岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆しっしーさん３号５万円戸建
　＆目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
　　５月２日（水）１２時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１しっしーさん
　　２りょういちさん
　　３O幡さん
　　４HTさん
　　５J子さん（女性）
　　６じゅんこさん（女性）
　　７じゅんこさん娘さん（女性）
　　８K本さん
　　９S波さん
　　10じいじさん
　　11わたくし
　　12

＜イベント一覧＞
４月
7日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
9日（月）12時〜　視察（水島）＆ランチ
13日（金）12時〜　西古松新築見学＆ランチ
14日（土）12時〜　西古松新築見学２
　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　＆ランチ
15日（日）16時半〜視察（原尾島アパート）
16日（月）13〜18時　北区相談日
17日（火）12時半〜よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　　２日目＆ランチ
　　　　　14時半〜HTさん４号門田文化町戸建
　　　　　　　　　ビフォー見学
20日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
21日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　15時〜　あつおさん５号磨屋町ビフォー
　　　　　16時〜　HTさん４号門田文化町ビフォー見学２
22日（日）17時〜　「視察」当新田アパート
23日（月）12時半〜「視察」当新田アパート２

５月
2日（水）12時〜　しっしーさん３号５万円戸建
　　　　　　　　　＆目黒町１１０万円戸建見学
　　　　　　　　　＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島２５０万円店舗兼住居見学
　　　　　　　　　＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、某アパートメーカー系の方に会いましたが


サブリース賃料の値下げをお願いしている物件が


ポロポロあるようです。


それはわたくしが不動産屋に居た頃もありましたけど


一気に下げると問題になるので


最近は５００円とかかわいらしい金額で交渉するとか。


５００円ぐらいなら


なんぞかんぞ理由を付けやすいし


了承してくれる大家も多いでしょう。



サブリースの闇


が表立って騒がれることもないでしょうが


まぁ問題を先送りしているだけに見えますがね...




その裏では


入居者に５００円値上げをお願いしているそうです...


５００円ぐらいなら


なんぞかんぞ理由を付けやすいし


了承してくれる入居者も多いでしょう。




わずか５００円...



とはいえ、数が数ですからね。


それなりの効果はあるでしょうね。


生き残りになりふり構ってられないですね。




まぁどこのメーカーも似たようなもんですわ(;´Д｀)




自分とこを守るのが第一。


そんなの当たり前よね。


自分とこが窮地に陥ってまで


お客（大家）は守れんわ。



手のひらに乗せられて


建築費でがっぽりいかれ


新しいうちはサブリースで抜いて


修繕でがっぽりいかれ


厳しくなったら(｡-ω-｡)ﾉ ･ﾟﾟ･。ﾎﾟｲｯ



そんなの目に見えとるが(;´Д｀)



余程の好立地以外は、いつか厳しくなる日がくるんよ...






こことは別のアパートメーカーさん


新築即入居がズラリ...




北区門前
北区御舟入町
南区泉田
南区豊成
南区浜野
南区藤田
南区植松
南区西高崎
総社市井尻野



泉田や豊成でも決まらんか...


他はまぁそうなるわな...



１年以上空いとるとこもあるね...




もう新築とは呼べんがな...





中途半端なところに


新築アパートやっても決まらんのよね...


だって、アパートなんてなんぼでもあるもん...


いまも増え続けてるしね...




それでもこぞってアパートに行くんよな〜


不動産業界の経験が豊富な人間でさえ


ド田舎に新築アパートやるからな〜(;´Д｀)



業界にいて何を学んできたんやら...


苦しい大家さんたくさん見てきたろうに...


自分もそっち側にいくか...



どっかで売り抜けるつもりなんかね...


そんなうまいこといくかな？





アパートいくなら断然中古でしょ。



できれば家賃が落ち切ったやつ。


できれば好立地。


できればなるべく新しいやつ。


できれば入退去が少なそうで


退去しても客付けの心配が少ないやつ。




そして、それらを凌駕するほどの激安で。




普通のサラリーマンが


土地からメーカーで新築アパートやっても


いいようにやられるだけで。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました