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3、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

一人4000円 飲み放題 ですジョッキ


 I島さん(初登場)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 okamoさん(初登場)
 Nさん(初登場)
 S村さん
 わたくし

 現在13名


12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 トナカイさん
 わたくし
 
現在14名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も忘年会なので早めの更新ですまる



今日も昨日の続きで。

2013年12月06日 大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用 2



さて、保証会社に入らないで済む物件 もありましてね。


それは、大家さんが自主管理をされている物件


ちなみにわたくしの場合は、自主管理になる訳ですが


物件1号 中小企業の法人契約 で 保証会社なし


物件2号 大手法人契約 で 保証会社なし

 ⇒ その後個人契約に変更も 保証会社なし で延長


物件3号 個人契約 で 保証会社あり


物件4号 個人契約 で 保証会社あり

 
物件5号 個人契約 で 保証会社あり



物件6号 大手法人契約 で 保証会社なし



といった感じで、


優良そうな入居者の場合には付けていませんまる


そこは、自主管理大家の判断ひとつですし


年配の大家さんは、保証会社の存在自体を知らないケースもあります。


...


営業マンからしたら、


保証会社によって説明内容も違うし


手続き処理も増えるし、


費用負担のお願いもしないといけない
ので


はっきり言って 面倒 なんです汗



なので、優良企業にお勤めだけど個人契約の方とか


保証人がガチガチの職業
だったりすると


大家さんにお伺いを立てた上で


保証会社に加入しないこともあるんですまる



保証会社に加入したくない方は


一般の自主管理大家さんの物件をお探しくださいまる


もしかしたら、余分な費用が省けるかもしれませんお金




しかし、自主管理なので、管理の精度は大家さんによって差はありますが...


そういう点では、どこかの管理会社に任せてある物件に入居するほうが


安心感はあるかもしれません。


でも、管理会社もグダグダなところが少なくないので


一概には言えませんけどね汗



基本的に、大手ハウスメーカーの管理は精度が高いイメージ

※一部良くないところもありますが...


地場の中小管理会社は人員の問題が露呈することが


多いイメージですねー汗



ちなみにわたしのよく知っている管理会社はどちらもグダグダでしたねー(笑)


急激に規模が大きくなるほど中身が追いつかない感じですね汗



むしろ、しっかりした大家さんが隣に住んでいるほうが


よっぽど安心感があるかもしれませんまる



そういう視点からは、


自主管理大家さんがちょっと遠くに住んでいるとなると


その物件は避けたほうが無難かもしれないですね。



でも、そんなの普通の部屋探しの人は気にもしないですもんねー汗


なので、気に入った物件の

・管理会社の評判

・自主管理をされているなら、どのあたりにお住まいなのか



ぐらいは聞いてみたほうがよいかと思いますよまる



口うるさい大家さんが近くに住んでいて


何かと問題になることも時々ありますけどね(笑)



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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