2015年02月24日
大きく抜けないと動けないんですよ...
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
岡山市岩田町4-47
スーパーハリウッド
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
ロッカーキャットさん
わたくし
....
＜見学会のお知らせ ２＞
某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時
マルナカ福富店 集合でお願いします。
岡山市南区福富西2丁目477-1
参加予定
O幡さん
T本さん
Ｉ崎さん
じゅんこさん（女性・初登場）
もしかしたら、じゅんこさんJRも
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ３＞
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４－１ へ集合です。
参加予定
こももさん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
以前少しだけ書いた、水面下で動いていた北区津島福居の案件。
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
売買契約をして手付を入れているとはいえ
まだ決済引渡し前なので詳しくは書けませんが
今日は午後から、某読者さんと管理会社で管理移行の打ち合わせをしてきました。
まぁ管理は今のオーナーからそのまま引き継ぐだけなんですけどね。
決済・引渡し日まで無事にいってくれることを祈るばかりです(^_^;)
...
その待ち合わせを某スーパーの屋上にしていたんですが
すごいものを発見(((゜Д゜；)))
...
...
これです...
プレートがない(ﾟoﾟ;;
なんとスーパーの屋上に不法投棄しているんですよ！？(((゜Д゜；)))
まぁなんと大胆な
これ、民地だから自分で処理するしかないんよね...
こんなんもし自分の土地でされたら堪らんわー(>_<)
...
そうそう。上記の津島福居の件と同日にあった
Ｉ島さんがあみだくじでゲットした５０万円駐車場用地。
関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
実は、１点問題がありまして
駐車場の鉄骨の根元が腐食していたんです
遠目にみたらわかりにくいんですけど
触ってみるとボロボロ崩れます(((゜Д゜；)))
もちろん承知の上で買っているんですが
その修復ができたとのことで。
...
それがこんな感じになりましたー
３万円以下で収まるそうで
これで安心して使えますね
...
実は今日は朝から歯科医院を開業したいとの相談を受けてきました。
店舗って探す人にとっては難しいんですよねー
既存店舗から探すとなると
場所、広さ、駐車場台数、賃料などなかなかマッチしないんですよ...
事務所ならそんなに難しくもないんですけどね。
何が難しいって、そういうのを手がける不動産屋が少ないってことなんです。
テナントって類似・代替物件が少ないので
苦労してようやく見つけてきて
「うーん(｡-_-｡) ここはちょっと...」って言われると他がすんなり出せないんですよね...
成約するまでの調整もいろいろあるし、
成約後も開業まで結構引っ張られる割に
手数料は賃料の１ヶ月分...
せいぜい賃料が３０万円程度ぐらいまでですから
住宅の仲介を２～３件こなすほうがよっぽど効率がいいってね。
広告料が１ヶ月程度出たとしても、住宅のほうが断然話が早いんですよね...
住宅だと代替品がたくさんあるので
※ライバルがめちゃくちゃ多いってことですよ。
数件案内に行けば、どんくさい営業マンでも５０％程度は決まりますからねー
売上６０万円上げようと思えば、
住宅の仲介なら 数日で、早ければ１日で到達できますけど
テナントだと、検討や調整の時間を考えると
数ヶ月に及びますからね...
そりゃ高額賃料を払うんですから、
しっかりマーケティングしたり、稟議にかけたりすると
当然遅くなりますわね...
でも、営業マンは単月の売上を追っていますから
どうしても短期で決着がつく案件を好んでしまうんですよね...
なので店舗に相談に行っても
「うーん(｡-_-｡) なかなかないですね... もしあればまた連絡します」
って言われ
その後一切連絡がないってのが大概です
だって、探しても出てこないんだもん。
「あればまた連絡します」 だから
無いから連絡しないって論法です
希望されている地域をひとつずつローラーをかけて潰していけば
或いは見つかるかもしれませんが
日々の数字を追っている営業マンがそこまでできるはずもなく...
不動産屋から全然電話が無いってのはそういう話です
...
既存建物が難しいなら
更地のオーナーに交渉して要望に沿う建物を建ててもらおう！ って。
ダイワなんかが手がける
中規模以上の商業施設の開発なら建築もセットで儲かるでしょうけど
普通の不動産屋が
いくつもの地主にあたって借地を獲得してきて
２０～３０坪程度のプレハブの建築を取ったところで
時間と労力を考えると全く合いません
...
となると、知人や同業他社などから舞い込んだ案件や
たまたまどこかの新築案件に便乗できたとか
自分で土地から新築するとかって感じになりますかね...
昔は、歯科用の高額な機器を扱う専門業者さんが
土地や建物についてまで動いて
高額機器の納入まで芋づる式にいってたらしいですけどね。
なるほどなーって。
...
こういう、歯科機器の業者や
ダイワみたいな開発業者とか
それなりに大きく利益を抜ける形じゃないと動けないんですよ
...
探す側が、探すのが難しくて困っているということは
ニーズのある場所にそういうものを提供してあげれば
サクッと決まるってことでもありますけどね。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
岡山市岩田町4-47
スーパーハリウッド
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
ロッカーキャットさん
わたくし
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＜見学会のお知らせ ２＞
某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています
どんな仕上がりになっているのか楽しみです
３月１日（日）１３時
マルナカ福富店 集合でお願いします。
岡山市南区福富西2丁目477-1
参加予定
O幡さん
T本さん
Ｉ崎さん
じゅんこさん（女性・初登場）
もしかしたら、じゅんこさんJRも
わたくし
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＜見学会のお知らせ ３＞
先日見学させていただいた、motoさん物件３号。
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第４回あみだくじ ＆ 物件情報求む！
こちらが２月末頃に完成するということで
３月３日（火）に再度見学させていただけます。
セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４－１ へ集合です。
参加予定
こももさん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
以前少しだけ書いた、水面下で動いていた北区津島福居の案件。
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
売買契約をして手付を入れているとはいえ
まだ決済引渡し前なので詳しくは書けませんが
今日は午後から、某読者さんと管理会社で管理移行の打ち合わせをしてきました。
まぁ管理は今のオーナーからそのまま引き継ぐだけなんですけどね。
決済・引渡し日まで無事にいってくれることを祈るばかりです(^_^;)
...
その待ち合わせを某スーパーの屋上にしていたんですが
すごいものを発見(((゜Д゜；)))
...
...
これです...
プレートがない(ﾟoﾟ;;
なんとスーパーの屋上に不法投棄しているんですよ！？(((゜Д゜；)))
まぁなんと大胆な
これ、民地だから自分で処理するしかないんよね...
こんなんもし自分の土地でされたら堪らんわー(>_<)
...
そうそう。上記の津島福居の件と同日にあった
Ｉ島さんがあみだくじでゲットした５０万円駐車場用地。
関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
実は、１点問題がありまして
駐車場の鉄骨の根元が腐食していたんです
遠目にみたらわかりにくいんですけど
触ってみるとボロボロ崩れます(((゜Д゜；)))
もちろん承知の上で買っているんですが
その修復ができたとのことで。
...
それがこんな感じになりましたー
３万円以下で収まるそうで
これで安心して使えますね
...
実は今日は朝から歯科医院を開業したいとの相談を受けてきました。
店舗って探す人にとっては難しいんですよねー
既存店舗から探すとなると
場所、広さ、駐車場台数、賃料などなかなかマッチしないんですよ...
事務所ならそんなに難しくもないんですけどね。
何が難しいって、そういうのを手がける不動産屋が少ないってことなんです。
テナントって類似・代替物件が少ないので
苦労してようやく見つけてきて
「うーん(｡-_-｡) ここはちょっと...」って言われると他がすんなり出せないんですよね...
成約するまでの調整もいろいろあるし、
成約後も開業まで結構引っ張られる割に
手数料は賃料の１ヶ月分...
せいぜい賃料が３０万円程度ぐらいまでですから
住宅の仲介を２～３件こなすほうがよっぽど効率がいいってね。
広告料が１ヶ月程度出たとしても、住宅のほうが断然話が早いんですよね...
住宅だと代替品がたくさんあるので
※ライバルがめちゃくちゃ多いってことですよ。
数件案内に行けば、どんくさい営業マンでも５０％程度は決まりますからねー
売上６０万円上げようと思えば、
住宅の仲介なら 数日で、早ければ１日で到達できますけど
テナントだと、検討や調整の時間を考えると
数ヶ月に及びますからね...
そりゃ高額賃料を払うんですから、
しっかりマーケティングしたり、稟議にかけたりすると
当然遅くなりますわね...
でも、営業マンは単月の売上を追っていますから
どうしても短期で決着がつく案件を好んでしまうんですよね...
なので店舗に相談に行っても
「うーん(｡-_-｡) なかなかないですね... もしあればまた連絡します」
って言われ
その後一切連絡がないってのが大概です
だって、探しても出てこないんだもん。
「あればまた連絡します」 だから
無いから連絡しないって論法です
希望されている地域をひとつずつローラーをかけて潰していけば
或いは見つかるかもしれませんが
日々の数字を追っている営業マンがそこまでできるはずもなく...
不動産屋から全然電話が無いってのはそういう話です
...
既存建物が難しいなら
更地のオーナーに交渉して要望に沿う建物を建ててもらおう！ って。
ダイワなんかが手がける
中規模以上の商業施設の開発なら建築もセットで儲かるでしょうけど
普通の不動産屋が
いくつもの地主にあたって借地を獲得してきて
２０～３０坪程度のプレハブの建築を取ったところで
時間と労力を考えると全く合いません
...
となると、知人や同業他社などから舞い込んだ案件や
たまたまどこかの新築案件に便乗できたとか
自分で土地から新築するとかって感じになりますかね...
昔は、歯科用の高額な機器を扱う専門業者さんが
土地や建物についてまで動いて
高額機器の納入まで芋づる式にいってたらしいですけどね。
なるほどなーって。
...
こういう、歯科機器の業者や
ダイワみたいな開発業者とか
それなりに大きく利益を抜ける形じゃないと動けないんですよ
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探す側が、探すのが難しくて困っているということは
ニーズのある場所にそういうものを提供してあげれば
サクッと決まるってことでもありますけどね。
おしまい
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富山２日目ー 「格」の高さを感じますね。
