2018年04月13日
狙いが明確
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
４月１４日（土）１２時～
参加予定（定員１１名）
１よーすけさん
２ryokoさん（女性）
３いなせさん（初登場）
４児島大家さん※安全靴
５なつさん（女性）
６じょーさん
７かこちゃん（女性）
８摂津屋さん
９じいじさん
10Y山さん
11わたくし
※満席になりました。
☆視察（原尾島アパート）
４月１５日（日）１６時半～
参加予定（定員１０名）
１しっしーさん
２ryokoさん（女性）
３T本さん※安全靴
４まっきーさん
５こーへーさん
６HTさん
７SB田さん
８norikoさん
９BLXさん
10わたくし
※満席になりました。
☆よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
４月１７日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１OCさん
２mtanaさん
３こももさん（女性）
４わたくし
☆HTさん４号戸建ビフォー見学
４月１７日（火）１４時半～
参加予定（定員１０名）
１のりさん（初登場）
２こももさん（女性）
３わたくし
☆勉強会１日目（メルパルク）
４月２０日（金）１９時１５分～
参加予定（定員２０名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３yasuさん
４O幡さん
５ryokoさん（女性）
６ゆうさん
７なつさん（女性）
８namiさん（女性）
９たろぽんさん
10とっこさん（女性）
11わたくし
☆飲み会（イオン岡山）
４月２０日（金）２１時～
参加予定（定員１２名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３ryokoさん（女性）
４O幡さん
５namiさん（女性）
６わたくし
☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
４月２１日（土）１１時１５分～
参加予定（定員２０名）
１Kすけさん
２まっきーさん
３あつおさん
４いなせさん
５わたくし
☆ランチバイキング
４月２１日（金）１３時～
参加予定（定員１２名）
１まっきーさん
２あつおさん
３わたくし
＜イベント一覧＞
４月
７日（土）中止 お花見（後楽園河川敷）
９日（月）１２時～ 視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時～ 西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時～ 西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半～視察（原尾島アパート）
１６日（月）13～18時 北区相談日
１７日（火）１２時半～よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
１４時半～HTさん４号戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分 勉強会（メルパルク）
21時 飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分 勉強会（シティホテル厚生町）
13時 ランチバイキング
１５時～ HTさん４号戸建ビフォー見学２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は西古松新築マンション見学＆ランチ
Y山さん
F木さん
こももさん（女性）
しんやさん
わたくし
西古松という好立地に
差別化を前面に出した高級賃貸物件。
万人受けする訳ではないけど
富裕層に絞って狙いが明確ですわね。
メーカーのパターン化されたありふれたものだと
陳腐化も早いんでね...
最近だと、工務店が
パッケージ商品を建てまくってるけど
同じパターンでバンバン建てるから
建築費は安くできるくせに
売値は高いっていう確変ぼろ儲け状態で
しかも建物自体安普請ときたもんで...
さらに利回り合わせるのに家賃設定がべらぼうに高いから
全然入居も決まらんで
広告料５か月積んでとりあえずぶち込むって
荒業使ってたりするけど
そんなのはかぼちゃの二の舞って感じで
お話しにもなりません(;´Д｀)
基本、大量生産品自体に大きな価値はないですよ。
例えば、世の中にたくさん出回ってるプリウス。
他のと比べて同程度の自分のプリウスだけが
高く売れる訳ないよね？
次々と大量生産されるアパート。
同じものがたくさんあるのに
自分のだけ有利に展開しないでしょ。
やっぱり何か別の価値が加わらないと。
いまなら、大谷翔平選手のサイン入りとかね(^^;
写真は２日目もあるのでまたね(^^;
...
さて、
９日はHTさん、１０日はむーさんの決済でしたが
１１日（水）はrikouさんの契約でした。
物件は、第６０回あみだに登場した
北区島田本町のアパート。
満室なんで見学会はなかったやつね(^^;
rikouさんも狙いが明確でね。
過去のエントリーは
第２８回 倉敷市上富井アパート
第３５回 中区湊アパート
第５９回 倉敷市川入アパート
そして第６０回島田本町アパート
そこそこの立地の中規模アパート。
すでにある程度の規模をお持ちなんで
場所や資産性、出口を重視しとるんですな。
資金力の乏しい大家の初期の段階では
低価格の物件で、
利回りや手残りを重視して
キャッシュを増やしていく戦略でないと
なかなか難しいと思うけど
そういう段階は卒業しとるんですな(^。^)y-.。o○
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
４月１４日（土）１２時～
参加予定（定員１１名）
１よーすけさん
２ryokoさん（女性）
３いなせさん（初登場）
４児島大家さん※安全靴
５なつさん（女性）
６じょーさん
７かこちゃん（女性）
８摂津屋さん
９じいじさん
10Y山さん
11わたくし
※満席になりました。
☆視察（原尾島アパート）
４月１５日（日）１６時半～
参加予定（定員１０名）
１しっしーさん
２ryokoさん（女性）
３T本さん※安全靴
４まっきーさん
５こーへーさん
６HTさん
７SB田さん
８norikoさん
９BLXさん
10わたくし
※満席になりました。
☆よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
４月１７日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１OCさん
２mtanaさん
３こももさん（女性）
４わたくし
☆HTさん４号戸建ビフォー見学
４月１７日（火）１４時半～
参加予定（定員１０名）
１のりさん（初登場）
２こももさん（女性）
３わたくし
☆勉強会１日目（メルパルク）
４月２０日（金）１９時１５分～
参加予定（定員２０名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３yasuさん
４O幡さん
５ryokoさん（女性）
６ゆうさん
７なつさん（女性）
８namiさん（女性）
９たろぽんさん
10とっこさん（女性）
11わたくし
☆飲み会（イオン岡山）
４月２０日（金）２１時～
参加予定（定員１２名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３ryokoさん（女性）
４O幡さん
５namiさん（女性）
６わたくし
☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
４月２１日（土）１１時１５分～
参加予定（定員２０名）
１Kすけさん
２まっきーさん
３あつおさん
４いなせさん
５わたくし
☆ランチバイキング
４月２１日（金）１３時～
参加予定（定員１２名）
１まっきーさん
２あつおさん
３わたくし
＜イベント一覧＞
４月
７日（土）中止 お花見（後楽園河川敷）
９日（月）１２時～ 視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時～ 西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時～ 西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半～視察（原尾島アパート）
１６日（月）13～18時 北区相談日
１７日（火）１２時半～よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
１４時半～HTさん４号戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分 勉強会（メルパルク）
21時 飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分 勉強会（シティホテル厚生町）
13時 ランチバイキング
１５時～ HTさん４号戸建ビフォー見学２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は西古松新築マンション見学＆ランチ
Y山さん
F木さん
こももさん（女性）
しんやさん
わたくし
西古松という好立地に
差別化を前面に出した高級賃貸物件。
万人受けする訳ではないけど
富裕層に絞って狙いが明確ですわね。
メーカーのパターン化されたありふれたものだと
陳腐化も早いんでね...
最近だと、工務店が
パッケージ商品を建てまくってるけど
同じパターンでバンバン建てるから
建築費は安くできるくせに
売値は高いっていう確変ぼろ儲け状態で
しかも建物自体安普請ときたもんで...
さらに利回り合わせるのに家賃設定がべらぼうに高いから
全然入居も決まらんで
広告料５か月積んでとりあえずぶち込むって
荒業使ってたりするけど
そんなのはかぼちゃの二の舞って感じで
お話しにもなりません(;´Д｀)
基本、大量生産品自体に大きな価値はないですよ。
例えば、世の中にたくさん出回ってるプリウス。
他のと比べて同程度の自分のプリウスだけが
高く売れる訳ないよね？
次々と大量生産されるアパート。
同じものがたくさんあるのに
自分のだけ有利に展開しないでしょ。
やっぱり何か別の価値が加わらないと。
いまなら、大谷翔平選手のサイン入りとかね(^^;
写真は２日目もあるのでまたね(^^;
...
さて、
９日はHTさん、１０日はむーさんの決済でしたが
１１日（水）はrikouさんの契約でした。
物件は、第６０回あみだに登場した
北区島田本町のアパート。
満室なんで見学会はなかったやつね(^^;
rikouさんも狙いが明確でね。
過去のエントリーは
第２８回 倉敷市上富井アパート
第３５回 中区湊アパート
第５９回 倉敷市川入アパート
そして第６０回島田本町アパート
そこそこの立地の中規模アパート。
すでにある程度の規模をお持ちなんで
場所や資産性、出口を重視しとるんですな。
資金力の乏しい大家の初期の段階では
低価格の物件で、
利回りや手残りを重視して
キャッシュを増やしていく戦略でないと
なかなか難しいと思うけど
そういう段階は卒業しとるんですな(^。^)y-.。o○
おしまい
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