岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5イオン岡山オープン。３回目の退去と重なり売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆勉強会１日目（メルパルク）
　　４月２０日（金）１９時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３yasuさん
　　４O幡さん
　　５ryokoさん（女性）
　　６ゆうさん
　　７なつさん（女性）
　　８namiさん（女性）
　　９たろぽんさん
　　10とっこさん（女性）
　　11大工のT田さん
　　12たかぱぱさん
　　13じいじさん
　　14わたくし

☆飲み会（イオン岡山）
　　４月２０日（金）２１時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３ryokoさん（女性）
　　４O幡さん
　　５namiさん（女性）
　　６大工のT田さん
　　７K本さん
　　８わたくし
　　※予約の関係で１９日１６時で締め切ります。

☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
　　４月２１日（土）１１時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Kすけさん
　　２まっきーさん　→バイキングへ
　　３あつおさん　→バイキングへ
　　４いなせさん　→バイキングへ
　　５じゅんこさん（女性）　→バイキングへ
　　６IW本さん
　　７むーさん（女性）　→バイキングへ
　　８しっしーさん　→バイキングへ
　　９わたくし　→バイキングへ

☆ランチバイキング
　　４月２１日（土）１３時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１まっきーさん
　　２あつおさん　→見学へ
　　３じゅんこさん（女性）　→見学へ
　　４むーさん（女性）
　　５しっしーさん　→見学へ
　　６いなせさん　→見学へ
　　７わたくし　→見学へ

☆あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
　　４月２１日（土）１５時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　ランチバイキング〜
　　１あつおさん
　　２じゅんこさん（女性）
　　３しっしーさん
　　４いなせさん
　　５わたくし
　　他
　　１よーすけさん
　　２摂津屋さん


☆HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
　　４月２１日（土）１６時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　ランチバイキング〜
　　１あつおさん
　　２じゅんこさん（女性）
　　３しっしーさん
　　４いなせさん
　　５わたくし
　　他
　　１よーすけさん
　　２namiさん


＜イベント一覧＞
４月
　７日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜　西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜　西古松新築マンション見学２日目
　　　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半〜視察（原尾島アパート）
１６日（月）13〜18時　北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　　　　　１４時半〜HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　　１５時〜　あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
　　　　　　１６時〜　HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
２２日（日）１７時〜　「視察」当新田アパート
２３日（月）１２時半〜「視察」当新田アパート２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


１５日に視察に行った原尾島のアパート。


急な告知だったにもかかわらず


原尾島という地名に敏感に反応した猛者たちで


あっという間に満席(◎_◎;)

しっしーさん
ryokoさん（女性）
T本さん
まっきーさん
HTさん
SB田さん
norikoさん
BLXさん
わたくし


みんな早いね〜(;´Д｀)



ちなみに配信時刻が１０時４７分で


反応したのが

１番　１１時１０分
２番　１１時１１分
３番　１１時１２分
４番　１１時１５分
...



これがネットに出た掘り出し物だったら


これ以下の反応速度の人には勝ち目はないね(-_-;)




それで、１番手で見に行っても


後続が控えてるから


早い決断を迫られるだろうし


価格交渉も難しい...




ゆっくり見に行って

数日考えて

ガツンと指値


なんて、表に出た優良物件では無理ですわ(;´Д｀)




そういうスピード勝負にしたくなくて


ある程度見に行く時間や考える時間を設定して


最終的にはあみだくじにしてるけど


それでも見に行く時間が無いとかいう人もいるからね...


時間が無い言うても


食事したり、風呂入ったり、寝たりするよね？


要は、その人にとっての優先順位の問題だけよね。


寝る間を惜しんで見に行く人なんて


いくらでもいるから。


本気度が足りないんだよね...



そんなだと、特に表に出た物件は


もう買えるチャンスはないだろうね〜


そんなことだから


いつまで経っても抜け出せない人生を送ってるんだろうけど...



本気で抜け出す気がないなら


さっさと諦めて


一生そのままでいいんじゃないかな〜




競争原理からは大きくかけ離れた保護施策は


甘い考えを助長しているかもしれないね...



どうしてあげたらいいのかよくわからんね...


...



さて、その原尾島アパート。





共用廊下はめちゃ狭いけど





塗りなおしてあって外観はそこそこ良好。






室内も余裕で再生可能。





トイレ風呂は２点ユニット。





電気は小さいけどまぁいいわ。





謎の換気扇...





まぁあまり手は加えないほうがいいね(^^;



家賃３万円で５戸入ってるんだってさー


いまじゃとても無理な家賃(^^;


場所はいいけど、せいぜい２.５万円かな...


３万円で入居してるなんて


随分前からの入居者なんだろうね〜


そんな人はなかなか出ていかないからありがたいね(^^)v



場所はいい。

安けりゃ入居もつくか。

建て替えもできる。

将来は宅地で売るか

戸建建かアパート建てて貸すか。

アパートなら１階１L,２階２Lの２戸かな。



まぁどうにでもなりそうな物件ではあるね。


だた、微妙な値付けなんで


ちょっとお得感には欠けるかな...



場所がいいと激安にはならんわね...


高くもないんだけどね〜


どう料理するかな...



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました