枠しました
　７しーさん（女性）


☆「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ
　23日（木,祝）14時〜
　参加予定（定員６名）
　　まゆさん（女性）
　　じいじ先生
　　わたくし
　１たかぱぱさん


☆「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ１日目
　24日（金）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１まっきーさん
　２わたくし
　３やなぎさん
　４Ｏ幡さん
　５motoさん
　６Ｏ村さん


☆「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ２日目
　25日（土）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１まっきーさん
　２わたくし
　３よーすけさん
　４みしばさん
　５バナナさん
　６みのるさん
　７＠ひろたさん
　８Gucciiさん
　９こーへーさん
　10ジェームスさん
※増枠しました。
　11ジェームスさん奥さん（女性）
　12
　13
　14
　15


９月一覧
2日（木）12時「視察」八浜町45万円戸建＆
　　　　　　　　　　　宇野３150万円戸建＆ランチ
2日（木）15時「視察」宇野８150万円戸建＆
　　　　　　　　　　　奥玉50万円戸建＆お茶？
3日（金）12時半「視察」北区天瀬50万円戸建＆ランチ
延期4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
14日（火）12時半「見学会」かこちゃん西大寺中戸建＆ランチ
16日（木）11時「見学会」yazinさん全空AP完成＆ランチ
17日（金）12時半「視察」古都南方戸建＆広谷戸建（追加）＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー見学
18日（土）13時「視察」玉野市玉戸建＆ランチ
18日（土）15時半「見学会」よーすけさん倉敷市林戸建＆お茶？
21日（火）12時「視察」倉敷市水江戸建見学＆ランチ
22日（水）15時「視察」北区牟佐戸建＆お茶？
23日（木,祝）「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ
※雨天なら延期で、りんしょ〜さん-132万円戸建見学会に変更
24日（金）12時半「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ１日目
25日（土）12時半「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ２日目

１０月一覧
予備日 2日（土）「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ
※23日に実施されていたら、りんしょ〜さん-132万円戸建見学会に変更


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。

関連記事
2021年09月18日　今日は３本立ての見学会。



・ひろさんの玉野市玉原戸建
・玉野市玉の戸建
・よーすけさんの倉敷市林戸建




最初にひろさんの玉原の戸建にお邪魔しました。




元は３００万円程度で売りに出たそうですが


なかなか売れなかったんでしょう...


１００万円下がって再登場したそうです。




まぁ玉野の田舎ですからね...


場所がもっと街中ならともかく


家賃から考えると３００万円だとちょっとね...




残置物も満載だったそうなので


そんな価格じゃ誰も購入には至らんでしょうね...




でも、１００万円下がって２００万円程度なら


話しは全然変わってきますよね。




リスク＝価格




と言い切ってもいいかもしれません。




田舎、ボロ家、残置満載　とはいえ


この物件が１円なら多くの人が買うでしょう。


１円ならほとんどのリスクは受け入れられそうですもんね(^^;




１円でもダメな物件もたくさんあるし


売主がOKかどうかもありますが(^^;





ここは２００万円程度に下がった直後に


ひろさんがさらに大きな指値を敢行(^^;




さすがに１円とは言いませんけどね(^^;




下がった直後というのは


「下げたばっかりなんで...」


ってことで断られやすいものですが


なかなか思い切ったことをするもんです(^^;





ですが、それが通るんですね〜(^^;




素晴らしい。




今回買った１〇〇万円ならどう転んでも損しないと思います。





この指値が通ったのには、


それなりに要因もあったかと思います。





実は、見学会にもお越しになったバナナさんも


この物件を狙っていたそうで(^^;





もうそこら中ライバルだらけですからね〜


同じ物件を複数人の仲間が狙ってるなんて


珍しくもなんともないですね(^^;





で、バナナさん、３００万円の頃に


ひろさんと同額の１〇〇万円の指値をしたそうです。




が、当時は跳ね返されました(-_-;)




しかし、まさかひろさんの指値と同額とは(^^;




みなさん、なかなか目が肥えてきましたね〜


残置物、修繕費、貸せる家賃で考えると


やっぱりその程度になるんでしょうな。





その後、２００万円近くに下がって


その際も再度指値交渉したそうです。





ただ、この時はひろさんが指値したあと。


同額の指値だし、


不動産屋さんとしても取り扱いに迷うところですね...




で、最終的にひろさんで決まったわけですが


その理由が


過去にこの不動産屋さんから物件を買ったことがあったから。





こういうの、ほんと大きいんですよ...





不動産屋としては、クレームが一番嫌なんですね...


安い物件を売っても手数料は安い...


そんなしょーもない手数料額で


あとあとまで引っ張られるのが一番困る...



不動産屋としては一番やりたくない仕事なんですな...





売買の仲介手数料について過去にも何度か書いたことありますな。


関連記事
2018年01月16日　いつの間にか仲介手数料改正



この程度のことも知らずに


大家になりたいいうレベルの人が大勢いるのには驚きます。




「そりゃあんたみたいな不勉強な人が騙されるんよ。」




ってのが率直なところ。



こんなことは知ってて当たり前なんで


ちゃんと理解していてほしいところです。





話しは戻って、


一度取引があると


その人のことがある程度理解できているので


次の取引もしやすいんですよね。




今回の勝因はここでした。


ふたりとも同額。


タイミングとしてはバナナさんのほうがむしろ早かった。




それでも初取引となるバナナさんだと


不動産屋さんは何かと心配。




買った後に文句を言う素人が多いいうことなんですよね...




もちろん不動産屋さんに責があれば当然ですけど


契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責の契約にも関わらず


あとから、


シロアリが見つかった〜　とか

雨漏りが〜　とか


言うのって反則なんですよ...




それが困るから


契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責の契約


にしているんですから...




不動産屋としても数万円程度の手数料じゃやっとられんですわね(-_-;)





買う側は、なにが起こるかわからない古い物件ほど


安く買うことは最重要なわけですが


「この人はトラブルを受け入れられる人」


って認識を持たれるようにならないと


なかなか先には進めないということです。




そのためにはボロ耐性をつけて


判断力があるレベルに達しないとダメですね。


その勉強の一環で見学会を何度もやってるわけですよ。


ただ遊んでるだけじゃないんよね(^^;




なんだかんだ書いてたら


物件のこと書く時間がなくなったので


また次回(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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