岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜トレジャーハンターのお知らせ＞
　トレジャーハンター in 福富 １日目
　５月 １９日（金）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２mihoさん（女性）
　３TAKEさん
　４ゆうさん
　５わたくし
　
　トレジャーハンター in 福富 ２日目
　５月 ２０日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１M本さん
　２しっしーさん
　３わたくし
　
　※軍手やマスクがあったほうがいいかも(^^;

＜イベント一覧＞
５月 　３日（水祝）１２時半〜 mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 　７日（日）　１２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水）　１２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土）　１２時半〜 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火）　１２時半〜 よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金）　１２時半〜 トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土）　１２時半〜 トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火）　１２時半〜 見学会予定
５月 ２８日（日）　１２時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨日はよーすけさんの３号戸建の見学会でしたが

関連記事
2017年05月16日　これ以上絶対下がらん！


実はその後の１５時半から


入居を検討されている方をご案内してきました。


わたくしの知り合いの方から物件を探している相談を受け


いますぐには適した物件はないけれど、


近々決済する予定の物件なら相談できるかもしれませんよ？と(^^;


それで興味を持っていただいて、


決済翌日のスピード内見となりました(*´▽｀*)


もちろん買いたてホヤホヤなので


リフォームなどもしているはずもありませんが(^^;



その方の条件は、

・会社の寮として３名ぐらいで入居
・戸建で３〜４部屋以上


実は、先日のすえちゃん１号も同じような条件でした。

関連記事
2017年02月18日　自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？


こういうのを不動産屋の店頭でリクエストして


不動産屋経由で大家さんに相談してもらっても


顔も見えないし大家さん側もいろいろ不安がって


なかなか理解を得られにくいんですよね〜(-_-;)


実際、何件か断られて困っていたそうで...


こういう特殊条件だからこそ


こちら側としてはよい条件が引き出せるというもの。


とりあえず、

・リフォーム無しの現状貸し
・家賃〇．〇万円


でまとまり、明日にもスピード申込みの運びとなりました(*´▽｀*)


そのままスムーズに運べば、


お互いにメリットがあるお話ですね(^^)v


...


さて、なんとこももさんの１号物件に申し込みが入ったそうで(*´▽｀*)

こももさんブログ
2017 - 05/17 　1号　申込みありました(*^-^*)。


ここは感慨深いな〜


こももさんと初めてお会いしたのがここ。

2015年01月29日　１１,０００円浮きました。


初の見学会参加がここ。

2015年02月04日　少しは光が見えてきましたか？


あみだくじに当選して１号物件をゲットしたのがこのあたり。

2015年03月10日　リフォーム練習用？
2015年03月17日　またひとり増えます。


もう２年も経ちますか。


その間に戸建３つ。


ご主人と息子さんと３人４脚。


この物件のおかげで人生が変わりましたね。


ほんとよく頑張りました。


元々はこんなでしたからね...
　

　


最初からほぼスケルトン...


猫臭がすごかったな〜(◎_◎;)


そこからさらにスケルトン化を進め


骨組みしか残らない状態まで戻し


それがここまで変わりましたからね〜
　

　

　

　



普通の主婦がね。ここまでできるんですよね...


女性のほうが根性座ってるというか


腹のくくり方が違う気がするな。


男性のほうがグズグズいう確率が高いかな。


こももさんの爪の垢でも煎じてもらいましょうか(^^;



ここに決まった方の入居条件としては


猫４匹Σ（・□・；）


猫４匹を受けてくれる大家さんなんてなかなかいません。


これも特殊条件ですね。


それでこちらは賃料９０００円ＵＰですからね。


普通に貸したのではこうはなりません。


特殊条件を受け入れた結果ですね。


...


何度か登場したOCさんビル２号。

関連記事
2016年12月07日　自分の強みを活かせていますね〜
2017年04月18日　OCさんビル２号の変貌
2017年04月19日　その２　OCさんビル２号の変貌


ここも１室申込みになったそうで。


条件は

ベトナム人３名入居


これも敬遠されるでしょうね〜(-_-;)


この特殊条件を受け入れて


家賃１万円ＵＰ。


通常ではありえない家賃へと変貌です(^^)



こういうのをリスクプレミアムといいますが


リスクを取るからこそのリターンなんですよね。


まぁこれらの案件はリスクにも感じませんが


リスクを取れない人がなんと多いことか。


それはそれでありがたいですがね(^^)v



ペットの多頭飼いやルームシェア的なものだと


普通のアパートマンションでは


他の入居者の手前もあったりしてなかなか受け入れにくい。


家賃を下げるだけのことでも


他の入居者にバレたら一苦労しますから(^^;



戸建は独立性が高いから


こういうところでも威力を発揮しますね。


OCさんところは戸建ではないですけど


戸建に毛が生えたようなもんですから(^^;



賃貸市場では戸建ては強力アイテムなんですよ(^^)v



おしまい


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