岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ


１２月８日（日）　１９時　から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店

になりました

一人４０００円　飲み放題　です


　Ｉ島さん（初登場）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　mtanaさん
　ジムさん
　７００８（ナオ大家）さん（初登場）
　６８さん（元・馬○さん）
　大黒天人さん
　okamoさん（初登場）
　Nさん（初登場）
　S村さん
　わたくし

　現在１３名


１２月１０日（火）　１９時半　から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家　岡山本町店

一人３５００円　飲み放題　です
　
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（女性、初登場）
　みーこさん（女性）
　とーやさん
　大黒天人さん
　ＩＮＤＹさん
　トナカイさん
　わたくし
　
現在１４名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ（笑）



こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も忘年会なので早めの更新です



今日も昨日の続きで。

2013年12月06日　大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用　２



さて、保証会社に入らないで済む物件　もありましてね。


それは、大家さんが自主管理をされている物件。


ちなみにわたくしの場合は、自主管理になる訳ですが


物件１号　中小企業の法人契約　で　保証会社なし


物件２号　大手法人契約　で　保証会社なし

　⇒　その後個人契約に変更も　保証会社なし　で延長


物件３号　個人契約　で　保証会社あり


物件４号　個人契約　で　保証会社あり

　
物件５号　個人契約　で　保証会社あり


物件６号　大手法人契約　で　保証会社なし


といった感じで、


優良そうな入居者の場合には付けていません


そこは、自主管理大家の判断ひとつですし


年配の大家さんは、保証会社の存在自体を知らないケースもあります。


...


営業マンからしたら、


保証会社によって説明内容も違うし


手続き処理も増えるし、


費用負担のお願いもしないといけないので


はっきり言って　面倒　なんです



なので、優良企業にお勤めだけど個人契約の方とか


保証人がガチガチの職業だったりすると


大家さんにお伺いを立てた上で


保証会社に加入しないこともあるんです



保証会社に加入したくない方は


一般の自主管理大家さんの物件をお探しください


もしかしたら、余分な費用が省けるかもしれません




しかし、自主管理なので、管理の精度は大家さんによって差はありますが...


そういう点では、どこかの管理会社に任せてある物件に入居するほうが


安心感はあるかもしれません。


でも、管理会社もグダグダなところが少なくないので


一概には言えませんけどね



基本的に、大手ハウスメーカーの管理は精度が高いイメージで

※一部良くないところもありますが...


地場の中小管理会社は人員の問題が露呈することが


多いイメージですねー



ちなみにわたしのよく知っている管理会社はどちらもグダグダでしたねー（笑）


急激に規模が大きくなるほど中身が追いつかない感じですね



むしろ、しっかりした大家さんが隣に住んでいるほうが


よっぽど安心感があるかもしれません



そういう視点からは、


自主管理大家さんがちょっと遠くに住んでいるとなると


その物件は避けたほうが無難かもしれないですね。



でも、そんなの普通の部屋探しの人は気にもしないですもんねー


なので、気に入った物件の

・管理会社の評判

・自主管理をされているなら、どのあたりにお住まいなのか


ぐらいは聞いてみたほうがよいかと思いますよ



口うるさい大家さんが近くに住んでいて


何かと問題になることも時々ありますけどね（笑）



つづく



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