岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日のブログでチラッと書きましたが


実は先日物件を買いました。


今日はそのお話を少々。


...


場所は岡山市外の近郊で約１２０坪。


周辺の坪単価の半額以下で買えました。


特殊な事情でみなさんには紹介できませんでした


これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ｰｰ;)


...


この土地、４００坪近くあります。


そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。


この方を　Bさん　とします。


この土地の売主を　Aさん　とします。


Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。


...


そこでいろいろ問題が発生します


実はここ、現況は　田　で、地目も　田　なんです。


市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で


Bさん　への所有権移転はもちろん可能ですし


全体で農地転用の許可は得ています。


じゃあ普通に　Aさん　→　Bさん　へ所有権移転をすれば...



細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合


開発行為　ということになり、許可がないとできないんです。


ここの土地全体の約４００坪のままではそこに該当してしまいます


で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると


開発行為に該当するので、


該当しない広さをBさんは欲しい...


でもAさんは一度に全部売りたい...


...


じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って


残りを誰か（Cさん）に売ればいいのでは？



そうなると、いまはひとつ（一筆）の土地なので、区分け（分筆）しないといけません。


どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...


費用も発生する...


中途半端に残すと残りが売れにくくなる...



まぁそこはなんとかクリアするとして


まず、売るためには　田　のままではダメなので農地転用をします。


しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので


Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。


でも、残った土地は　田　のまま...


このままじゃCさんに売れない...


残った土地も　宅地　にすると開発行為になるので


では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして　雑種地　に転用しようと。


それなら第三者（Cさん）に売れると。


でも、雑種地に転用するには


最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...


となると、Aさん希望の同時に売却はできない...


...


一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って


その後Cさんに売れば


Aさんは一度に売却できるんですけど


そこまでの資金をBさんは用意していない( ；∀；)


...


ね、ややこしいでしょ(ｰｰ;)


全体で約１５６０万円ぐらいになるんですけど


５００万円ほどが足らないので


Cさんにわたくしがなって


買うことになったというお話し。




...


なので、


Aさん　→　全部Bさん　→　一部わたくしへ　という契約決済を同時にやりました（ﾟдﾟ）



お金の流れは


わたくしの５００万円を　→　Bさんへ


Bさんはわたくしの５００万円と自分の１０６０万を　→　Aさんへ　


で、契約決済完了と。


...


で、所有権は　Aさん　→　Bさんへ　


決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない


わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...


...


気づきました？



「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...



そうなんです。


お金をBさんに払いましたが


所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜；)))



雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない


最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)


Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けです


あはは(；´∀｀)


...


所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。


ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず


その後わたくしの土地に新築なりを着工し


数ヵ月後に完成となると


かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねー


土地は減価償却もありませんしね...


あはは(；´∀｀)


そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです(￣◇￣;)


しかも最終的に話がまとまったのが２月９日


契約決済は２月１３日。


これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど


こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ？（笑）


...


良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然。


それに対し、どこまでリスクを許容できるか？



ボロいとか

道路がない、狭いとか

土地の形が悪いとか

土地が狭いとか

出口がないとか


いろんな障害が出現しますが


あーだこーだ言うてたら


リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話です。


買う人はいっぱいいるんですから。


...


ただ、それらを買う人は


リスク教養度が高い人　と　無謀な人　に分かれます。


この違いは紙一重なのかもしれません。


わたくしは前者でありたいものですが(ｰｰ;)




おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました