岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きで。


推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど


繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから


早めに決めておきたいって心理も働きますしね。


...


一般的に学生物件っていうのは


３月末から４月の入居を逃したら


丸々１年空室になることが多いんです


３月、４月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して


夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど


大概１年空きます


...


そんな物件は


そもそも物件に問題がある場合もありますけど


たまたまタイミングが悪かったり


不動産屋に予約を入れっぱなしにされて


ギリギリでキャンセルされたり


不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり　と


物件以外の要因で決まらない場合もあります。


...


学生物件で３月、４月の入居を逃して


１１月まで空きっぱなしということは


来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません


どうせ３月末まで家賃が入らないんなら


フリーレントで早めに学生の入居者を確保しておいたほうが得策かと。


...


４月から１１月までの８か月も空けておいて


「もしかしたら１２月や１月の家賃発生で決まるかもしれないから」と


低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど


そんなタイプの大家さんは、ひたすら　待ちの一手　って


いうパターンが多いですけどね


...


こういうやり方は、キャンセルが怖いですから


１１月に申込みなら、１２月１日ぐらいから契約開始にして


契約も決済も２週間以内ぐらいには終わらせて


１２月１日には鍵も渡してしまうんですよ



鍵を渡して契約が始まっていても


実際の引越しなんてまだまだ先ですから


フリーレントで家賃だけが４月１日からってことにしておけば


早めに決めておきたい　入居者心理　と


早めに確保しておきたい　大家心理　が


合致できるんですけどねー



社会人が狙えない物件に


普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら


受けたほうがよろしいかと思いますよ



おしまい




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