岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜花火大会のお知らせ＞
　国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
　８月５日（土）１７時〜
　　幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
　　大人女性→女、大人男性→男　()は人数
　参加予定 男27 女26 中4 小10 幼12　計79＋14
　ファミリー専用席（座敷６組）（27名　満席になりました。）
　３Ｔ本さん　　　　計５　男 女 　 　 幼(３)17半~
　１りょういちさん　計５　男 女 　 小 幼(２)18~
　11ＢＬＸさん　　　計５　男 女 中 小 幼 　 18半~
　７Ｙさん　　　　　計４　男 女 　 　 幼(２)18半~
　14Ｋ本さん　　　　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　21あつおさん　　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　　
　ファミリー専用席（テーブル５組）（21名　満席になりました。）
　６こーへーさん　　計４　男 女 中 小 　 　 17半~
　４Ｓさん　　　　　計２　男 　 　 小 　 　 17半~
　24ｍｔａｎａさん　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　25ＴＡＫＥさん　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　19あつさん　　　　計４　男 　 中 小(２)　18半~
　20ＤＤＭさん　　　計３　男 女 中 　 　 　18半~
　
　単身席（テーブル３０席）（30名　満席になりました。）
　☆１７時〜（10名）
　２Ｏ幡さん　　　　計２　男 女
　５ＯＣさん　　　　計２　男 女
　13Ｆ原Ｈさん　　　計２　男 女
　15真中さん　　　　計１　　 女
　16Ｎ岡さん　　　　計１　　 女
　27ｍｉｈｏさん　　計１　　 女
　30Ｉ崎さん　　　　計１　男
　
　☆１７時半〜（2名）
　12ｎａｍｉさん　　計２　 　女(２)
　

　☆１８時〜（8名）
　17Ｎ村さん　　　　計２　男 女
　18むーさん　　　　計２　　 女(２)
　22Ａさん　　　　　計２　男 女
　23Ｙ田さん　　　　計１　男
　26よーすけさん　　計１　男

　☆１８時半〜（6名）
　８ｒｙｏｋｏさん　計１　　 女
　９とっこさん　　　計１　　 女　
　29Ｍ井さん　　　　計４　男(３) 女

　☆１９時〜（4名）
　10たくみさん　　　計１　男
　28太陽Ｔさん　　　計２　男 女　

　わたくしと別途主催者枠１４名参加

　１席キャンセル出ました(^^;

　花火（１９時半）には間に合わないけど
　花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
　半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
　
　
＜イベント一覧＞
７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会＆ランチ
７月 　２日（日）　１１時〜　 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
　　　　　　　　 　１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １２日（水）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　１日目
７月 １８日（火）　１２時半〜かこちゃん古民家見学会＆ランチ
７月 ２２日（土）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　２日目
７月 ２３日（日）　１３時〜　県北利回り２０％超えマンション見学会
７月 ２５日（火）　１２時半〜トレジャーハンターin倉敷＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　　　
８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土）　１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


OCさんのビル２号が満室になったそうですよ(*´▽｀*)

関連記事
2016年12月07日　自分の強みを活かせていますね〜
2017年04月18日　OCさんビル２号の変貌
2017年04月19日　その２　OCさんビル２号の変貌
2017年05月17日　特殊条件


雨漏りも酷かったんでリフォームにそこそこ費用を要したものの


なんせ買値が１００万円以下(^^;


安く買えばこそですわね。


実質２７．３％を確保したそうで(^^♪


たぶん表面なら２００％超え(^^;


やっぱり一番大事なのは安く買うことですよ。


もちろんなんでもいいってわけじゃないけど


得られるリターン（家賃）の上限がある程度見える中


収支をより良くするには、かかる費用を下げること。


かかる費用は

１・物件代金
２・登記費用
３・仲介料など
４・リフォーム代



２・登記費用は、その多くが税金関係。


司法書士の報酬を削ってもらっても数万円...


それよりは気持ちよく仕事をしてもらって


その後につなげたほうがいいかな。



３・仲介料などを削ってもらうのは言語道断。


これは絶対やっちゃいけない。


不動産屋がどうしても売らせてほしいって頼んでくるなら別だけど


ここをケチると二度と話しがこなくなるよ。


満額、或いは満額以上を払ってでもって人なんて


いくらでもいるんだから。


ここを気持ちよく出せない人には話しは持って行けないね。



４・リフォーム代


ここはいろいろ検討の余地があるよね。


ただ、ターゲットによってよく検討しないとね。


毎度毎度難しいとこ。


単純に下げるいうても業者さんを泣かせるのはＮＧ。

自分の利益最優先で業者を泣かせる人がいるけど


そんなことでは良い仕事はしてもらえない。


工事の規模にもよるけど


普通の工事なら下げてもらっても


せいぜい１０万、２０万のもんでしょ。


その人たちの生活もかかってるんだから


払うべきところはきちんと払う。


そんなことができない人には、明るい未来はないね。



ということで、残った


１・物件代金


ここが一番インパクトが大きくなるよね。


数十万、数百万、数千万に及ぶことも。


大きく下げるならここね。


もちろん無理矢理なのはダメよ(・_・;)


まぁそんなんじゃそもそも合意しないだろうけど(^^;


お荷物となった不動産を処分したい。


そういう方から買ってあげればいいよ。



ん？でも値段が下がらない？


そういうときはね...


...


...


答えは簡単。


買わなかったらいいよ(^^;


どうしても買いたいなら、ちゃんとお金を出せばいいだけ。


お金がない、出せないなら


買わずに他を探せばいいじゃん(^^;


...



そんなこんなで今日は、ここで登場した

関連記事
2017年06月20日　残置３兄弟？


岡山人気NO.1学区の５万円戸建の契約決済でしたー(*´▽｀*)



こう言うとすごく良い場所に聞こえるよね(^^;



ここは第４３回あみだくじで当選者を決定。


まず参加２５口を５ブロックに分け



それぞれのグループの当選者で決勝。



Aブロックを最後の残りくじで通過し


決勝も最後の残りくじが当たったという


ミラクルぶりを発揮したN村さんが当選Σ（・□・；）


このN村さん、これであみだくじ絡みで４度目の購入...


どんだけ強運なんでしょうね〜(・_・;)


これでポイントが足りなくなったのでしばらくお休みですね(^^;



ここはまぁまぁ手間がかかりそうですけど


土地建物で５万円ならどうにでもなりますわね(^^)v


ここも処分希望。


６年も住んでいなくて大荒れ。


大金をかけて復活させるつもりはない。


もうどうにもならんのですね...


それを引き取ると売主さんも喜んでくれるんですね。


もちろん業者さんにも儲けてもらう。


そして我々のような人がある程度お金をかけて


創意と工夫で復活させる。


そして住宅として供給する。



みんながハッピーにならないとね(^^)v



おしまい



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