岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

☆西古松新築マンション見学２日目
　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
　　４月１４日（土）１２時〜
　　参加予定（定員１１名）
　　１よーすけさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３いなせさん（初登場）
　　４児島大家さん※安全靴
　　５なつさん（女性）
　　６じょーさん
　　７かこちゃん（女性）
　　８摂津屋さん
　　９じいじさん
　　10Y山さん
　　11わたくし
　　※満席になりました。

☆視察（原尾島アパート）
　　４月１５日（日）１６時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１しっしーさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３T本さん※安全靴
　　４まっきーさん
　　５こーへーさん
　　６HTさん
　　７SB田さん
　　８norikoさん
　　９BLXさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

☆よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　４月１７日（火）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１OCさん
　　２mtanaさん
　　３こももさん（女性）
　　４わたくし
　　
☆HTさん４号戸建ビフォー見学
　　４月１７日（火）１４時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１のりさん（初登場）
　　２こももさん（女性）
　　３わたくし

☆勉強会１日目（メルパルク）
　　４月２０日（金）１９時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３yasuさん
　　４O幡さん
　　５ryokoさん（女性）
　　６ゆうさん
　　７なつさん（女性）
　　８namiさん（女性）
　　９たろぽんさん
　　10とっこさん（女性）
　　11わたくし

☆飲み会（イオン岡山）
　　４月２０日（金）２１時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３ryokoさん（女性）
　　４O幡さん
　　５namiさん（女性）
　　６わたくし

☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
　　４月２１日（土）１１時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Kすけさん
　　２まっきーさん
　　３あつおさん
　　４いなせさん
　　５わたくし

☆ランチバイキング
　　４月２１日（金）１３時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１まっきーさん
　　２あつおさん
　　３わたくし


＜イベント一覧＞
４月
　７日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜　西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜　西古松新築マンション見学２日目
　　　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半〜視察（原尾島アパート）
１６日（月）13〜18時　北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　　　　　１４時半〜HTさん４号戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　　１５時〜　HTさん４号戸建ビフォー見学２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は西古松新築マンション見学＆ランチ

Y山さん
F木さん
こももさん（女性）
しんやさん
わたくし


西古松という好立地に


差別化を前面に出した高級賃貸物件。






万人受けする訳ではないけど


富裕層に絞って狙いが明確ですわね。


メーカーのパターン化されたありふれたものだと


陳腐化も早いんでね...




最近だと、工務店が


パッケージ商品を建てまくってるけど


同じパターンでバンバン建てるから


建築費は安くできるくせに


売値は高いっていう確変ぼろ儲け状態で


しかも建物自体安普請ときたもんで...



さらに利回り合わせるのに家賃設定がべらぼうに高いから


全然入居も決まらんで


広告料５か月積んでとりあえずぶち込むって


荒業使ってたりするけど


そんなのはかぼちゃの二の舞って感じで


お話しにもなりません(;´Д｀)




基本、大量生産品自体に大きな価値はないですよ。



例えば、世の中にたくさん出回ってるプリウス。


他のと比べて同程度の自分のプリウスだけが


高く売れる訳ないよね？



次々と大量生産されるアパート。


同じものがたくさんあるのに


自分のだけ有利に展開しないでしょ。




やっぱり何か別の価値が加わらないと。


いまなら、大谷翔平選手のサイン入りとかね(^^;




写真は２日目もあるのでまたね(^^;


...



さて、


９日はHTさん、１０日はむーさんの決済でしたが


１１日（水）はrikouさんの契約でした。





物件は、第６０回あみだに登場した


北区島田本町のアパート。


満室なんで見学会はなかったやつね(^^;




rikouさんも狙いが明確でね。


過去のエントリーは

第２８回　倉敷市上富井アパート
第３５回　中区湊アパート
第５９回　倉敷市川入アパート


そして第６０回島田本町アパート



そこそこの立地の中規模アパート。



すでにある程度の規模をお持ちなんで


場所や資産性、出口を重視しとるんですな。




資金力の乏しい大家の初期の段階では


低価格の物件で、


利回りや手残りを重視して


キャッシュを増やしていく戦略でないと


なかなか難しいと思うけど


そういう段階は卒業しとるんですな(^。^)y-.。o○




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました