2018年04月30日
ひっくり返るわ（汗）
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆しっしーさん３号５万円戸建＆
目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
５月２日（水）１２時～
参加予定（定員１２名）
１しっしーさん
２りょういちさん
３O幡さん
４HTさん
５J子さん（女性）
６じゅんこさん（女性）
７じゅんこさん娘さん（女性）
８K本さん
９S波さん
10じいじさん
11OCさん
12わたくし
※満席になりました。
※キャンセル待ちしたい方はご連絡ください。
☆南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
５月７日（月）１２時半～
参加予定（定員９名）
１摂津屋さん
２K只さん
３こももさん（女性）
４N西さん
５N西さん奥さん（女性）
６T畠さん（安全靴）
７わたくし
８
９
＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時～ しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半～南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時～ 倉敷相談日
9日（水）12時半～かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
松坂選手がついに勝ちましたね～
12年ぶり復活勝利の中日・松坂大輔が貫いた「美学と流儀」
ソフトバンク時代は辛いことが多かっただろうから
引退が頭をよぎったこともあったでしょうに...
全ての努力が報われるわけじゃないけど
努力しないと報われないからね。
まだまだストレートにも力あるし
山本昌さんみたいに５０歳までやってほしいねー
頑張ってる人は応援したくなるよね。
...
さて、早４月も最終日。
いわゆる繁忙期（１～４月頭）が終わると
部屋探しで来店するお客さんは急激に減るけど
３末入居の契約処理や
３末退去の精算処理に追われ
ようやく落ち着くのが今頃。
ちょうどGWにも突入してね。
４月の売り上げは
３月の繰り越しが残ってるので
それなりに組み立てやすいけど
５，６、７，８月ぐらいは
どこのお店も四苦八苦。
そういう時でも、
戸建は割と通年動きがあるんで
かなり重要なアイテム。
お子さんがいる家庭だと
新学期早々引っ越しは考えにくいけど
そこそこ年配のご夫婦や単身者は
時期にこだわりがないからね。
むしろ、今時分だと
市営住宅の抽選は外れるわ
３月だと引越し代は高いわ
梅雨時期は嫌だわ
夏は暑いわで
割と動くからねー
古い戸建に住んでて
立ち退きで出ていかされるなんてのもあるしね。
古い戸建を壊したあとに
新築のアパートマンションが建ったとしても
家賃も高いだろうし
その人たちはそこには住めないよね...
そういう人が次に住むのはやっぱり戸建なんよね。
戸建の良さがわかると、
古い集合住宅には戻れんわね。
そんなこんなで
古い戸建にはそこそこ決まる目があるけど
家賃が高い単身用や転勤者中心の物件は
結構きつい時期...
転勤時期が結構分散されてはいるけれど
ライバル物件もかなり増えてるから
なかなかね...
例に出して申し訳ないけど
高柳の交差点近くにそびえ立つこのマンション。
ハアラン高柳
平成２６年築の
まだまだ新しいいいマンションなのに
こんなに空いとんよ。
広告料は２ヶ月で...
ここのオーナーは
他にもいっぱい持ってるから
全然余裕なんだろうけど
これだけ家賃が入ってこん思うたら
ひっくり返るわ(;´Д｀)
ちなみにこれで７２．９万円...
いくつも持ってて
それなりに分かってるであろう人でも
こんなことになるんで...
素人が新築でデカイのやるとか
そんな甘くないんよ(-_-;)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆しっしーさん３号５万円戸建＆
目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
５月２日（水）１２時～
参加予定（定員１２名）
１しっしーさん
２りょういちさん
３O幡さん
４HTさん
５J子さん（女性）
６じゅんこさん（女性）
７じゅんこさん娘さん（女性）
８K本さん
９S波さん
10じいじさん
11OCさん
12わたくし
※満席になりました。
※キャンセル待ちしたい方はご連絡ください。
☆南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
５月７日（月）１２時半～
参加予定（定員９名）
１摂津屋さん
２K只さん
３こももさん（女性）
４N西さん
５N西さん奥さん（女性）
６T畠さん（安全靴）
７わたくし
８
９
＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時～ しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半～南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時～ 倉敷相談日
9日（水）12時半～かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
松坂選手がついに勝ちましたね～
12年ぶり復活勝利の中日・松坂大輔が貫いた「美学と流儀」
ソフトバンク時代は辛いことが多かっただろうから
引退が頭をよぎったこともあったでしょうに...
全ての努力が報われるわけじゃないけど
努力しないと報われないからね。
まだまだストレートにも力あるし
山本昌さんみたいに５０歳までやってほしいねー
頑張ってる人は応援したくなるよね。
...
さて、早４月も最終日。
いわゆる繁忙期（１～４月頭）が終わると
部屋探しで来店するお客さんは急激に減るけど
３末入居の契約処理や
３末退去の精算処理に追われ
ようやく落ち着くのが今頃。
ちょうどGWにも突入してね。
４月の売り上げは
３月の繰り越しが残ってるので
それなりに組み立てやすいけど
５，６、７，８月ぐらいは
どこのお店も四苦八苦。
そういう時でも、
戸建は割と通年動きがあるんで
かなり重要なアイテム。
お子さんがいる家庭だと
新学期早々引っ越しは考えにくいけど
そこそこ年配のご夫婦や単身者は
時期にこだわりがないからね。
むしろ、今時分だと
市営住宅の抽選は外れるわ
３月だと引越し代は高いわ
梅雨時期は嫌だわ
夏は暑いわで
割と動くからねー
古い戸建に住んでて
立ち退きで出ていかされるなんてのもあるしね。
古い戸建を壊したあとに
新築のアパートマンションが建ったとしても
家賃も高いだろうし
その人たちはそこには住めないよね...
そういう人が次に住むのはやっぱり戸建なんよね。
戸建の良さがわかると、
古い集合住宅には戻れんわね。
そんなこんなで
古い戸建にはそこそこ決まる目があるけど
家賃が高い単身用や転勤者中心の物件は
結構きつい時期...
転勤時期が結構分散されてはいるけれど
ライバル物件もかなり増えてるから
なかなかね...
例に出して申し訳ないけど
高柳の交差点近くにそびえ立つこのマンション。
ハアラン高柳
平成２６年築の
まだまだ新しいいいマンションなのに
こんなに空いとんよ。
広告料は２ヶ月で...
ここのオーナーは
他にもいっぱい持ってるから
全然余裕なんだろうけど
これだけ家賃が入ってこん思うたら
ひっくり返るわ(;´Д｀)
ちなみにこれで７２．９万円...
いくつも持ってて
それなりに分かってるであろう人でも
こんなことになるんで...
素人が新築でデカイのやるとか
そんな甘くないんよ(-_-;)
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
「海」とか「山」とかいいよねー
