判断基準

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

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<イベント一覧>
 11月 7日(土)12時〜  so goodさんリノベ見学会
 11月 9日(月)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 1日目
 11月17日(火)10時〜  シークレット見学会1 北区某所テナントビル
          14時〜  シークレット見学会2 倉敷市某所平屋 
          15時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 1日目
 11月18日(水)13時〜  ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 1日目
 11月21日(土)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 2日目
          16時〜  大型戸建ノーリフォーム 見学会 2日目
 11月22日(日)10時半〜 ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 2日目
          14時〜  確定申告勉強会
 11月28日(土)14時〜  必殺大家人さんセミナー&懇親会

 11月29日(日)13時〜  シークレット見学会 1日目
          16時〜  シークレット見学会 その2
 11月30日(月)13時〜  シークレット見学会 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山


※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は、必殺さんのセミナーでした〜グッド(上向き矢印)


セミナーは14時から


受付開始は13時40分から


会場を借りられるのは13時からあせあせ(飛び散る汗)


大急ぎでの設営でしたダッシュ(走り出すさま)


手伝ってくださったOCさん、mtanaさん


いつもありがとうございます(^_^;)


お集まりくださったのは聴衆のみなさまは


総勢52名。


北海道や東京など遠方からもお越しになりました(゚д゚)

DSC_4884.JPG



セミナー内容はいつもの債権回収の話しを主に


心構え、格言的なお話しを3時間半のロングランで(゚o゚;;


ほんと話しが尽きることがなさそうな勢い(^_^;)


かいつまんで言うと


土地勘のある地元で、地に足つけてコツコツとやりなさい


という感じ。


大いに同感でございました。


「地元には物件がない」とか言っては


遠方に手を出す人も多くいらっしゃいますが


水面下で動いている物件は山ほどありますからね〜(ーー;)


単にその方に情報が入っていないだけで...


...


岡山でもそんな感じですよ。


他県の方が多く買っていっているらしいですが


大概、地元の投資家たちが見向きもしないようなもの...


しかもそれを高値で掴まされているんですからね(ーー;)


超掘り出し物件もごく稀にありますが...


まぁそんなものは基本的に地元の有力投資家がサクッとね(^^;


遠隔操作中心の片手間サラリーマン大家が


その地域の有力大家軍団に勝てるとも思えないのですが...


隣の芝生が青く見えるんでしょうかね〜


...


そんな熱気ムンムンの中


18時から近くの懇親会場へ


こちらは総勢38名

DSC_4885.JPG


いやぁ〜、お酒が入るとまたまた大盛り上りですね〜(^^;


県外組の方や初対面の方でも


あっという間に馴染んでいきます(笑)


2時間飲み放題ってとこは普通にあるんですけど


2時間ってすぐ経ってしまうんで


3時間飲み放題で安いとこを探したんですけど


3時間でもあっという間だね...バッド(下向き矢印)


楽しい時間は過ぎるのが早い(><)


...


そんな状態から二次会で飲み直しビール


こちらへは15名が漂着(笑)

DSC_4886.JPG


結構頭がクラクラしてます(^^;


どっかで失礼なこと言ってたらごめんなさいね(ーー;)



なにはともあれ無事終わってよかったです(´∀`)



めちゃ疲れたけど面白くできたらそれでいいかなーって。


それをやって、おもろいかおもろくないか。


判断基準は昔からそこですね(笑)


物件選ぶのもそこ(笑)


おもろくないことはやりませんし、受けません(笑)


またこんな企画ができたらいいですね〜


...


必殺さんを始め、ご協力いただいた皆さま


ありがとうございましたm(__)m


ご参加くださったみなさま、お疲れ様でしたm(__)m



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

斎藤さん、こんにちは。
先日は遠くからありがとうございました。
岡山を楽しんでいただけてよかったです(*^_^*)

ご指名のセミナー講師といえば、大○○○さんのことかな?
実現しますかね〜(笑)
岡山大家|2015年12月03日(Thu) 16:56
面白いこと


一度は行ってみたかった岡山。

必殺さんのセミナーにかこつけけて、午前中、岡山城、後楽園、倉敷美観地区、鷲羽山と廻りお昼はままかりランチをいただき岡山を満喫しました。

到着日には前夜祭などをセッティングしていいただき、感謝、感謝です。

非常に面白かった岡山でした。

面白い(面白そう?)事といえば、二次会で必殺さんが今後の岡山セミナー講師にご指名の○○○○さんのセミナー、実現すれば遠方より駆け参じます。

本当に実現するといいですね。!!??

斎藤 昭夫|2015年11月30日(Mon) 04:59
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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