岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆
　　中区トレジャーハンター＆ランチ
　　１８日（木）１１時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３たかぱぱさん
　　　４デンチさん
　　　５N西さん
　　　６N西さん奥さん（女性）
　　　７かこちゃま（女性）
　　　８N岡さん（女性）
　　　９HIROさん（初登場）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
　　１９日（金）１９時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２しっしーさん
　　　３真中さん（女性）
　　　４yasuさん 19時半
　　　５T本さん
　　　６よーすけさん
　　　７じょーさん
　　　８K本さん
　　　９わたくし（２回目）
　　　※締め切りました。

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
　　２０日（土）１２時半
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３よーすけさん
　　　４なつさん（女性）
　　　５OCさん
　　　６こももさん（女性）
　　　７倉敷大家さん
　　　８じゅんこさん（女性）
　　　９ryokoさん（女性）
　　　10Mさん
　　　11じいじさん
　　　12わたくし
　　※満席になりました。

　☆新年会第三弾（北区本町）
　　２３日（火）１９時
　　　参加予定（定員１４名）
　　　１じいじさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３こももさん（女性）
　　　４J子さん（女性）
　　　５DMMさん
　　　６riekoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８Y口さん
　　　９OCさん
　　　10摂津屋さん（２回目）
　　　11まっきーさん（２回目）
　　　12わたくし（３回目）
　　　13
　　　14
　　　※早々に満席なので再度増枠しました(^^;

＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　　　　　　＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時　〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学
　　　　　　　　　　　＆中区トレジャーハンター＆ランチ
１９日（金）１９時　〜新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
２０日（土）１２時半〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時　〜玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　１日目
２７日（土）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---




こんばんは。岡山大家です。


今日は、１３日（土）、１６（火）に行った

１１時〜備中高松見学会
１２時〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時〜水島テナント見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
※水島は１３日のみ。



見学ツアーの様子を。



１３日（土）は

なつさん（女性）
Ｊ子さん（女性）
倉敷大家さん　　
真中さん（女性）
しっしーさん　　
まっきーさん　　　
たろぽんさん　　　
こーへーさん　　　
こももさん（女性）
わたくし

の１０名





１６日（火）は

DDMさん
じいじさん
OCさん
麒麟さん
u-kiさん
K本さん
まきさん
Y口さん
わたくし

の９名





の不動産好きが集合(^^;





まずは備中高松の戸建。


場所的にはまぁまぁ。


積極的に買っていくところではないけれど


曲がりなりにもＪＲが近くにあるし


車があれば商業施設にも困らない。



家賃４万円程度なら客付けもできますよ。





物件はというと


１７０．４１平米（５１．５４坪）の土地に


昭和５４年築の木造２階建てが。



５０坪ほどあって、接道もちゃんとあるから


割と出口は見易いね。



ただ、土地で売却だと


一般の人が新築して住もうってニーズが少ない場所なので


安くしないと売れにくいかな...


坪７万円なら３５０万円。


サクッと土地で売るにはちょっと厳しいかもな〜(;´Д｀)


でも坪４万円の２００万円なら大丈夫でしょ(^^;


そんなんで売るなら


何か自分で新築するか駐車場にでもしたほうがいいか。



入居者がいるうちにオーナーチェンジで投資家に売るか


入居者に売れたら一番儲かるかもね。




建物は

１階　４９．２７平米
２階　２６．４９平米


大きすぎないのはいい感じ(^^;


一応、小さめの車なら２台可能。


近くに空き地もあるんで車はなんとかなりそう。




そんなこんなで早速室内へ。


１階は２部屋。





庭の草刈りは時々してたけど


室内は４年ほどほったらかしだそうで(-_-;)


床は結構ふにゃふにゃ...


荷物が無いのはありがたい(^^;




キッチンまぁまぁ、風呂もまぁまぁ。




ただ、風呂回りはシロアリ確定...






脱衣所、室内洗濯機置き場もある。





電気もＯＫ。





トイレがＮＧ(-_-;)






１階は

・全体的に床補修とシロアリ対策
・トイレ


ぐらいかと思いきや。


雨漏りがありました(-_-;)





原因は２階の瓦の割れかと思われます。




何か飛んできたんですかね〜(◎_◎;)




２階の和室２部屋はまぁまぁきれいでしたねー






まぁ再生は充分可能ですねー




問題はいくらで買うか...



売主さんの希望は、手残り１００万円...


仲介手数料も１８万円に上がっちゃってるし

関連記事
2018年01月16日　いつの間にか仲介手数料改正



手残り１００万円にしてあげようと思えば


こちらが１２０万円ぐらいでは買い取ってあげないと...


それにこちらの登記費用、仲介手数料となると


１５０万円のラインに...





それだとリフォーム費用を考えると


全然面白くないわな〜(;´Д｀)




こちらとしては


ＭＡＸ、登記、仲介料など込々で


なんぼなんでも１００万円まででしょ...




逆算すると７０万円程度か...



売主さんの手残りは５０万円いうとこじゃな...




その辺りの攻防戦になるかね...



とりあえず向けてみてからじゃな...



おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました